房地產估價師

一、單項選擇題

1．短期投資資金周轉快，流動性好，風險相對較小。

4．B選項投資者要到達理想效果的前提條件是各投資項目間有一個負協(xié)方差。最理想的是一個絕對的負協(xié)方差，但這個條件很難達到。

5．房屋施工面積包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。

8．土地儲備開發(fā)成本包括：①征收、拆遷補償費及有關稅費；②收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關費用；③市政基礎設施建設有關費用；④招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；⑤貸款利息；⑥土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預見費以及經政府財政和土地主管部門核準的其他支出。

12．時間序列分析法包括簡單平均法、移動平均法、加權移動平均法和指數平滑法。

15．（1）按月計息時，利息和=P[（1+i）n-1]=1000萬元×[（1+8%/12）3×12-1]=270.24萬元

（2）按季計息時，利息和=P[（1+1）n-1]=1000萬元×[（1+8%/4）4×3-1]=268.24萬元

（1）-（2）=2.0萬元

17.P=120㎡×7800元/㎡×700/0=655200元，A=P1/[1-1/（1+i）n]=（655200-200000）元×（7.2%/12）/[1-1/（1+7.2/12）20×12]=3584.01元。

18.因為年利率與年租金增長率相同，故P=n×A1/（1+i），P=F/（1+i）n，則A1=11837.97元，A5=A1（1+6%）5-1=14945.16元。

20．FIRR=i2+NPV2/（NPV2+|NPV3|）×（i3-i2）=16%+100/（100+|-50|）×（17%-16%）=16.67%.

22．A=Pi/[1-1/（1+i）n]=100萬元×40%x75%/[1-11（1+7.5%）10]=5.83萬元稅前現金回報率=凈經營收入扣除還本付息后凈現金流量/投資者的初始現金投資=（20×70%-5.83）/（100×60%）=13.62%

23．流動比率=流動資產/流動負債。

24．總建筑面積（產量）=15000㎡×3=45000㎡，可銷售面積（銷售量）=45000㎡×800/0=36000㎡，根據盈虧平衡點的公式，銷售收入=總成本，銷售單價×銷售量=固定成本+單位可變成本×產量，設銷售單價為x，則：x×36000=8000×10000+4500×45000得：x=7847.22元/㎡

本題容易出錯的點在于計算銷售收入要用可銷售面積，計算變動成本應用總建筑面積。

31.（1200+100+800）元/55%=3818.18元。

二、多項選擇題

8．B選項應為所得稅應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-減免稅額-抵免稅額；D選項應是商品房開發(fā)項目預計計稅毛利率與項目所在城市的級別有關。

10．對于房地產開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關設計參數、資本化率、貸款利率等。

12．以出讓方式取得熟地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金、征地拆遷費和基礎設施建設費構成。

15．零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務性商店和特色商店。

三、判斷題

1．商業(yè)物業(yè)的收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關。

4．還可以采用邀請招標的方式。

5．指數平滑法中的平滑指數a是新、舊數據在平滑過程中的分配比率，其數值大小反映了不同時期數據在預測中的作用高低。a越小，則預測值越趨向平滑。

7．房地產開發(fā)項目用于銷售時，期間費用計入開發(fā)建設投資中的管理費用、財務費用和銷售費用，不另行計算；房地產開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設投資，經營期的期間費用計入運營費用；房地產置業(yè)投資項目的期間費用計入運營費用。

8．通貨膨脹導致折現率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。

11．借款還本付息估算表屬于主要的輔助報表。

14．利率的變化會給REITs的實際收益帶來損失，尤其是抵押債權型房地產投資信托。

15．收益性物業(yè)的經營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用。

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