房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理

一、收費(fèi)原則

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格壟斷和牟取暴利的行為。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方向看，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和人民經(jīng)濟(jì)收入水平及生活水平的提高，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制下，由物業(yè)委托者和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方協(xié)商，按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符。

二、價(jià)格管理方式

《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。

(一)政府指導(dǎo)價(jià)

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

按照我國(guó)《價(jià)格法》的規(guī)定，政府指導(dǎo)價(jià)的確定應(yīng)通過聽證會(huì)，征求業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和有關(guān)方面的意見后最終確定。同時(shí)，政府指導(dǎo)價(jià)的具體適用范圍、價(jià)格水平，應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，按照規(guī)定的定價(jià)權(quán)限和程序適時(shí)調(diào)整。消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者可以對(duì)政府指導(dǎo)價(jià)提出調(diào)整建議。

(二)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。在實(shí)際招標(biāo)和中標(biāo)談判中，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方協(xié)商的結(jié)果。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

三、計(jì)費(fèi)方式

《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第九條規(guī)定：業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制和酬金制是兩種不同的計(jì)費(fèi)方式。

式，下面簡(jiǎn)要介紹兩種方式的特點(diǎn)、區(qū)別及適用條件。

(一)包干制

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行包干制時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括：物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。

包干制的最大特點(diǎn)是無論管理好壞，經(jīng)營(yíng)盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，而與業(yè)主無關(guān)。實(shí)行包干制的前提是對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)雙方事先要有約定和承諾，即包干的具體額度。通常，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行包干制。

當(dāng)業(yè)主方對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的測(cè)算和市場(chǎng)行情不甚明了時(shí)，往往對(duì)包干的額度把握不定，此時(shí)不宜實(shí)行包干制。

包干制是物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照與業(yè)主雙方約定的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來收費(fèi)，而不論管理好壞、經(jīng)營(yíng)盈虧，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變的一種合作模式。在這種模式下，節(jié)省的開支可能成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。其特點(diǎn)是執(zhí)行起來較為簡(jiǎn)單，利于小型的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用。同時(shí)，在業(yè)主委員會(huì)成員管理水平有限，精力有限的情況下，實(shí)行包干制省去了對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行帳目監(jiān)督和審計(jì)等問題，簡(jiǎn)便易行。

(二)酬金制

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。如果物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

酬金制實(shí)質(zhì)是實(shí)報(bào)實(shí)銷制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按雙方協(xié)商確定的預(yù)算預(yù)收基本費(fèi)用，一個(gè)會(huì)計(jì)年度結(jié)束后進(jìn)行決算并向業(yè)主多退少補(bǔ)。在這種模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只拿與業(yè)主事先約定好的酬金部分(酬金可事先約定提取比例或固定額度)。由于預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出是代管性質(zhì)，所以采取酬金制，這筆支出不交納相關(guān)稅金。

從上述分析可以看出，酬金制更體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，更加透明化，一般較高檔的物業(yè)適合選擇酬金制的計(jì)費(fèi)方式。

四、費(fèi)用構(gòu)成

物業(yè)服務(wù)費(fèi)(X)實(shí)行包干制的，其構(gòu)成包括：物業(yè)服務(wù)成本(X1)、法定稅費(fèi)(X2)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)(X3)三部分，即

X—X1+X2+X3

實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金(X)，包括物業(yè)服務(wù)支出(X1)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金(x4)兩部分，即

X=X1+X4

可見，包干制或者酬金制，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成最主要是物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出。其構(gòu)成一般包括以下部分：①管理、服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;⑥辦公費(fèi)用;⑦物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)人物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

需要說明的是，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代為收取供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等費(fèi)用的，其委托手續(xù)費(fèi)應(yīng)向委托單位收取，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

復(fù)習(xí)思考題

1.簡(jiǎn)述物業(yè)管理的基本特征。

2.物業(yè)承接查驗(yàn)的程序?

3.物業(yè)管理服務(wù)成本一般包括哪些項(xiàng)目?

4.簡(jiǎn)要說明住宅專項(xiàng)維修資金籌集、使用與管理的政策規(guī)定。

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