房地產(chǎn)經(jīng)紀人

影響樓價因素

(一)地區(qū)

基本上越接近市中心的物業(yè)，其樓價將越高。各項配套交通網(wǎng)絡、飲食娛樂及購物消閑等設施較完善。

(二)交通

一般城市的樓房比鄉(xiāng)村的樓房較昂貴，因城市道路網(wǎng)絡完善、來往各處地方均方便。

(三)樓層

在同一個高層單位中，位于高層的一般均比低層的同樣單位賣貴一點。簡單的原因：位于高層的比低層更遠離地面，所以較少受到街上人車喧嘩的騷擾，加上接觸的塵埃量相對較少，空氣當然比較的清新。況且如果大廈的位置適中，高層享有更佳視野，天然光線吸納較多，亦會使單位陽光十足。反之，一個低層可能是陰暗局促、人車嘈雜的地方，固然不是一個理想的居住環(huán)境。此外，位于大廈低層的單位，一般外墻較厚，影響了樓宇的實際可使用面積。又基于污水排放設計及設置垃圾的位置，位于大廈低層單位，容易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水聲的影響或垃圾臭氧滋擾等。但如沒有電梯的多層樓房，其中層價格將較貴，高層因高層沒有電梯上落不便。

(四)方向

這是一個影響樓價較重要因素，因單位內(nèi)部設備可花金錢添置或改善，但方向則完全不能改變。加上中國人傳統(tǒng)認為向南較佳，東向或西向均會受陽光照射影響，故朝南向物業(yè)價格一般較高。

(五)景觀

景觀亦是不能改變的因素，故一些擁有開闊視野、湖景、山景或綠化公園景觀的單位價格均較高。

(六) 配套

若樓房有周邊環(huán)境及設施的配合，其價值亦將相應提高。如一些大型屋村設備齊全，應有盡有，包括商場、百貨公司、超級市場、戲院、私人會所、游泳池及私家花園等。

此外，物業(yè)采光、間隔、用料、樓宇維修保養(yǎng)、地區(qū)因素區(qū)別及物業(yè)用戶素質(zhì)等，均可影響物業(yè)價格高低。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人的基本要求和作用

(七)房屋面積劃分：

1、居住面積：指住宅中供日常生活起居用的臥室，起居室等凈面積的總和。

2、使用面積：指住宅中分戶內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內(nèi)走道，室內(nèi)樓梯等。

3、建筑面積：對一棟樓來講，是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是建筑物勒腳以上外墻的水平截面積。對一單套單元講，每套建筑面積包括室內(nèi)的建筑面積與分攤的公用建筑面積之和。

4、套內(nèi)面積：包括套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻內(nèi)面積和陽臺建筑面積。

5、公攤：包括公共門廳、走道、電梯井、樓梯、設備間。

6、內(nèi)陽臺：封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。

7、外陽臺：不封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。

8、房屋未辦理竣工驗收手續(xù)能否辦理產(chǎn)權登記?

答：2001年4月30日之前竣工，但未辦理房屋竣工驗收手續(xù)的非商品房住宅項目，經(jīng)市土地房屋權屬管理部門審核同意后，由開發(fā)單位向市房屋安全鑒定機構申辦房屋安全鑒定，經(jīng)鑒定為可安全使用的房屋，可辦理權屬登記手續(xù)。

建設項目未通過竣工驗收或經(jīng)市房屋安全鑒定機構鑒定為存在安全隱患的，由市建設主管部門牽頭處理。

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（責任編輯：中大編輯）

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