房地產(chǎn)估價(jià)師

一、問(wèn)答題

問(wèn)答題第一版問(wèn)題及答案

第1題：A，B兩座寫字樓位置 規(guī)模 外部形式均相同，可A與B的租金差異很大，問(wèn)：1 、造成A B兩座寫字樓租金差異的原因。2、若在市場(chǎng)法計(jì)算中以B作為可比實(shí)例求取A的租金，應(yīng)對(duì)B的租金做哪些調(diào)整。

第2題：由于道路建設(shè)需要對(duì)一個(gè)地段的房屋進(jìn)行征收，甲的房屋是在此次征收范圍內(nèi)的一處獨(dú)門獨(dú)戶的房屋，甲委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其房屋及屋內(nèi)裝飾裝修價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果出來(lái)后甲對(duì)評(píng)估出的房屋價(jià)值沒(méi)有異議，但對(duì)裝修價(jià)值評(píng)估結(jié)果僅有15萬(wàn)元不滿，甲認(rèn)為3年前他實(shí)際裝修花費(fèi)30萬(wàn)元，估價(jià)結(jié)果偏低。經(jīng)復(fù)核，原估價(jià)程序和估價(jià)結(jié)果都沒(méi)有問(wèn)題。問(wèn)：

1、若你是估價(jià)師該怎樣向甲解釋

2、裝修價(jià)值一般應(yīng)采用那種估價(jià)方法估價(jià)?估價(jià)技術(shù)路線是怎樣的

第3題：某人欲購(gòu)買一個(gè)商鋪，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其評(píng)估該商鋪的最高購(gòu)買價(jià)格，他要求的期望收益率是銀行貸款利率。問(wèn)：

1、此次估價(jià)是鑒證性估價(jià)還是咨詢性估價(jià)，評(píng)估的價(jià)值類型是什么?

2、寫出估價(jià)技術(shù)路線

問(wèn)答題第二版問(wèn)題及答

簡(jiǎn)答1：某估價(jià)師為一寫字樓估價(jià)，相鄰B寫字樓位置、交通條件、外形等大體符合，但調(diào)查中發(fā)現(xiàn)兩者的租金差異較大。(1)請(qǐng)問(wèn)造成兩者差異較大的原因有哪些?(2)如選用B寫字樓為其中一個(gè)可比實(shí)例，請(qǐng)問(wèn)如何處理B寫樓的租金?

簡(jiǎn)答2：李某房屋被征收，其中裝修及家具為3年前，估價(jià)師評(píng)為10萬(wàn)，李某不認(rèn)同，因其3年花費(fèi)了30萬(wàn)元，要求重核。但估價(jià)師經(jīng)過(guò)認(rèn)為無(wú)誤。請(qǐng)問(wèn)(1)怎么向李某解釋其疑問(wèn)和說(shuō)明?(2)估價(jià)時(shí)主要采用什么方法，講述估價(jià)路線。

簡(jiǎn)答3：某人想購(gòu)買一間商鋪，主要用于出租，要求收益不低于銀行一年期的貸款利率，請(qǐng)求某估價(jià)師評(píng)估出最高出價(jià)。(1)請(qǐng)問(wèn)是簽證性還是咨詢性估價(jià)?評(píng)估時(shí)應(yīng)采用什么價(jià)值?(2)主要采用什么方法?講述估價(jià)路線。

問(wèn)答題第三版問(wèn)題及答

問(wèn)答一：是被征收人對(duì)裝飾裝修的價(jià)值有疑問(wèn)，問(wèn)估價(jià)師應(yīng)怎么說(shuō)明??裝飾裝修用什么方法估價(jià)，技術(shù)路線是什么?

