房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

第三章 城市和環(huán)境景觀

目前，作為經(jīng)紀(jì)對象的房地產(chǎn)主要是城市房地產(chǎn)，其中又以住宅為主。一個(gè)城市房地產(chǎn)市場的規(guī)模(如成交量)大小、價(jià)格高低、長期走勢等，與這個(gè)城市的性質(zhì)、規(guī)模、人口增長等密切相關(guān)，并受其城市規(guī)劃的影響。此外，房屋的周圍環(huán)境和景觀關(guān)系到房屋使用人的身心健康，人們在買房或租房時(shí)越來越關(guān)注房屋的周圍環(huán)境和景觀，特別是周邊有無“厭惡性設(shè)施”、有無環(huán)境污染及其程度。因此，做好房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)服務(wù)，應(yīng)了解有關(guān)城市和環(huán)境景觀知識，對所在的城市有較全面的了解，熟悉所在的商圈、社區(qū)和居住區(qū)(小區(qū))，并能對供交易的房地產(chǎn)的周圍環(huán)境和景觀作出必要的介紹、說明甚至評價(jià)。為此，本章介紹城市和城市化，城市規(guī)劃，環(huán)境和景觀的概念、分類、要素和評價(jià)，住宅的環(huán)境好壞，環(huán)境污染及其危害等。

第一節(jié) 城市和城市化

一、城市的概念和類型

(一)城市的概念

人類起初過著“居無定所”的生活，后來發(fā)展到一定階段逐漸形成了大小不等的集中定居的地方，即居民點(diǎn)。我國目前的居民點(diǎn)系列由小到大是村莊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)、城市。這些居民點(diǎn)根據(jù)性質(zhì)和人口規(guī)模，分為城市和鄉(xiāng)村兩大類。其中，城市和建制鎮(zhèn)屬于城市型居民點(diǎn)，統(tǒng)稱城鎮(zhèn)或城市;鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村莊屬于鄉(xiāng)村型居民點(diǎn)，統(tǒng)稱鄉(xiāng)村或農(nóng)村。

城市是一定數(shù)量的非農(nóng)人口和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的集聚地，是一種有別于鄉(xiāng)村的居住和社會組織形式，是國家或一定區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。人們?nèi)粘Ｉ钪兴f的城市，通常是狹義的，是指國家按行政建制設(shè)立的城市(即直轄市、市)，不包括國家按行政建制設(shè)立的鎮(zhèn)(即建制鎮(zhèn)，如縣城)。如果包括建制鎮(zhèn)，則習(xí)慣上稱為城鎮(zhèn)。因此，城市和城鎮(zhèn)這兩個(gè)概念有時(shí)是相互通用的，有時(shí)又是嚴(yán)格區(qū)分的。

(二)城市的類型

可根據(jù)城市的規(guī)模、職能、行政等級、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、平面幾何形狀、道路形態(tài)、地形地貌、地理位置等，將城市分為不同的類型。

1.根據(jù)城市規(guī)模的分類

城市規(guī)模是指城市的大小，主要有人口規(guī)模、用地規(guī)模和經(jīng)濟(jì)規(guī)模(如GDP總量)。因用地規(guī)模、經(jīng)濟(jì)規(guī)模與人口規(guī)模之間一般是正相關(guān)的，所以通常用人口規(guī)模來表示城市規(guī)模。城市人口規(guī)模有常住人口規(guī)模和戶籍人口規(guī)模，前者是經(jīng)常居住在城市的人數(shù)，后者僅是有戶口的人數(shù)，一般采用常住人口規(guī)模。

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》(國發(fā)[2014] 51號)，以城區(qū)常住人口為統(tǒng)計(jì)口徑，將城市分為小城市、中等城市、大城市、特大城市和超大城市。小城市是指城區(qū)常住人口50萬以下的城市;中等城市是指城區(qū)常住人口50萬以上100萬以下的城市;大城市是指城區(qū)常住人口100萬以上500萬以下的城市;特大城市是指城區(qū)常住人口500萬以上1000萬以下的城市;超大城市是指城區(qū)常住人口1 000萬以上的城市。

