房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

第二節(jié) 房地產(chǎn)面積

一、房地產(chǎn)面積的作用

房地產(chǎn)面積的種類較多，作用很大。一是通過房地產(chǎn)面積可知房地產(chǎn)的規(guī)模大小，如一套住宅的大小。二是房地產(chǎn)面積是計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)。在交易中，有的是先商定單價(jià)，再將單價(jià)乘以面積得出總價(jià);在先有總價(jià)的情況下，人們常常是將總價(jià)除以面積轉(zhuǎn)換為單價(jià)來判斷價(jià)格高低。三是數(shù)字相同而面積內(nèi)涵不同的單價(jià)不同，例如都是每平方米8 000元，但“建筑面積”比“套內(nèi)建筑面積”的，“套內(nèi)建筑面積”又比“使用面積”的，要貴很多。此外，因房地產(chǎn)單價(jià)高，面積多算或少算，總價(jià)差異較大?，F(xiàn)實(shí)中還可能出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)登記面積錯(cuò)誤的情況，如產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積比實(shí)際建筑面積大，按產(chǎn)權(quán)登記面積結(jié)算總價(jià)，就會(huì)給買受人造成損失。這些在交易時(shí)如果不先講清楚，會(huì)產(chǎn)生誤解甚至糾紛。

二、房屋面積的種類

(一)建筑面積及其組成

(1)建筑面積：是指房屋各層水平平面面積的總和，即房屋外墻勒腳以上各層水平投影面積的總和，包括設(shè)備房、地下室、陽臺(tái)、挑廊、樓梯間或電梯間等的面積。計(jì)算建筑面積的房屋應(yīng)是永久性結(jié)構(gòu)的房屋，且層高應(yīng)在2. 20m以上(含2. 20m，下同)。其中，成套房屋的建筑面積通常是指分戶的建筑面積，如一套住宅的建筑面積，是以一個(gè)套間為單位的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e組成，即：

建筑面積一套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e

(2)套內(nèi)建筑面積：即成套房屋的套內(nèi)建筑面積，由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積組成，即：

套內(nèi)建筑面積一套內(nèi)使用面積十套內(nèi)墻體面積十套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積

(3)使用面積：是指房屋戶內(nèi)實(shí)際能使用的面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積，也不包括陽臺(tái)面積。成套房屋的使用面積即套內(nèi)使用面積，簡(jiǎn)稱使用面積，以水平投影面積按下列規(guī)定計(jì)算：①套內(nèi)使用面積應(yīng)包括臥室、起居室(客廳)、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、過廳、過道、儲(chǔ)藏室、壁柜等使用面積的總和;②套內(nèi)樓梯應(yīng)按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入套內(nèi)使用面積，如躍層住宅的套內(nèi)使用面積包括其室內(nèi)樓梯，并將其按自然層數(shù)計(jì)入使用面積;③煙囪、通風(fēng)道、管道井等均不應(yīng)計(jì)人套內(nèi)使用面積;④套內(nèi)使用面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)墻體表面尺寸計(jì)算，如有復(fù)合保溫層時(shí)，應(yīng)按復(fù)合保溫層表面尺寸計(jì)算;⑤內(nèi)墻面裝飾厚度應(yīng)計(jì)人套內(nèi)使用面積。

(4)套內(nèi)墻體面積：是指套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)人套內(nèi)墻體面積。

(5)套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積：均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中，封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。需要注意的是，陽臺(tái)是否封閉，是指按規(guī)劃在房屋建成交付時(shí)是否封閉，如果購(gòu)房人購(gòu)買后將未封閉的陽臺(tái)封閉的，仍然只計(jì)算一半建筑面積。

(6)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e：簡(jiǎn)稱公攤面積，是指某個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)人在共有公用建筑面積中所分?jǐn)偟拿娣e。共有公用建筑面積是指各房屋產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。根據(jù)房屋共有公用建筑面積的不同使用功能(如住宅、商業(yè)、辦公等)，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e分為以下3種：①幢共有公用建筑面積，是指為整幢服務(wù)的共有公用建筑面積，如為整幢服務(wù)的配電房、水泵房等;②功能共有公用建筑面積，是指專為某一使用功能服務(wù)的共有公用建筑面積，如專為酒店服務(wù)的大堂、樓梯間、電梯間等;③本層共有公用建筑面積，是指專為本層服務(wù)的共有公用建筑面積，如本層的共有走廊等。

此外，還有“實(shí)用面積”的說法。但該用語不規(guī)范，指的可能是使用面積，也可能是套內(nèi)建筑面積，因此要搞清楚或說明其實(shí)際內(nèi)涵，以免引起誤解。

(二)不同階段的房屋面積

1.預(yù)測(cè)面積

根據(jù)預(yù)測(cè)方式，分為按圖紙預(yù)測(cè)的面積和按已完工部分結(jié)合圖紙預(yù)測(cè)的面積。按圖紙預(yù)測(cè)的面積，是指在新建商品房預(yù)售時(shí)按該商品房建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房屋面積。按已完工部分結(jié)合圖紙預(yù)測(cè)的面積，是指對(duì)新建商品房已完工部分實(shí)際測(cè)量后，結(jié)合該商品房建筑設(shè)計(jì)圖，測(cè)算出的房屋面積。

2.實(shí)測(cè)面積

也稱為竣工面積，是指房屋竣工后實(shí)際測(cè)量得出的面積。預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積不一致時(shí)，以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。造成預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積不一致的原因主要有：①施工誤差;②測(cè)量誤差;③工程變更;④房屋竣工后原屬于應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e的功能或服務(wù)范圍改變等。

