房地產經紀人

第三節(jié) 土地登記相關規(guī)定

一、土地登記的概念

土地登記，是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。其中，國有土地使用權包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權;集體土地使用權，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權(不含土地承包經營權)。土地以宗地為單位進行登記。宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間。

二、土地登記的種類

土地登記分為土地總登記、初始登記、變更登記、注銷登記和其他登記。

(一)土地總登記

土地總登記是指在一定時間內對轄區(qū)內全部土地或者特定區(qū)域內土地進行的

全面登記。

土地總登記首先由縣級以上人民政府就土地登記區(qū)的劃分、土地登記的期限、土地登記收件地點、土地登記申請人應提交的相關文件材料及需要通告的其他事項發(fā)布通告。然后，由國土資源行政主管部門對符合總登記要求的宗地予以公告。公告的主要內容包括：(1)土地權利人的姓名或者名稱、地址;(2)準予登記的土地坐落、面積、用途、權屬性質、使用權類型和使用期限;(3)土地權利人及其他利害關系人提出異議的期限、方式和受理機構;(4)需要公告的其他事項。公告期滿，當事人對土地總登記審核結果無異議或者異議不成立的，由國土資源行政主管部門報經人民政府批準后辦理登記。

(二)土地初始登記

土地初始登記是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。與國有建設用地使用權有關的初始登記有：

1.國有建設用地使用權初始登記

依法以劃撥方式、出讓方式、劃撥方式轉為出讓方式、租賃方式、國有土地使用權作價出資或者入股方式、國家授權經營方式取得國有建設用地使用權的，當事人應持《土地登記辦法》所要求的相關批準用地文件和相關證明材料，申請國有建設用地使用權初始登記。值得注意的是，依法以出讓方式取得國有建設用地使用權的，當事人只有在付清全部國有土地使用權出讓價款后，方可申請國有建設用地使用權初始登記。

2.土地抵押權登記

依法抵押土地使用權的，抵押權人和抵押人應持土地權利證書、主債權債務合同、抵押合同以及相關證明材料，申請土地使用權抵押登記。同一宗地多次抵押的，以抵押登記申請先后為序辦理抵押登記。符合抵押登記條件的，國土資源行政主管部門應將抵押合同約定的有關事項在土地登記簿和土地權利證書上加以記載，并向抵押權人頒發(fā)土地他項權利證明書。申請登記的抵押為最高額抵押的，應記載所擔保的最高債權額、最高額抵押的期間等內容。

3.地役權登記

在土地上設定地役權后，當事人申請地役權登記的，供役地權利人和需役地權利人應向國土資源行政主管部門提交土地權利證書和地役權合同等相關證明材料。符合地役權登記條件的，國土資源行政主管部門應將地役權合同約定的有關事項分別記載于供役地和需役地的土地登記簿和土地權利證書，并將地役權合同保存于供役地和需役地的宗地檔案中。供役地、需役地分屬不同國土資源行政主管部門管轄的，當事人可以向負責供役地登記的國土資源行政主管部門申請地役

權登記。負責供役地登記的國土資源行政主管部門完成登記后，應通知負責需役地登記的國土資源行政主管部門，由其記載于需役地的土地登記簿。

(三)土地變更登記

土地變更登記是指因土地權利人發(fā)生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發(fā)生變更而進行的登記。包括：

1.國有建設用地使用權變更登記 無論以何種合法方式，致使國有建設用地使用權發(fā)生轉移的，當事人均應持原國有土地使用證和相關的證明材料，申請國有建設用地使用權變更登記。

2.土地抵押權變更登記

土地使用權在抵押期間，抵押人轉讓土地使用權或者土地抵押權因主債權被轉讓而轉讓的，當事人均應申請土地使用權變更登記。

3.地役權變更登記

已經設定地役權的土地使用權轉移后，供役地權利人和需役地權利人應持變更后的地役權合同及土地權利證書等相關證明材料，申請辦理地役權變更登記。

4.土地用途變更登記

土地用途發(fā)生變更的，當事人應持有關批準文件和原土地權利證書，申請土地用途變更登記。土地用途變更依法需要補交土地出讓價款的，當事人還應提交已補交土地出讓價款的繳納憑證。

