房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

第四章房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第四節(jié) 其他類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓管理

(一)轉(zhuǎn)讓條件

1.以出讓方式取得的土地使用權(quán)

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)的條件。

(1)要按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓;

(2)要按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上;二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。這樣規(guī)定，其目的在于嚴(yán)格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設(shè)的順利實(shí)施。

2.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)的條件。對(duì)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外，對(duì)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式。

(1)由受讓方補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金;

(2)可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

(二)轉(zhuǎn)讓的程序

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)單位的轉(zhuǎn)移，涉及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)簽訂的合同的效力。為了保護(hù)已經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人簽訂合同的當(dāng)事人的權(quán)利，要求房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的雙方當(dāng)事人在辦完土地使用權(quán)變更登記后30日內(nèi)，到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)。在辦理備案手續(xù)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要審核項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是否符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定;房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)簽訂的拆遷、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料采購等合同是否作了變更;相關(guān)的權(quán)利、義務(wù)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移;新的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位是否具備開發(fā)受讓項(xiàng)目的條件;開發(fā)建設(shè)單位的名稱是否已經(jīng)變更;上述各項(xiàng)均滿足規(guī)定條件，轉(zhuǎn)讓行為有效。如有違反規(guī)定或不符合條件的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門有權(quán)責(zé)令補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)或者認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為無效，并可對(duì)違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行處罰。

備案應(yīng)當(dāng)提供的文件，在《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》中只提到了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同，各地在制定具體辦法時(shí)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步明確應(yīng)當(dāng)提供的證明材料。如受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件、拆遷的落實(shí)情況、土地使用權(quán)的變更手續(xù)以及其他的證明材料。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理完土地使用權(quán)登記手續(xù)后30日內(nèi)，到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷安置補(bǔ)償?shù)?，原拆遷安置補(bǔ)償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

房屋拆遷補(bǔ)償安置是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一，也是與老百姓密切相關(guān)的環(huán)節(jié)之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆除老百姓房屋后，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓之后能否保證被拆遷人的利益不受損害，是政府部門審查房地產(chǎn)項(xiàng)目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標(biāo)。這樣規(guī)定的目的是保障被拆遷人的合法權(quán)益，防止在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過程中或者轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方、受讓方互相推諉扯皮，使被拆遷人的權(quán)益受到損害。

(三)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定

1.以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓管理

以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人所取得的建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人所原有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)范圍相一致。轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利、義務(wù)是由建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同載明的，因此，該出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移給新的受讓人。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，在土地使用期限屆滿前可以在不同土地使用者之間自由轉(zhuǎn)讓，但無論轉(zhuǎn)讓幾次，原建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去該宗土地使用權(quán)已使用年限后的剩余年限。例如土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為50年，原土地使用者使用10年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有40年。

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人擬改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃 行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

2.以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓管理

劃撥土地使用權(quán)的構(gòu)成比較復(fù)雜，包括有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府無償給土地使用者使用的國有土地使用權(quán)，土地使用者經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)同意繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)用后獲得的國有土地使用權(quán)，以及既非前述方式獲得也非出讓方式獲得的合法國有土地使用權(quán)。由于所轉(zhuǎn)讓土地的開發(fā)投入情況比較復(fù)雜，轉(zhuǎn)讓主體、受讓主體和轉(zhuǎn)讓用途情況也不相同，因此處理土地使用權(quán)收益不能簡單化和“一刀切”。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按國務(wù)院的規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，按照《國務(wù)院關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》(國發(fā)[1992]61號(hào))的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，須經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)管理部門審查批準(zhǔn)。原先國家規(guī)定劃撥土地使用權(quán)必須先辦理出讓手續(xù)然后才能轉(zhuǎn)讓，但由于該規(guī)定未統(tǒng)一考慮土地使用權(quán)無法或不宜出讓的情況，未全面考慮其構(gòu)成的歷史成因，實(shí)踐中很難操作，對(duì)此，《城市房地產(chǎn)管理法》做了明確規(guī)定，對(duì)劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金;另一種是不改變?cè)型恋氐膭潛苄再|(zhì)由轉(zhuǎn)讓方上繳土地收益或做其他處理?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定以下幾種情況可以不辦理出讓手續(xù)：

(1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目，即：①國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;③國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