結(jié)合上述居民點(diǎn)系列和城市規(guī)模分類，我國居民點(diǎn)的分類見圖3-1。

2.根據(jù)城市職能的分類

城市職能是指城市在國家或一定區(qū)域中所起的作用，所承擔(dān)的分工。大多數(shù)城市有多個(gè)職能，單一職能的城市較少。根據(jù)城市職能，首先可把城市分為具有綜合職能的城市和以某種職能為主的城市，然后可進(jìn)一步細(xì)分為各種各樣職能的城市。例如，具有綜合職能的城市可分為全國性、大區(qū)級、省區(qū)級、地區(qū)級的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。以某種職能為主的城市可分為商業(yè)貿(mào)易城市、輕工業(yè)城市、重工業(yè)城市、采掘工業(yè)城市、鐵路樞紐城市、海港或內(nèi)河港埠城市、風(fēng)景旅游城市等。

在城市的眾多職能中，最突出的職能構(gòu)成了城市性質(zhì)。城市性質(zhì)是指城市在一定地區(qū)、國家以至更大范圍內(nèi)的政治、經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展中所處的地位和擔(dān)負(fù)的主要職能，它代表了城市的個(gè)性、特點(diǎn)和發(fā)展方向。各個(gè)城市一般在其城市總體規(guī)劃中明確了自己的城市性質(zhì)或戰(zhàn)略定位，如《北京城市總體規(guī)劃(2016年~2035年)》明確北京是中華人民共和國的首都，是全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創(chuàng)新中心;《上海市城市總體規(guī)劃(2017 - 2035年)》明確上海的城市性質(zhì)是我國的直轄市之一，長江三角洲世界級城市群的核心城市，國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、科技創(chuàng)新中心和文化大都市，國家歷史文化名城，并將建設(shè)成為卓越的全球城市、具有世界影響力的社會主義現(xiàn)代化國際大都市。

3.根據(jù)城市行政等級的分類

中國的城市是有行政等級的，從低到高分別是建制鎮(zhèn)、縣級市、地級市、副省級市和直轄市。

建制鎮(zhèn)的行政等級一般相當(dāng)于正科級。有的省存在副縣級鎮(zhèn)。

縣級市的行政等級一般相當(dāng)于縣級或正處級，在行政上不設(shè)區(qū)，下轄鎮(zhèn)和鄉(xiāng)。

地級市的行政等級一般相當(dāng)于地區(qū)和自治州一級或正廳級。

副省級市的行政等級相當(dāng)于副省級或副部級。

直轄市由國務(wù)院直接管轄，其行政等級相當(dāng)于省級或正部級，共4個(gè)，分別是北京市、上海市、天津市、重慶市。

此外，縣人民政府所在地的建制鎮(zhèn)，稱為縣城。省人民政府所在地的市，稱為省會城市。地級市、副省級市和直轄市一般是設(shè)區(qū)的市，并且通常領(lǐng)導(dǎo)數(shù)量不等的縣或代管數(shù)量不等的縣級市。

4.城市的其他分類

根據(jù)城市的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，分為單中心城市和多中心城市。中小城市一般是單中心的，大城市通常是多中心的。

根據(jù)城市的平面幾何形狀，分為塊狀城市、帶狀城市和星狀城市等。多數(shù)城市是塊狀的，如北京市、上海市、廣州市。某些城市因受行政區(qū)劃、地形等的限制，是帶狀的，如深圳市、蘭州市。

根據(jù)城市的道路形態(tài)，分為棋盤形城市、放射形城市和不規(guī)則形城市等。多數(shù)城市是不規(guī)則形的。北京市可視為棋盤形的。

根據(jù)城市的地形地貌，分為平原城市、丘陵城市、山地城市、高原城市、盆地城市和河谷城市等。多數(shù)城市是平原城市或丘陵城市，如鄭州市是典型的平原城市，武漢市、南京市是丘陵城市。重慶市是典型的山地城市。