3.合同約定面積

簡(jiǎn)稱合同面積，是指新建商品房出賣人和買受人在商品房買賣合同中約定的所買賣新建商品房的面積。新建商品房預(yù)售中，因還沒有實(shí)測(cè)面積，合同約定面積一般是預(yù)測(cè)面積。

4.產(chǎn)權(quán)登記面積

簡(jiǎn)稱產(chǎn)權(quán)面積，俗稱房本面積，是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的房屋面積，是實(shí)測(cè)的房屋建筑面積。存量房買賣中依據(jù)的面積一般是該面積。

三、得房率和實(shí)用率

同一套住宅，建筑面積最大，套內(nèi)建筑面積次之，使用面積最小。目前，交易中往往按建筑面積計(jì)價(jià)，但建筑面積不直觀，一般人測(cè)不出來。使用面積最直接、直觀，一般人都能測(cè)量出，而且相互間的差異不會(huì)很大。建筑面積、套內(nèi)建筑面積大于使用面積應(yīng)有一定的范圍，如果超出正常合理的范圍，其準(zhǔn)確性、真實(shí)性值得懷疑。人們通常希望房屋在保證基本功能的前提下，使用面積越大越好，并用使用面積與建筑面積的比率說明面積利用率，稱之為得房率，即：

得房率又稱使用率、使用面積系數(shù)，通常認(rèn)為越大，面積利用率越高，也就越實(shí)惠。但如果過大，則有可能犧牲了必要的公共面積，如公共門廳過小或過道過窄。得房率一般為70%～80%。此外，人們有時(shí)用套內(nèi)建筑面積與建筑面積的比率說明相關(guān)問題，可稱之為實(shí)用率，一般為7526～90%。因套內(nèi)建筑面積不夠直觀且大于使用面積，所以實(shí)用率并不實(shí)用且大于得房率，在實(shí)際中要搞清楚它們的區(qū)別，準(zhǔn)確使用得房率。例如，某套住宅的建筑面積為110㎡、套內(nèi)建筑面積為90㎡、使用面積為80㎡，其得房率為73%，而實(shí)用率可達(dá)到82%。

影響得房率大小的因素主要有：①建筑形式。如板式住宅的得房率大于塔式住宅的得房率，一般大10個(gè)百分點(diǎn)左右。②建筑結(jié)構(gòu)。建筑結(jié)構(gòu)不同，垂直承重構(gòu)件占用面積不同，得房率會(huì)不同。如鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的墻柱占用面積通常小于磚混結(jié)構(gòu)房屋的墻柱占用面積，因此其得房率一般大于磚混結(jié)構(gòu)房屋的得房率。③地區(qū)氣溫。不同地區(qū)的冬季氣溫差異較大，為了室內(nèi)保溫，外墻厚度不同，因此得房率不同。如多層住宅的外磚墻厚度，南方地區(qū)一般為240mm或180mm，北京地區(qū)一般為370mm，黑龍江地區(qū)一般為490mm。因此，南方地區(qū)的得房率大于北方地區(qū)的得房率。④墻體材料。在保證保溫、隔聲等效果的前提下，墻體所用材料不同，厚度有所不同，從而得房率不同。⑤房間數(shù)量。一是在套內(nèi)建筑面積相同而房間數(shù)量較少時(shí)，因墻體相對(duì)較少，得房率較大;反之，得房率較小。二是在房間數(shù)量相同而套內(nèi)建筑面積增加時(shí)，墻體面積雖然可能增加，但因后者增加幅度小、前者增加幅度大而使得房率提高;反之，得房率

降低。

四、土地面積的種類

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中涉及的土地面積，主要是房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人擁有的土地面積，主要有下列幾種：

(1)宗地面積：是指宗地的水平投影面積，也就是宗地權(quán)屬界線范圍內(nèi)的土地面積。宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或空間。不計(jì)人宗地面積的范圍有：①無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙地;②市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地;③公共使用的河灘、水溝、排污溝;④已征收、劃撥或?qū)儆谠康禺a(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地;⑤其他按規(guī)定不計(jì)入宗地面積的。

(2)小區(qū)用地面積：一般是指居住小區(qū)的建設(shè)用地面積，通常在取得居住小區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)用地時(shí)確定。取得房地產(chǎn)開發(fā)用地時(shí)，建設(shè)用地面積為項(xiàng)目規(guī)劃占地面積減去代征地面積(如代征道路、綠化等用地面積)。小區(qū)用地面積越大，說明小區(qū)的范圍越大，小區(qū)居民在小區(qū)內(nèi)的活動(dòng)空間也就越大。

(3)共有土地分?jǐn)偯娣e：是指某個(gè)房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人在共有土地面積中所分?jǐn)偟耐恋孛娣e，即是宗地面積中除去專有面積后的共有土地面積按照一定的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偤蟮耐恋孛娣e。分?jǐn)偡椒ㄒ话闶前凑論碛械慕ㄖ娣e占總建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。多層住宅、中高層住宅和高層住宅的土地一般是共用共有的，其中的每套住宅擁有的土地面積通常是分?jǐn)偟?。而平房、?dú)立式住宅、雙拼式住宅、聯(lián)排式住宅一般有自己獨(dú)用的土地面積，并且房?jī)r(jià)與該面積(如院子)的大小直接相關(guān)。

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