房地產(chǎn)經(jīng)紀人

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四、國有建設用地使用權出讓管理

1．管理權限

國有土地使用權的出讓由市、縣人民政府負責，有計劃、有步驟地進行。土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設管理部門、房地產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務院規(guī)定的批準權限批準后，由土地管理部門實施。

2．出讓金繳納

土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用權出讓金。出讓方應當按照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權。土地使用者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規(guī)定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權。

3．出讓后土地使用管理

土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照土地出讓管理有關規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調(diào)整土地使用權出讓金，并辦理登記。

例題：土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后（ ）日內(nèi)，支付全部土地使用權出讓金。

A．15 　B．30 　C．45 　D．60

答案：D

解析：土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用權出讓金。

五、國有土地租賃和國有土地使用權作價出資或入股

國有土地有償使用的方式，除國有土地使用權出讓外，還有國有土地租賃和國有土地使用權作價出資或入股兩種方式。

1．國有土地租賃的概念

國有土地租賃是指國家將國有土地租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。

對于目前大量存在的行政劃撥土地而言，實行國有土地租賃是解決劃撥土地從無償使用過渡到有償使用的一種有效方式。對因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應當有償使用的，可以實行國有土地租賃。

注：國有土地租賃和土地使用權出租是不同的。國有土地租賃是以國家所有者為出租人，屬于國有土地使用權的原始取得，而土地使用權出租是以出讓土地使用權人為出租人，屬于土地使用權部分權能的傳來取得。在實際操作中，國有土地租賃發(fā)生在土地一級市場，應作為國有建設用地使用權登記；國有土地租賃權涉及兩種登記，即初始登記和變更登記。

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（責任編輯：中大編輯）

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