5.土地其他變更登記

土地權利人姓名或名稱、地址發(fā)生變化的，當事人應持原土地權利證書等相關證明材料，申請姓名或者名稱、地址變更登記。

(四)土地注銷登記

土地注銷登記是指因土地權利的消滅等而進行的登記。

對依法收回的國有土地和因人民法院、仲裁機構的生效法律文書致使原土地權利消滅，當事人未辦理注銷登記的，可直接辦理注銷登記。

因自然災害等原因造成土地權利消滅的，原土地權利人應持原土地權利證書及相關證明材料，申請注銷登記。

非住宅國有建設用地使用權期限屆滿，國有建設用地使用權人未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的，當事人應在期限屆滿前15日內，持原土地權利證書，申請注銷登記。

已經登記的土地抵押權、地役權終止的，當事人應在該土地抵押權、地役權終止之日起15日內，持相關證明文件，申請土地抵押權、地役權注銷登記。

當事人未按照規(guī)定申請注銷登記的，國土資源行政主管部門應責令當事人限

期辦理;逾期不辦理的，進行注銷公告，公告期滿后可直接辦理注銷登記。

土地登記注銷后，國土資源行政主管部門收回土地權利證書;確實無法收回的，應在土地登記簿上注明，并經公告后廢止。

(五)土地其他登記

土地其他登記包括更正登記、異議登記、預告登記和查封登記。

1.更正登記

更正登記分為下列兩種情況：

(1)國土資源行政主管部門發(fā)現土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應報經人民政府批準后進行更正登記，并書面通知當事人在規(guī)定期限內辦理更換或者注銷原土地權利證書的手續(xù)。當事人逾期不辦理的，國土資源行政主管部門報經人民政府批準并公告后，原土地權利證書廢止。更正登記涉及土地權利歸屬的，應對更正登記結果進行公告。

(2)土地權利人或利害關系人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，均可以持相關證明材料申請更正登記。

2.異議記

異議登記是更正登記中發(fā)生的。土地登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。對符合異議登記條件的，國土資源行政主管部門應將相關事項記載于土地登記簿，并向申請人頒發(fā)異議登記證明，同時書面通知土地登記簿記載的土地權利人。異議登記期間，未經異議登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者設定土地抵押權。

異議登記申請人應在異議登記之日起15日內起訴。如未起訴，或人民法院對其起訴不予受理，或人民法院對其訴訟請求不予支持，異議登記申請人或者土地登記簿記載的土地權利人可申請注銷異議登記。異議登記失效后，原申請人就同一事項再次申請異議登記的，不予受理。

3.預告登記

預告登記發(fā)生在土地權利轉讓時，當事人簽訂轉讓協議后，可以按照約定持轉讓協議申請預告登記。對符合預告登記條件的，國土資源行政主管部門應將相關事項記載于土地登記簿，并向申請人頒發(fā)預告登記證明。預告登記期間，未經預告登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。預告登記后，債權消滅或自能夠進行土地登記之日起3個月內當事人未申請土地登記的，預告登記失效。

4.查封登記

查封登記是指國土資源行政主管部門根據人民法院提供的查封裁定書和協助

執(zhí)行通知書，報經人民政府批準后將查封或者預查封的情況在土地登記簿上加以記載。

在辦理查封登記時國土資源行政主管部門需要注意下列幾點：

(1)協助人民法院執(zhí)行土地使用權時，不對生效法律文書和協助執(zhí)行通知書進行實體審查，如認為人民法院的查封、預查封裁定書或者其他生效法律文書錯誤的，可向人民法院提出審查建議，但不得停止辦理協助執(zhí)行事項。

(2)對被執(zhí)行人因繼承、判決或者強制執(zhí)行取得，但尚未辦理變更登記的土地使用權的查封，依照執(zhí)行查封的人民法院提交的法律文書，先辦理變更登記手續(xù)后，再行辦理查封登記。

(3)土地使用權在預查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記。

(4)兩個以上人民法院對同一宗土地進行查封的，應為先送達協助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)，對后送達協助執(zhí)行通知書的人民法院辦理輪候查封登記，并書面告知其該土地使用權已被其他人民法院查封的事實及查封的有關情況。輪候查封登記的順序按照人民法院送達協助執(zhí)行通知書的時間先后進行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動轉為查封;查封法院對查封的土地使用權全部處理的，排列在后的輪候查封自動失效;查封法院對查封的土地使用權部分處理的，對剩余部分，排列在后的輪候查封自動轉為查封。預查封的輪候登記參照上述輪候查封登記的規(guī)定辦理。

