房地產經紀人

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第三節(jié) 國有建設用地

《物權法》對建設用地作了如下規(guī)定：

建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。

設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。

工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定。

采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。 、

建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。

建設用地使用權人應當依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費用。

建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。

建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。

建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照《物權法》第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。

一、建設用地審查報批程序（熟悉）

1．用地預審

建設項目可行性研究論證時，建設單位必須向土地行政主管部門提出建設用地預審申請?？尚行匝芯繄蟾鎴笈鷷r，必須附有土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告。凡應進行預審的建設項目，未申請預審的，市、縣人民政府土地行政主管部門不受理建設用地申請。

建設單位提出預審申請時，應當提交下列材料，由負責預審工作的人民政府土地行政主管部門直接受理：

(1)申請預審的正式文件；

(2)項目建議書批復文件；

(3)建設項目可行性研究報告，其中應當包含土地利用的章節(jié)，內容包括規(guī)劃選址情況、用地總規(guī)模和用地類型等；

(4)單獨選址的建設項目，擬占用地質災害防治規(guī)劃確定的地質災害易發(fā)區(qū)內土地的，還應當提供地質災害危險性評估報告。

2．申請用地

建設單位持建設項目的有關批準文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，由市、縣人民政府土地行政主管部門審查。建設單位提出用地申請時，應當填寫《建設用地申請表》，并附下列材料：

(1)建設單位有關資質證明；

(2)項目可行性研究報告批復或者其他有關批準文件；

(3)土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告；

(4)初步設計或者其他有關材料；

(5)建設項目總平面布置圖；

(6)占用耕地的，必須提出補充耕地方案；

(7)建設項目位于地質災害地區(qū)的，應提供地質災害危險性評估報告。

3．上報審批

市、縣人民政府土地行政主管部門對材料齊全、符合條件的建設用地申請，在收到申請之日起30日內擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案，報市、縣人民政府批準；需要上級人民政府批準的，應當報上級人民政府批準。各項方案經批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后5日內將批復發(fā)出。

注：建設用地項目呈報材料"一書四方案"包括：建設項目用地呈報說明書，農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案。

例題：某市甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)在A省B市，擬建一經濟適用住房小區(qū)，小區(qū)占地面積為44公頃，其中10公頃系市區(qū)的土地，其余為基本農田以外的耕地。（2001年房地產估價師制度試題）

1．甲公司合法取得該地塊的土地使用權（建設用地使用權），應( )。

A. 向B市的規(guī)劃管理部門申請用地規(guī)劃并經批準后，經B市人民政府批準辦理農用地轉用手續(xù)，繳納相關費用后，到B市土地管理部門辦理土地使用權劃撥手續(xù)

B．向B市的土地管理部門提出用地申請后，經A省人民政府批準辦理農用地轉用手續(xù)，繳納相關費用后，到B市土地管理部門辦理土地使用權出讓手續(xù)

C．向B市的規(guī)劃管理部門批準用地申請后，經國務院批準辦理農用地轉用手續(xù)，繳納相關費用后，到B市土地管理部門辦理土地使用權劃撥手續(xù)

D．向B市的規(guī)劃管理部門申請用地規(guī)劃并經批準后，經A省人民政府批準辦理農用地轉用手續(xù)，繳納相關費用后，到B市土地管理部門辦理土地使用權劃撥手續(xù)

答案：B

解析：根據"小區(qū)占地面積為44公頃，其中10公頃系市區(qū)的土地，其余為基本農田以外的耕地"。也就是需征收基本農田以外的耕地34公頃，征收基本農田以外的耕地不超過35公頃以及農用地轉用手續(xù)，由省級政府審批，

4．組織實施

經批準的農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、縣人民政府組織實施。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內，為實施城市規(guī)劃占用土地的，經依法批準后，市、縣人民政府土地行政主管部門應當公布規(guī)劃要求、使用條件，確定使用方式，并組織實施。

5．頒發(fā)《建設用地批準書》

以有償使用方式取得國有土地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設單位頒發(fā)《建設用地批準書》。土地使用者繳納土地有償使用費后，依照規(guī)定辦理土地登記。

以劃撥方式取得國有土地使用權的，市、縣人民政府土地行政主管部門向用地單位頒發(fā)《國有土地劃撥決定書》和《建設用地批準書》，依照規(guī)定辦理土地登記。

通過招標、拍賣方式取得國有建設用地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門擬訂方案，報人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施，并與土地使用者簽訂土地有償使用合同。土地使用者應當依法申請土地登記。

例題：以有償使用方式取得國有土地使用權的，由（ ）與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設單位頒發(fā)《建設用地批準書》。

A．市、縣人民政府 B．市、縣人民政府土地行政主管部門

C．市、縣人民政府規(guī)劃行政主管部門 　D．市、縣人民政府建設行政主管部門

答案：B

解析：以有償使用方式取得國有土地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設單位頒發(fā)《建設用地批準書》。

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（責任編輯：中大編輯）

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