根據(jù)城市的地理位置，可分為東部城市、中部城市和西部城市;沿海城市和內(nèi)陸城市;南方城市和北方城市;內(nèi)地城市和邊境城市。

目前，通常還根據(jù)城市的綜合實(shí)力、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平等，把城市分為一線城市、二線城市、三線城市和四線城市。其中，一線城市包括北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市。二線城市一般是指國家統(tǒng)計(jì)局所稱40個(gè)重點(diǎn)城市中除上述一線城市以外的城市。三線城市主要指一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的省會城市及大多數(shù)地級市。四線城市主要為縣級市和縣城。

此外，根據(jù)是否實(shí)施住房限購措施，還把城市分為限購城市和非限購城市。

二、城市的區(qū)域范圍

與城市的區(qū)域范圍有關(guān)的概念，有城市行政區(qū)、市區(qū)、郊區(qū)、城區(qū)、建成區(qū)、規(guī)劃區(qū)等。

城市行政區(qū)是指城市行政管轄的全部區(qū)域。城市的行政區(qū)范圍一般遠(yuǎn)大于城市居民點(diǎn)的實(shí)體區(qū)域范圍，也就是說行政概念上的市和鎮(zhèn)通常是城鄉(xiāng)的混合體，并有城鄉(xiāng)結(jié)合部或城市邊緣地區(qū)、城鄉(xiāng)交錯(cuò)帶之說。如果從土地面積來看，城市行政區(qū)中的城市建設(shè)用地只占很小一部分，大部分是農(nóng)用地等其他土地。根據(jù)行政區(qū)劃，城市行政區(qū)可分為市區(qū)和郊區(qū)。市區(qū)是城市的核心，集中了大量的非農(nóng)人口和第二、第三產(chǎn)業(yè)，也是全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。市區(qū)的外圍稱為郊區(qū)，其主要功能是城市的副食品生產(chǎn)基地，同時(shí)還分布有大量與市區(qū)聯(lián)系密切的功能設(shè)施，如城市水源地、郊區(qū)公園或休閑度假區(qū)、垃圾處理場等。較大的城市通常將郊區(qū)分為近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)縣。

城區(qū)是指在市轄區(qū)和不設(shè)區(qū)的市，區(qū)、市政府駐地的實(shí)際建設(shè)連接到的居民委員會所轄區(qū)域和其他區(qū)域。

城市建成區(qū)是指城市行政區(qū)內(nèi)實(shí)際已成片開發(fā)建設(shè)、市政公用設(shè)施和公共設(shè)施基本具備的地區(qū)。該地區(qū)范圍內(nèi)絕大部分是城市建設(shè)用地。受地形等因素的影響，建成區(qū)內(nèi)也會分布一些非建設(shè)用地，如河、湖等。建成區(qū)能較真實(shí)反映城市用地規(guī)模的大小。

城市規(guī)劃區(qū)是指城市建成區(qū)以及因城市建設(shè)和發(fā)展需要，必須實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。城市規(guī)劃區(qū)通常大于城市建成區(qū)，小于或等于城市行政區(qū)，其具體范圍由有關(guān)人民政府在組織編制的城市總體規(guī)劃中劃定。

三、城市功能分區(qū)

一個(gè)城市在世界地圖、中國地圖上看是一個(gè)“點(diǎn)”，而實(shí)際上是一個(gè)范圍很大的“面”。從“面”來看，城市是由住宅、工廠、公共服務(wù)設(shè)施、道路、綠地等各種物質(zhì)要素按照一定規(guī)律“拼”在一起的。這些物質(zhì)要素在城市中發(fā)揮著不同的作用，對區(qū)位有不同的要求，既要保持相互聯(lián)系，又要避免相互干擾。城市中各種物質(zhì)要素按照不同功能進(jìn)行分區(qū)布置，一些物質(zhì)要素集中布置在一定的區(qū)域范圍，便形成了各種功能區(qū)，如商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、金融區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)等。常見的城市功能區(qū)及相關(guān)概念如下：

(1)中心商務(wù)區(qū)(CBD): CBD是英文Central Business District的縮寫，也譯為中央商務(wù)區(qū)，是指城市中金融、貿(mào)易、信息和商務(wù)辦公活動高度集中，并附有購物、文娛、服務(wù)等配套設(shè)施的綜合經(jīng)濟(jì)活動的核心地區(qū)，通常是人們所說的市中心。