(5)查封、預查封期限屆滿或者人民法院解除查封的，查封、預查封登記失效，應注銷查封、預查封登記。

(6)對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權，在查封、預查封期間，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。

三、土地登記的一般程序

土地登記的一般程序為申請、受理、審查、記載于登記簿、發(fā)證。

(一)申請

土地登記應依照申請進行，但法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

申請人申請土地登記，應根據不同的登記事項提交下列材料：(1)土地登記申請書;(2)申請人身份證明材料;(3)土地權屬來源證明;(4)地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標;(5)地上附著物權屬證明;(6)法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證;(7)《土地登記辦法》規(guī)定的其他證明材料。前款第(4)項規(guī)定的地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委托有資質的專業(yè)技術單位進行地

籍調查獲得。

申請人申請土地登記，應如實向國土資源行政主管部門提交有關材料和反映真實情況，并對申請材料實質內容的真實性負責。

(二)受理

國土資源行政主管部門應根據下列情況決定是否受理：(1)申請登記的土地不在本登記轄區(qū)的，應當場作出不予受理的決定，并告知申請人向有管轄權的國土資源行政主管部門申請;(2)申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應允許申請人當場更正;(3)申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當場或者在5日內一次告知申請人需要補正的全部內容;(4)申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應受理土地登記申請。國土資源行政主管部門受理土地登記申請后，認為必要的，可以就有關登記事項向申請人詢問，也可以對申請登記的土地進行實地查看。

(三)審查

國土資源行政主管部門應對受理的土地登記申請進行審查，并按照規(guī)定在辦理土地所有權和土地使用權登記手續(xù)前，報經同級人民政府批準。

國土資源行政主管部門應自受理土地登記申請之日起20日內，辦結土地登記審查手續(xù)。特殊情況需要延期的，經國土資源行政主管部門負責人批準后，可以延長10日。

(四)記載于登記簿

國土資源行政主管部門應根據對土地登記申請的審核結果，以宗地為單位填寫土地登記簿;根據土地登記簿的相關內容，以權利人為單位填寫土地歸戶卡，以宗地為單位填寫土地權利證書。對共有一宗土地的，應為兩個以上土地權利人分別填寫土地權利證書。

(五)發(fā)證

土地登記申請書、土地登記審批表、土地登記歸戶卡和土地登記簿的式樣，由國務院國土資源行政主管部門規(guī)定。土地登記形成的文件資料，由國土資源行政主管部門負責管理。

四、土地登記簿和土地權利證書

(一)土地登記簿　　土地登記簿是土地權利歸屬和內容的根據。土地登記簿應載明下列內容：

土地權利人的姓名或者名稱、地址;(2)土地的權屬性質、使用權類型、取 得時間和使用期限、權利以及內容變化情況;(3)土地的坐落、界址、面積、宗權不屬此列)。正因為物權具有排他性，倘若外界無法知悉物權變動情況，則容易導致第三人遭受損害。二是因為物權是對世權，其義務人是不特定的任何人。物權的變動不僅僅是權利人個人的事，對于廣大的社會公眾來說，也都發(fā)生權利義務變動的后果。物權人只有以公開的方式將變動事實告知社會公眾，才能使物權變動產生效力。物權公示的功能在于給社會公眾一個判斷標準，即沒有公示就沒有物權變動，以此判定物權歸屬，以維護交易安全。物權公示的方法，動產物權以占有為公示，不動產物權以登記為公示。對于不動產這些價值較高、較為重要的財產的權利變動必須在國家機關進行登記，以便于社會公眾查閱。為發(fā)揮房

屋權屬登記的公示作用，保障房屋交易安全，維護房屋交易秩序，保護房屋權利人及相關當事人的合法權益，2006年10月份原建設部頒布了《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》，第一次系統(tǒng)、全面地對房屋權屬登記信息查詢作了規(guī)定，該辦法自2007年1月1日起實施。

(三)《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》的適用范圍

《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》適用于城市房屋權屬登記機關已登記的房屋權屬登記信息的查詢。

房屋權屬登記信息查詢的范圍

《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》采取“分層次查詢”的原則，區(qū)分不同的人群，對不同的登記信息規(guī)定了不同的查詢范圍：

