房地產(chǎn)經(jīng)紀人

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中國現(xiàn)行土地所有制

1.試分析當前我國土地征收制度的缺陷，并提出進一步改革的思路。

答：土地征收是指國家或政府為了公共利益的需要而強制取得農(nóng)村集體土地并給予相應(yīng)補償?shù)姆芍贫?。我國當前土地征收制度的缺陷主要表現(xiàn)在以下三個方面：

（1）土地征收制度性缺陷：界定征收行為合法性的“公共利益”概念不明；土地征收立法仍有缺陷，如對征收行為的合法性審查尚未寫入法律等。

（2）土地征收補償存在問題：補償方式的運用和補償金額的分配存在問題。

（3）土地征收程序缺陷：土地征收權(quán)的行使缺乏約束，對土地被征收者的保護途徑不足（參與度低、征收信息不透明、缺乏便捷的法律援助渠道等）。

改革思路如下：

（1）嚴格界定征地標準。

（2）完善立法體系。

（3）采用征地區(qū)片綜合地價作為補償?shù)幕緲藴剩⑵毡檫m用的補償方式組合標準和實施細則。

（4）完善司法救濟體系。

（5）加強現(xiàn)有公眾參與和監(jiān)督機制的完善與執(zhí)行。

2.試述目前我國集體土地所有制存在的主要問題及其改革取向。

答：我國集體土地所有制存在的主要問題如下：

（1）集體土地所有權(quán)的主體模糊，造成主體虛位。

（2）集體土地所有權(quán)的權(quán)能不完全。土地所有權(quán)作為一種財產(chǎn)所有權(quán)，占有、使用、收益、處分是其主要權(quán)能。而我國集體土地所有權(quán)的權(quán)能卻不完全。

（3）土地不能自由買賣。城市化進程中，由于農(nóng)民沒有土地所有權(quán)，不能對土地自由買賣，因此也就不能得到進入城市的準備資金，許多渴望到城市創(chuàng)業(yè)的人受到阻礙。而進入大中城市務(wù)工定居，則要放棄原土地的承包權(quán)，所以有些農(nóng)民為了保留土地承包權(quán)而放棄在大中城市定居的機會。 采集者退散

土地集體所有制的改革涉及是否要堅持土地集體所有制，是否引入多種土地所有制形式等問題的討論。新修訂的《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村土地屬于集體所有。所以，目前土地集體所有制改革的主要方針是，要維護和加強農(nóng)村集體土地所有制，搞活土地使用制。其理由如下：

（1）與現(xiàn)實國情和生產(chǎn)力的發(fā)展水平相適應(yīng)。

（2）有利于維護政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性。

（3）有利于對土地的管理和控制。

閑置土地的處理

一、閑置土地的認定

閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。

具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：①國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；②已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；③法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

二、閑置土地的處置方式

對于閑置土地的處置有下列方式：①延長開發(fā)建設(shè)時間，但最長不得超過1年；②改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)；③安排臨時使用，待原項目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價；④政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者現(xiàn)有建設(shè)用地進行開發(fā)建設(shè)；⑤政府采取招標、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設(shè)項目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，并對原土地使用者給予補償；⑥土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書，將土地使用權(quán)交還給政府。原土地使用者需要使用土地時，政府應(yīng)當依照土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書的約定供應(yīng)與其交還土地等價的土地。

對因政府、政府有關(guān)部門行為造成的閑置土地，土地使用者支付部分土地有償使用費或者征地費的，除選擇上述方式以外，可以按照實際交款額占應(yīng)交款額的比例折算，確定相應(yīng)土地給原土地使用者使用，其余部分由政府收回。

三、征收土地閑置費

已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費。

在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費。

四、無償收回土地使用權(quán)

已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，連續(xù)2年未使用的，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權(quán)。

在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

依照規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府批準后予以公告，下達《收回國有土地使用權(quán)決定書》，終止土地有償使用合同或者撤銷建設(shè)用地批準書，注銷土地登記和土地證書。

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