房地產(chǎn)經(jīng)紀人

房地產(chǎn)市場波動

絕大部分商品的市場價格和成交量會隨著時間而上下波動。沒有只漲不跌的市場，也沒有只跌不漲的市場，只要是市場，就會有變化，就會有波動，房地產(chǎn)市場也不例外。

房地產(chǎn)市場周期

從長期來看，房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)出一種有規(guī)律的上升和下降的周期****替變化。當然，這種所謂的“周期”，不是數(shù)學上的嚴格意義上的周期，不像春、夏、秋、冬季節(jié)變化那樣有規(guī)律，而是大體上每隔一段時間出現(xiàn)市場行情的上漲或下跌，即經(jīng)過一段時間的上漲之后，預(yù)示著可能會下跌;下跌到一定程度之后，預(yù)示著可能會上漲。

房地產(chǎn)市場周期大體有上升期、高峰期、衰退期和低谷期四個階段。

(1)上升期。

在這一時期，需求不斷增加，房屋(房地產(chǎn))供不應(yīng)求。需求的增加主要是實質(zhì)性的消費需求突然增加，因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟復(fù)蘇、收入增加等時期。由于消費需求的突然增加，市場上的房屋(房地產(chǎn))供給不足，租金和售價不斷上升;隨著租金和售價的上升，對房地產(chǎn)的投資需求也開始增加。因此，這一時期可描述為“消費需求夾雜著投資需求增加的時期”。上升期的主要特征有：租金和售價幾乎同步上漲;二手房屋的價格上漲。另外，在這一階段的初期，房屋空置率略高于正常水平，隨后，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。到這一階段的后期，房屋空置率下降到正常水平。

(2)高峰期。

這一時期，需求繼續(xù)增加，但增加的勢頭逐漸減弱，并在此階段的后期，需求開始出現(xiàn)減少的勢頭。由于實質(zhì)性的消費需求在上升期基本上得到滿足，所以這一時期可描述為“投資需求夾雜著消費需求增加的時期”。高峰期的主要特征有：售價以比租金快得多的速度上漲;新房換手快，交易量大;大批房地產(chǎn)開發(fā)項目開工;房屋空置率也經(jīng)歷了在上升期的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降到該階段后期開始上升的過程。

(3)衰退期。

由于價格上升到頂點，期望通過價差獲取利潤的投機需求減弱，通過租金回收投資并獲取利潤也不見得劃算，因而投資需求減少。而在高峰期大量開工的房地產(chǎn)開發(fā)項目陸續(xù)完成并投放市場，因而房地產(chǎn)供給大于需求，價格出現(xiàn)下降。這一時期的主要特征有：新房銷售困難;投資者紛紛設(shè)法將自己持有的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大;售價以比租金快的多的速度下降;房屋空置率上升。

(4)低谷期。

需求繼續(xù)減少，新的供給不再產(chǎn)生或者很少產(chǎn)生。這一時期的主要特征有：市場極為蕭條，買賣交易量很小;房地產(chǎn)開發(fā)項目開工率低;租金降到谷底，基本維持穩(wěn)定。

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