(一)可以公開查詢的信息

登記機關對房屋權利的記載信息，任何單位和個人都可以公開查詢，這類信息向社會公開。具體包括：一是房屋自然狀況，比如房屋坐落、面積、用途等;二是房屋權利狀況，比如所有權人姓名或名稱，他項權利的設定時間、類別、期限，司法查封情況以及登記機關對權利的其他記載。

(二)限制查詢的信息

房屋原始登記憑證只在限定的范圍內進行查詢，不向社會公開。

1·房屋權利人或者其委托人可以查詢與該房屋權利有關的原始登記憑證;

2·房屋繼承人、受贈人和受遺贈人可以查詢與該房屋有關的原始登記憑證;

3·國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關、紀檢監(jiān)察部門和證券監(jiān)管部門可以查詢與調查、處理的案件直接相關的原始登記憑證;

4·公證機構、仲裁機構可以查詢與公證事項、仲裁事項直接相關的原始登記憑證;

5·仲裁事項、訴訟案件的當事人可以查詢與仲裁事項、訴訟案件直接相關的原始登記憑證;

6.涉及國家安全、軍事等需要保密的房屋權屬登記信息，可以在國家安全、

軍事等機關同意查詢范圍內查詢有關原始登記憑證。

房屋權屬登記信息查詢的程序

(一)查詢人提出查詢申請

查詢人本人查詢房屋權屬登記信息的，應向房屋所在地的權屬登記機關或者房屋檔案管理機構提出查詢申請，并填寫《房屋權屬登記信息查詢申請表》，明確房屋坐落(室號、部位)或權屬證書編號，以及需要查詢的事項，出具查詢人的身份證明或單位法人資格證明。查詢人要求查詢限制查詢的信息時，除了提交上述材料外，還應當分別按照下列規(guī)定提交有關證明文件：

1.房屋權利人應提交其權利憑證;

2.繼承人、受贈人和受遺贈人應當提交發(fā)生繼承、贈與和受遺贈事實的證明材料;

3.國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關、紀檢監(jiān)察部門、證券監(jiān)管部門應當提交本單位出具的查詢證明以及執(zhí)行查詢任務的工作人員的工作證件;

4.公證機構、仲裁機構應當提交本單位出具的查詢證明、當事人申請公證或仲裁的證明，以及執(zhí)行查詢任務的工作人員的工作證件;

5.仲裁、訴訟案件的當事人應當提交仲裁機構或者審判機關受理案件的證明，受理的案件須與當事人所申請查詢的事項直接相關;

6.涉及國家安全、軍事等需要保密的信息，應當提交國家安全、軍事等機關同意查詢的證明。

根據《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》的規(guī)定，房屋權屬登記信息既可以由單位個人自己查詢，也可以委托他人查詢。委托他人查詢的，受托人除了提交本人查詢所需要的資料外，還應當提交載明查詢事項的授權委托書和受托人身份證明。

(二)查詢機構提供查詢

符合條件的查詢申請，查詢機構應及時受理查詢人的查詢要求，并按照查詢人提出的查詢事項提供查詢服務。如果因特殊原因無法提供查詢的或不能及時提供查詢的，查詢機構應向查詢人說明理由。

(三)查詢結果證明的出具

查詢人要求出具查詢結果證明的，查詢機構經審核后，可以出具查詢結果證

五、土地登記資料公開查詢

為規(guī)范土地登記資料的公開查詢活動，保證土地交易安全，保護土地權利人的合法權益，國土資源部于2002年12月4日公布《土地登記資料公開查詢辦法》(以下簡稱《辦法》)，自2003年3月1日起施行。該辦法對土地登記資料公開查詢的概念、范圍、程序及對查詢機關和查詢人的要求都做了具體規(guī)定。

(一)土地登記資料公開查詢的概念

土地登記資料，是指土地登記結果，包括土地登記卡和宗地圖;原始登記資料，包括土地權屬來源文件、土地登記申請書、地籍調查表和地籍圖。

土地登記資料包含兩部分內容，一是土地登記結果，包括土地登記卡和宗地圖;二是原始登記資料，包括土地權屬來源文件、土地登記申請書、地籍調查表

和地籍圖。

土地登記資料公開查詢，是指符合規(guī)定條件的單位和個人依法對國土資源行政主管部門在辦理土地登記過程中形成的涉及土地權利人的有關登記資料進行查詢的活動。

(二)土地登記資料公開查詢的范圍

土地權利人、取得土地權利人同意的單位和個人有權查詢其土地權利范圍內的原始登記資料;土地登記代理機構有權查詢與其代理業(yè)務直接相關的原始登記資料;國家安全機關公安機關、檢察機關、審判機關和紀檢監(jiān)察部門有權查詢與調查、處理案件有關的原始登記資料。

