房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試的知識點，本文將針對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考試第五章考點進(jìn)行詳細(xì)的講解，希望對您參加本次考試有所幫助，并在此預(yù)祝您金榜題名！

（二）要學(xué)會計算面積誤差的處理。

關(guān)于處理的步驟：一是看合同是否約定，凡有約定的從其約定。二是凡合同未作約定的，按以下原則處理：（教材規(guī)定）

（1)面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)的，據(jù)實結(jié)算房價款； 如某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同約定的面積（合同約定面積）為100平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時的面積為102平方米。此時的面積誤差比是： 面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100％=（102-100）/100=2%.此時對于該購買人來說，與合同約定面積多出的2平方米，要按原售房價格×2平方米的價款，向開發(fā)商交納。

（2)面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權(quán)退房。（這是購買人的權(quán)利）

第一、買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。

第二、買受人不退房的（有兩種情況）：

一是產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％之內(nèi)(含3％)的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。此項規(guī)定主要針對的是：產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積。

如例一：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積（合同約定面積）為95平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時的面積為100平方米。

按照處理原則，此時面積誤差比=5.26%。面積誤差比在3％之內(nèi)(含3％)的房價款（95平方米的房價款×3%），由買受人補足；超出3％部分的房價款（95平方米的房價款×2.26%）由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。

二是產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％(含3％)以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3％的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。此項規(guī)定主要針對的是：產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時。

如例二：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積（合同約定面積）為100平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時的面積為95平方米。

按照處理原則，此是面積誤差比=-5%。面積誤差比在3％之內(nèi)(含3％)的房價款（100平方米的房價款×3%）由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；超出3％部分的房價款（100的房價款平方米×2%）由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人（也就是返還100×2%×2平方米的價款）。

（三）綜上所述，本章內(nèi)容考試中，易出計算題和綜合分析題。計算題主要在面積誤差比的處理方式中，主要依據(jù)是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號)規(guī)定，計算面積誤差比，關(guān)鍵要記住面積誤差比公式，

即：面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積?？荚囍兄灰o出產(chǎn)權(quán)登記面積、合同約定面積，就可以算出面積誤差比；之后根據(jù)所計算的面積誤差比是否大于3%，來確定具體的面積誤差處理方式。

2004年房地產(chǎn)估價師試題中，有一道比較靈活的單選試題，即：某商品房售價為每平方米建筑面積4000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積100m2，合同約定建筑面積97m2。該商品房的成交價格是( )。

A．388000元 B．388640元 C．399640元 D．400000元

做此題，首先計算面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100％=（100-97）/97×100％= 3.09%；因為面積誤差比3.09%大于3%，因此根據(jù)"買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％之內(nèi)(含3％)的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人"。 該商品房的成交價格=4000元×100㎡（1－0.09%）=399640元，或者=4000元×97㎡（1+3%）=399640元。

(15)根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

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