答：從三點(diǎn)說(shuō)明：一時(shí)點(diǎn)不同，二狀況不同有折舊，三是價(jià)值類型，一個(gè)是購(gòu)買時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，一個(gè)是殘余價(jià)值。

適宜用成本法估價(jià)，先按材料費(fèi)、人工費(fèi)、工程費(fèi)等計(jì)算重新構(gòu)建價(jià)格，然后根據(jù)平均壽命和有效年齡計(jì)算折舊，相減得現(xiàn)值。

(成本法技術(shù)路線我沒(méi)有答要用客觀成本，不知道算不算錯(cuò))

問(wèn)答二：可比實(shí)例B的租金與估價(jià)對(duì)象有差異，可能的原因有??如果選B，應(yīng)做哪些工作??

答：一是租金內(nèi)涵不同，可能包括水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)這些。二是租期和租金支付方式不同。三是承租人不同。四是其他例如測(cè)算單位不同。

應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一租金內(nèi)涵范圍、統(tǒng)一支付方式、統(tǒng)一單位、扣除品牌等因素影響

(這個(gè)沒(méi)有認(rèn)真審題，題中只是說(shuō)了B在外觀、區(qū)位等4個(gè)方面和A相同，但沒(méi)有說(shuō)內(nèi)部的情況還有基礎(chǔ)、公共配套設(shè)施方面相同，所以租金的差異可能也要考慮這些方面，我沒(méi)有答，后面應(yīng)該做的工作答的也不夠全面，但是這道題答題紙上留的空白比較少，感覺(jué)如果考慮那么多根本答不下的。所以這個(gè)就得看出題人是想考什么了，如果是租金本身這些我就對(duì)了，如果還要考慮建筑物土地等差異那我就完了)

問(wèn)答三：是投資商鋪獲利，算最高買價(jià)，投資收益率不低于一年存款利率，問(wèn)價(jià)值類型、估價(jià)方法和技術(shù)路線??

答：價(jià)值類型是投資價(jià)值。估價(jià)方法用收益法，技術(shù)路線是用市場(chǎng)法求取比準(zhǔn)租金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率、空置率等，測(cè)算凈收益，根據(jù)投資人的期望投資收益率一年其存款利率來(lái)選擇適當(dāng)報(bào)酬率和報(bào)酬資本化公式進(jìn)行測(cè)算。

問(wèn)答題第四版問(wèn)題及答

1、估價(jià)對(duì)象為A幢寫字樓，B為A相鄰寫字樓，外觀、規(guī)模相似，但A、B寫字樓租金有差異，問(wèn)⑴、導(dǎo)致AB寫字樓租金差異主要有哪些;(參考答案：內(nèi)部設(shè)備、布局、租戶類型、權(quán)益、物業(yè)管理水平、智能化程度等等不同)⑵、如果以B寫字樓作為可比實(shí)例求取A的租金，應(yīng)作如何修正;(參考答案：實(shí)物狀況、權(quán)益狀況調(diào)整等等)

2、國(guó)有土地上房屋拆遷中裝飾裝修賠償評(píng)估，評(píng)估公司評(píng)估結(jié)果為10萬(wàn)元，委托方稱3年前裝修和購(gòu)買家具共花費(fèi)30萬(wàn)，因此說(shuō)評(píng)估公司評(píng)估過(guò)低。問(wèn)⑴、造成如此評(píng)估結(jié)果，評(píng)估公司應(yīng)作如何解釋(參考：估價(jià)時(shí)點(diǎn)、折舊等等)⑵、如果評(píng)估拆遷裝修裝飾賠償，應(yīng)選用何種方法，步驟如何(成本法，步驟不好答啊)

3、委托方甲看中一個(gè)商鋪，想購(gòu)買用來(lái)出租獲取穩(wěn)定收益，在滿足甲要求的報(bào)酬率的情況下，讓你評(píng)估其能夠購(gòu)買此商鋪的最大值，問(wèn)：這種評(píng)估屬于鑒證性評(píng)估還是咨詢性評(píng)估(咨詢性評(píng)估)，價(jià)值類型為(投資價(jià)值)，可以采用何種方法評(píng)估及技術(shù)路線如何(收益法，技術(shù)路線參照收益法技術(shù)路線，理論與方法教材中有介紹)

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