房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)講義筆記

幾種主要用途房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求預(yù)測(cè)

1.住宅開(kāi)發(fā)的需求預(yù)測(cè)與競(jìng)爭(zhēng)分析

(1)住宅需求市場(chǎng)區(qū)的建立：在特定的市場(chǎng)供應(yīng)圈里，對(duì)出租的住宅區(qū)的總體需求，

決定于兩方面的關(guān)系：

①購(gòu)房者的區(qū)位偏好、購(gòu)買能力;

②開(kāi)發(fā)商提供的房源的質(zhì)量和數(shù)量。

(2)住宅開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查：為了制定合理的符合市場(chǎng)情況的租金，必須對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性的房產(chǎn)的出租率和空置率進(jìn)行調(diào)查。只有當(dāng)調(diào)查對(duì)象與我們要研究的房產(chǎn)具有真正的可比性時(shí)，搜集到的資料才有意義。

2.商鋪開(kāi)發(fā)的需求預(yù)測(cè)與競(jìng)爭(zhēng)分析

商鋪開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)高低主要取決于商鋪開(kāi)發(fā)后給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的租金收入多少。而某一商鋪能否產(chǎn)生租金和能產(chǎn)生多少租金，主要取決于其所在的區(qū)位是否適合于它所從事的商業(yè)活動(dòng)。

商鋪的租金通常由一個(gè)固定租金加上銷售額的一個(gè)百分比來(lái)確定。租戶的銷售額越大，業(yè)主得到的租金就越高。因此，估計(jì)一個(gè)商鋪的產(chǎn)生租金的能力，實(shí)際上就是預(yù)測(cè)它的零售銷售能力。

影響商鋪的區(qū)位因素包括商業(yè)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性企業(yè)的數(shù)量和區(qū)位，以及交易范圍內(nèi)居民的購(gòu)買力和消費(fèi)類型。非區(qū)位因素(在不針對(duì)某個(gè)特定租戶的情況下，這一點(diǎn)常常難以分析)則包括管理和營(yíng)銷能力、價(jià)格及商業(yè)信譽(yù)。

對(duì)商鋪來(lái)說(shuō)，在什么地方開(kāi)店，是很重要的問(wèn)題，商鋪必須做到能招來(lái)客戶，為此，在選擇開(kāi)店地點(diǎn)時(shí)，掌握好商圈及購(gòu)買圈相關(guān)信息是很重要的。

(1)商圈的設(shè)定：商圈是指一商店街的客戶吸引力的所及范圍或地域。

確定和分析商圈的方法有：

①利用政府商業(yè)主管部門通過(guò)調(diào)查而存有的現(xiàn)成資料的方法;

②獨(dú)立的調(diào)查方法;

③商圈的層次區(qū)分：一位日本專家提出的區(qū)分商圈的一個(gè)基準(zhǔn)：

第一層次商圈：可望吸引該地域30%以上的消費(fèi)需要的地域。

第二層次商圈：可望吸引該地域10%以上的消費(fèi)需要的地域。

第三層次商圈：可望吸引該地域5%以上的消費(fèi)需要的地城。不過(guò)，以上的基準(zhǔn)無(wú)論如何也只是一種參考基準(zhǔn)，而非絕對(duì)的基準(zhǔn)。

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