中心商務(wù)區(qū)這個(gè)概念最早是美國學(xué)者伯吉斯(E. W. Burgess)于1923年在其創(chuàng)立的城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的“同心圓模式”(見圖3-2)中提出的。在圖3-2中，第一環(huán)帶是中心商務(wù)區(qū);第二環(huán)帶是過渡性地帶，過去是住宅區(qū)，后來一部分被零售商業(yè)所侵占，另有一些為小型工廠、批發(fā)商業(yè)及貨倉;第三環(huán)帶是工人住宅區(qū)，主要是產(chǎn)業(yè)工人集中居住的地帶，多數(shù)從過渡性地帶遷來，因不愿意離工作地點(diǎn)太遠(yuǎn)而居住于此;第四環(huán)帶是中產(chǎn)階級住宅區(qū)，為良好住宅地帶，主要是中產(chǎn)階級、從事機(jī)關(guān)工作的人員居住在這里;第五環(huán)帶是高級或通勤人士住宅區(qū)，散布著高級住宅和花園別墅，多為在市中心工作的中上層人士或富人居住區(qū)，因這些人需要駕車到市中心工作，所以稱為通勤人士住宅區(qū)。

(2)商業(yè)區(qū)：是指城市中市級或區(qū)級商業(yè)設(shè)施比較集中的地區(qū)。

(3)居住區(qū)：泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地;特指城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模(30 000～50 000人)相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

(4)工業(yè)區(qū)：是指城市中工業(yè)企業(yè)比較集中的地區(qū)。

(5)倉儲區(qū)：是指城市中為儲藏城市生活或生產(chǎn)資料而比較集中布置倉庫、儲料棚或儲存場地的獨(dú)立地區(qū)或地段。

(6)文教區(qū)：是指城市學(xué)校和科研機(jī)構(gòu)比較集中的地區(qū)。

(7)風(fēng)景區(qū)：是指城市范圍內(nèi)自然景物、人文景物比較集中，以自然景物為主體，環(huán)境優(yōu)美，具有一定規(guī)模，可供人們游覽、休息的地區(qū)。

(8)綜合區(qū)：是指城市中根據(jù)規(guī)劃可以兼容多種不同使用功能的地區(qū)。

(9)衛(wèi)星城：是指在大城市市區(qū)外圍興建的，與市區(qū)既有一定距離又相互間密切聯(lián)系的城市。為了緩解市區(qū)人口過于集中、交通擁擠、住房供應(yīng)不足等問題，大城市通常在郊區(qū)發(fā)展了若干衛(wèi)星城，以接納市中心區(qū)過多的人口與產(chǎn)業(yè)。

(10)開發(fā)區(qū)：是指由國務(wù)院和省級人民政府確定設(shè)立的實(shí)行國家特定優(yōu)惠政策的各類開發(fā)建設(shè)地區(qū)。

此外，人們有時(shí)還使用“商圈”這個(gè)詞，它一般是指大型商場等以其所在地點(diǎn)為中心向四周擴(kuò)展，其經(jīng)營活動影響輻射的范圍。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為使其門店更好地開展業(yè)務(wù)，也可確定自己門店的“商圈”。這些“商圈”可以參照自己門店附近大型商場的商圈來確定，或者以自己門店所在地點(diǎn)為中心來劃定。

四、城市化

(一)城市化的概念和衡量指標(biāo)

城市化也稱為城鎮(zhèn)化，是指人類生產(chǎn)和生活方式由鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的過程，突出表現(xiàn)在分散的鄉(xiāng)村人口向各種類型的城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、集聚。城市化會帶來大量的城市房地產(chǎn)需求，尤其是對城鎮(zhèn)住房的需求。

一般用城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡@個(gè)指標(biāo)來測度城市化水平。該指標(biāo)稱為城市化率或城鎮(zhèn)化率，又分為常住人口城鎮(zhèn)化率和戶籍人口城鎮(zhèn)化率。常住人口城鎮(zhèn)化率是指城鎮(zhèn)常住人口占總?cè)丝诒戎兀瑧艏丝诔擎?zhèn)化率是指城鎮(zhèn)戶籍人口占總?cè)丝诒戎?。因城?zhèn)戶籍人口一般小于常住人口，所以戶籍人口城鎮(zhèn)化率通常小于常住人口城鎮(zhèn)化率。