縣級以上人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱查詢機關)負責土地登記資料的公開查詢工作。查詢機關根據工作需要，可以委托有關單位具體承辦土地登記資料的公開查詢事務。查詢機關應當逐步建立土地登記資料信息系統(tǒng)。

(三)土地權屬登記信息的查詢程序

1.查詢人提出查詢申請

查詢人查詢土地登記資料，應當向查詢機關提供本人的身份證明，并填寫查詢申請表。查詢人為法人或者其他組織的，還應當提交單位的證明文件。

查詢原始登記資料的，除提交前款規(guī)定的材料外，還應當按照下列規(guī)定提交有關證明文件：

(1)土地權利人應當提交其權利憑證;

(2)取得土地權利人同意的單位和個人應當提交土地權利人同意查詢的證明文件、土地權利人的權利憑證和土地權利人的身份證明;

(3)國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關和紀檢監(jiān)察部門應當提交本單位出具的查詢證明以及執(zhí)行查詢任務的工作人員的工作證件。

單位和個人(以下簡稱查詢人)查詢土地登記資料，可以自己查詢，也可以委托代理人或者土地登記代理機構查詢。委托他人查詢的，應當出具授權委托書。

境外委托人的授權委托書應當按照有關規(guī)定經過公證或者認證。

2.查詢機構提供查詢

對符合《辦法》規(guī)定的查詢申請，查詢機關應當當場提供查詢;因情況特殊，不能當場提供查詢的，應當在5日內提供查詢。

有下列情形之一的，查詢機關可以不提供查詢。但應當自收到查詢申請之日起3日內將不提供查詢的理由告知查詢人：

(1)申請查詢的土地不在登記區(qū)內的;

(2)查詢人未能按照《辦法》第七條的規(guī)定提交合法的證明文件或者證明文件不齊全的;

(3)申請查詢的內容超出《辦法》規(guī)定的查詢范圍的;

(4)法律、法規(guī)規(guī)定不提供查詢的。

3.查詢結果證明的出具

查詢人可以閱讀或者自行抄錄土地登記資料。應查詢人要求，查詢機關可以摘錄或者復制有關的土地登記資料。

查詢機關摘錄或者復制的土地登記結果，查詢人請求出具查詢結果證明的，查詢機關經審核后可以出具查詢結果證明。查詢結果證明應當加蓋查詢機關印章，并注明日期。查詢結果證明復制無效。對無土地登記結果的，應查詢人請求，查詢機關可以出具無土地登記記錄的書面證明。

(四)對查詢機關和查詢人的要求

1.對查詢機構的要求

(1)逐步建立土地登記資料信息系統(tǒng);

(2)對符合規(guī)定的查詢申請，查詢機關應當及時提供查詢服務。不能及時提查詢服務或無法提供查詢服務的，應向查詢人說明理由;

(3)查詢機關的工作人員不得存在徇私舞弊、濫用職權、玩忽職守的行為。

2.對查詢人的要求

(1)查詢人查詢土地登記資料信息的，應按照《辦法》規(guī)定提交相應的料，不提交資料或者提交資料不齊全的，查詢機關可以不提供查詢服務。

(2)查詢人查詢土地登記資料，應當在查詢機關設定的場所進行。任何單位和個人不得擅自將土地登記資料帶離設定的場所。

(3)查詢人在查詢時應當保持土地登記資料的完好，不得對土地登記資料進行圈點、劃線、注記、、涂改或者拆頁，也不得損壞查詢設備。

(4)查詢人對涉及國家秘密的土地登記資料的查詢，按照保守國家秘密法的有關規(guī)定執(zhí)行。

(5)查詢人要按照規(guī)定承擔查詢土地登記資料所發(fā)生的費用。

復習思考題

1.簡述《物權法》確定的不動產登記制度。

2.房屋權屬登記包括哪幾種?

32.哪些情況應申請注銷登記?

4.簡述房屋權屬登記的程序和要求。

5.可以公開查詢的房屋權屬登記信息有哪些?

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（責任編輯：lqh）

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