(2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的。

(3)按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的。

(4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的。

(5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓年限、土地用途和其他條件的。

(6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的。

(7)縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

對(duì)于暫不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將土地收益上繳國家或做其他處理，并在合同中注明。土地收益的征收辦法，在國務(wù)院未作出新的規(guī)定之前，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入若干財(cái)政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門在辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)時(shí)收取土地收益金上繳國家。對(duì)于轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，需要辦理出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地出讓金的，應(yīng)當(dāng)扣除已繳納的土地收益。

二、已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓管理

已購公有住房的土地使用權(quán)絕大部分是劃撥的，經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是劃撥供給，原先的政策對(duì)這兩類住房的上市有較嚴(yán)格的限制性規(guī)定。1999年4月，《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》(原建設(shè)部令第69號(hào))頒布實(shí)施，對(duì)這兩類住房上市進(jìn)行了規(guī)范。為鼓勵(lì)住房消費(fèi)，國家對(duì)已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的上市從營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、個(gè)人所得稅、土地收益以及上市條件等方面均給予了減、免優(yōu)惠政策(詳見房地產(chǎn)稅費(fèi)一章)。各地又在此基礎(chǔ)上出臺(tái)了一些地方優(yōu)惠政策，并對(duì)交易手續(xù)費(fèi)進(jìn)行了減免，大大活躍了存量房市場(chǎng)。

2007年11月原建設(shè)部聯(lián)合發(fā)展改革委等7部門出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(建住房[2007]258號(hào))，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房上市又進(jìn)行了較嚴(yán)格的限制性規(guī)定。該辦法規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購;購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。

已經(jīng)購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府按規(guī)定及合同約定回購。政府回購的經(jīng)濟(jì)適用住房，仍應(yīng)用于解決低收入家庭的住房困難。

已參加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得購買經(jīng)濟(jì)適用住房，已購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭不得再購買經(jīng)濟(jì)適用住房。

個(gè)人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營。

2010年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》(建保[2010]59號(hào))，對(duì)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房交易管理作出了具體規(guī)定：

(1)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易，必須符合有關(guān)政策規(guī)定并取得完全產(chǎn)權(quán)。住房保障部門應(yīng)當(dāng)對(duì)個(gè)人是否已繳納相應(yīng)土地收益等價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)、成交價(jià)格是否符合正常交易、政府是否行使優(yōu)先購買權(quán)等情況出具書面意見。房屋登記、租賃管理機(jī)構(gòu)辦理房屋權(quán)屬登記、租賃備案登記時(shí)，要比對(duì)住房保障部門提供的有關(guān)信息。對(duì)已購經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，不能提供住房保障部門出具的書面意見的，任何中介機(jī)構(gòu)不得代理買賣、出租其經(jīng)濟(jì)適用住房;房屋租賃備案管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫停辦理其經(jīng)濟(jì)適用住房的租賃備案，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫停辦理該家庭購買其他房屋的權(quán)屬登記，并及時(shí)通報(bào)住房保障部門。

(2)住房保障部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門結(jié)合各地段普通商品住房交易指導(dǎo)價(jià)格，定期制訂經(jīng)濟(jì)適用住房上市補(bǔ)交土地收益等價(jià)款的標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府同意后公布實(shí)施。經(jīng)濟(jì)適用住房交易價(jià)格低于政府公布的同地段、同類普通商品住房交易指導(dǎo)價(jià)格的，依指導(dǎo)價(jià)格繳納相應(yīng)的土地收益等價(jià)款。

(3)各地要結(jié)合實(shí)際情況完善經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易分配機(jī)制，健全上市交易管理辦法。要按照配售經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)承購人與政府的出資比例，確定上市所得價(jià)款的分配比例、政府優(yōu)先購買權(quán)等管理事項(xiàng)。其中，政府出資額為土地出讓金減讓、稅費(fèi)減免等政策優(yōu)惠額之和。

復(fù)習(xí)思考題

1.什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?《房屋登記辦法》中，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的規(guī)定有哪些?

2.哪些情形下的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?

3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序是什么?

4.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同一般包括哪些內(nèi)容?

5.商品房買賣合同的主要內(nèi)容?

6.商品房預(yù)售的務(wù)件?

7.商品房預(yù)售監(jiān)管的主要內(nèi)容?

8.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，哪些房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以不辦理出讓手續(xù)?

9.已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合的條件?

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（責(zé)任編輯：lqh）

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