(二)城市化發(fā)展階段

城市化是一個(gè)必然過程，是18世紀(jì)產(chǎn)業(yè)革命后經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的世界性現(xiàn)象，世界各國先后開始從以農(nóng)業(yè)為主的鄉(xiāng)村社會，轉(zhuǎn)向以工業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的城市社會。城市化進(jìn)程一般分為下列三個(gè)階段：

(1)初始階段。這個(gè)階段的城市化率低于30%，其特征是城市化率較低，城市化速度較慢。

(2)快速階段。這個(gè)階段的城市化率達(dá)到30%以上，但低于70%，其特征是人口向城鎮(zhèn)迅速集聚，城市化速度加快。

(3)成熟階段。這個(gè)階段也稱為飽和階段，城市化率達(dá)到70%以上，其特征是城市化水平很高，城市化過程減慢。

目前發(fā)達(dá)國家的城市化率達(dá)到80%。我國2017年的常住人口城鎮(zhèn)化率為58.52%，目前處于城市化快速階段，仍會帶來較大量的城鎮(zhèn)住房需求。

(三)城市化的類型

1.向心型城市化與離心型城市化

如果從城市中心來考察城市發(fā)展過程，城市化有兩大階段：①向城市中心集聚的向心型城市化(也稱為集中型城市化);②從城市中心向外擴(kuò)展或擴(kuò)散的離心型城市化(也稱為分散型城市化)。城市發(fā)展的初中期主要是向心型的，中后期主要是離心型的。

在城市離心發(fā)展過程中又有郊區(qū)化(也稱為郊外化)和逆城市化兩種不同的類型和階段。郊區(qū)化是人口、就業(yè)崗位和服務(wù)業(yè)從大城市中心向郊區(qū)遷移的一種分散化過程。逆城市化是人口從大城市和主要的大都市區(qū)向小的都市區(qū)甚至非都市區(qū)遷移的一種分散化過程。出現(xiàn)郊區(qū)化和逆城市化的一個(gè)主要原因是向心型城市化導(dǎo)致了城市人口過密、交通擁堵、環(huán)境惡化等“城市病”，而優(yōu)美的環(huán)境、新鮮的空氣、較廉價(jià)的土地、寬闊的活動空間及小汽車進(jìn)入家庭，使人們遷往郊區(qū)和農(nóng)村。

中國的城鎮(zhèn)化隨著工業(yè)化進(jìn)程的加快，特別是改革開放政策的深化實(shí)施，出現(xiàn)了加快發(fā)展勢頭。就整個(gè)過程看，目前仍處于鄉(xiāng)村人口和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)向各級中心城市集聚的向心型城市化階段。

2.外延型城市化與飛地型城市化

根據(jù)城市離心擴(kuò)散的方式，可將城市化分為外延型城市化和飛地型城市化。如果城市的離心擴(kuò)散一直保持與建成區(qū)接壤，連續(xù)漸次地向外推進(jìn)，這種擴(kuò)散方式稱為外延型城市化。如果在推進(jìn)過程中，出現(xiàn)了空間上與建成區(qū)斷開，職能上與中心城市保持聯(lián)系的城市擴(kuò)散方式，則稱為飛地型城市化。

外延型城市化是一種常見的城市化類型，在大中小各級城市的邊緣地區(qū)都可以看到這種外延現(xiàn)象。

飛地型城市化一般在特大城市的情況下才出現(xiàn)。因?yàn)樘卮蟪鞘械娜丝谝?guī)模、用地規(guī)模已很大，各類城市問題較多，如果繼續(xù)采取外延型發(fā)展方式，將使各種矛盾更加突出。在這種情況下，通常采取跳出中心城市現(xiàn)有邊界，到條件適宜的地理位置上發(fā)展，以分散中心城市的壓力，有的則形成特大城市郊區(qū)的衛(wèi)星城。

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