房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類

可以根據(jù)不同的需要、從不同的角度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分類。

一、按房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)的分類

按房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分為一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)，也稱為土地一級(jí)市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)是建設(shè)用地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，包括建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、新建商品房銷售(包括預(yù)售、現(xiàn)售)市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)是投入使用后的房地產(chǎn)買賣、租賃等多種經(jīng)營(yíng)方式，包括購(gòu)買的新建商品住房、已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等的再次交易市場(chǎng)。

相關(guān)分類還有新房市場(chǎng)和存量房市場(chǎng)。新房市場(chǎng)也稱為增量房市場(chǎng)、一手房市場(chǎng)，包括新建商品房市場(chǎng)。存量房市場(chǎng)也稱為二手房市場(chǎng)，包括存量住房市場(chǎng)(也稱為二手住房市場(chǎng)、住房二級(jí)市場(chǎng))。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟，會(huì)從新房市場(chǎng)為主轉(zhuǎn)向存量房市場(chǎng)為主。目前，北京、上海、廣州、深圳等許多城市的存量住房成交量超過新建商品住房成交量。

目前在一個(gè)城市中，建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)是政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)，新建商品房買賣市場(chǎng)是數(shù)量不很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)，二手房買賣市場(chǎng)是眾多的“小業(yè)主”供應(yīng)。

二、按房地產(chǎn)交易方式的分類

按房地產(chǎn)交易方式，房地產(chǎn)市場(chǎng)分為買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。住房、商鋪、辦公用房等類房地產(chǎn)，同時(shí)存在著買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有時(shí)租賃市場(chǎng)比買賣市場(chǎng)還要活躍，交易量還要大。隨著大力培養(yǎng)和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、建立租購(gòu)并舉的住房制度，住房市場(chǎng)會(huì)從購(gòu)買為主轉(zhuǎn)向租購(gòu)并舉。

三、按房地產(chǎn)用途的分類

按房地產(chǎn)用途(功能)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分為居住房地產(chǎn)市場(chǎng)和非居住房地產(chǎn)市場(chǎng)。居住房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是住房市場(chǎng)。非居住房地產(chǎn)市場(chǎng)又可分為商業(yè)用房市場(chǎng)、辦公用房市場(chǎng)、工業(yè)用房市場(chǎng)等。

四、按區(qū)域范圍的分類

按區(qū)域范圍，房地產(chǎn)市場(chǎng)分為區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)和整體房地產(chǎn)市場(chǎng)。具體可分為某個(gè)城市、某個(gè)地區(qū)或者全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)主要集中在城市化地區(qū)，所以常見的是按城市來劃分，如北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)、三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)等。對(duì)于較大的城市，因其內(nèi)部不同區(qū)域間的房地產(chǎn)市場(chǎng)通常存在明顯差異，根據(jù)需要，還可按城市內(nèi)的較小區(qū)域來劃分，如分為城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)、郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng);或者城區(qū)內(nèi)不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如東城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)、西城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。在宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，有時(shí)需要了解較大區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，例如：①一線城市、二線城市、三線城市、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng);②東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng);③東北地區(qū)、華北地區(qū)、華東地區(qū)、華中地區(qū)、華南地區(qū)、西南地區(qū)、西北地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng);④珠三角區(qū)域、長(zhǎng)三角區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)。值得指出的是，整體市場(chǎng)和區(qū)域市場(chǎng)是相對(duì)而言的，如某個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，相對(duì)于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說是區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，相對(duì)于該城市內(nèi)部不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)來說則是整體房地產(chǎn)市場(chǎng)。

五、房地產(chǎn)市場(chǎng)的其他分類

按房地產(chǎn)檔次(如建造標(biāo)準(zhǔn)、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格水平等)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分為高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)、中檔房地產(chǎn)市場(chǎng)和低檔房地產(chǎn)市場(chǎng)。但高檔、中檔和低檔的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)及具體名稱，會(huì)因不同用途(功能)的房地產(chǎn)和不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)而有所不同。例如，住房市場(chǎng)可分為普通住房市場(chǎng)、高檔公寓市場(chǎng)、別墅市場(chǎng)等，辦公用房市場(chǎng)通常分為甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)、乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)和丙級(jí)寫字樓市場(chǎng)。

按達(dá)成交易與入住時(shí)間的異同，房地產(chǎn)市場(chǎng)分為現(xiàn)房市場(chǎng)和期房市場(chǎng)。

按買賣雙方在市場(chǎng)上對(duì)價(jià)格影響的強(qiáng)弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)分為賣方市場(chǎng)和買方市場(chǎng)。賣方市場(chǎng)是房地產(chǎn)供不應(yīng)求，賣方處于有利地位并對(duì)價(jià)格起主導(dǎo)作用的市場(chǎng)。買方市場(chǎng)是房地產(chǎn)大于求，買方處于有利地位并對(duì)價(jià)格起主導(dǎo)作用的市

場(chǎng)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)。

按房地產(chǎn)市場(chǎng)所處時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)分為過去的市場(chǎng)、現(xiàn)在的市場(chǎng)和未來的市場(chǎng)。人們經(jīng)常需要了解過去和現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，預(yù)測(cè)未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，需要比較房地產(chǎn)現(xiàn)在、過去和將來的價(jià)格、交易量、供應(yīng)量等。過去和現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況主要靠調(diào)查獲得，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)依據(jù)預(yù)測(cè)分析。了解過去和現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)有助于預(yù)測(cè)未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

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