房地產(chǎn)經(jīng)紀人

為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀人考試的知識點，本文將針對房產(chǎn)經(jīng)紀人制度與政策考試第七章考點進行詳細的講解，希望對您參加本次考試有所幫助，并在此預(yù)祝您金榜題名！

例題：國內(nèi)一般物業(yè)服務(wù)合同對委托的管理服務(wù)包括( )的約定。

A．委托管理服務(wù)的具體項目

B．該項管理服務(wù)所包含的具體內(nèi)容

C．該項管理服務(wù)質(zhì)量的評判方法與具體標準

D．該項管理服務(wù)的最長時限

E．該項管理服務(wù)收取的實際費用金額

答案：ABCE

解析：D項中，該項管理服務(wù)的最長時限，不是國內(nèi)一般物業(yè)服務(wù)合同對委托的管理服務(wù)所包括的約定。

第四節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)費（掌握）

一、物業(yè)管理經(jīng)費的來源

為推動和規(guī)范物業(yè)管理的發(fā)展，國家和政府先后制定了一系列有關(guān)政策，建立了多渠道、多層次的物業(yè)管理經(jīng)費籌集機制。總體上看，物業(yè)管理經(jīng)費的來源主要有以下幾個方面：

(一)定期收取物業(yè)服務(wù)費

根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會、原建設(shè)部制定的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(發(fā)改價格[2003]1864號)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以而且應(yīng)當就其提供的物業(yè)服務(wù)收費。該費用是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取的費用。簡稱物業(yè)服務(wù)費或物業(yè)費。

在物業(yè)管理經(jīng)費的籌集中，物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)是物業(yè)管理經(jīng)費長期穩(wěn)定的主要來源。制定合理的收費標準，確保穩(wěn)定的資金來源是每一個從事物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須面對的一個非常重要的問題。

(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以及兩個以上產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當建立"物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金"(以下簡稱維修資金)。為此，原建設(shè)部、財政部制定了《住房專項維修資金管理辦法》以下簡稱《維修資金管理辦法》(原建設(shè)部第165號令)非住宅商品房可以參考該辦法執(zhí)行。另外，《物業(yè)管理條例》也對維修資金的相關(guān)事宜作出了規(guī)定。

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤

在不向政府要錢，不增加業(yè)主和使用人的經(jīng)濟負擔的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)物業(yè)狀況和自身情況，開展多種經(jīng)營，創(chuàng)造經(jīng)濟效益，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，補充物業(yè)管理經(jīng)費的不足。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營有以下兩種情況：

1．利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營活動

在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會同意后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營活動。這種經(jīng)營活動所取得的收益屬于業(yè)主，應(yīng)主要用于補充專項維修資金，經(jīng)業(yè)主大會同意，也可彌補物業(yè)服務(wù)費的不足或業(yè)主大會同意的其他支出(如業(yè)主大會、業(yè)委會活動經(jīng)費)。

2．利用自身條件，開展各種經(jīng)營活動

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以利用自身條件，開展多種經(jīng)營活動。如組建工程隊，完善住宅小區(qū)配套建設(shè)，建小區(qū)圍墻、停車場等，開辦商店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟實體既為物業(yè)內(nèi)住用人服務(wù)，也可向社會承接業(yè)務(wù)，用多種經(jīng)營取得的部分利潤，彌補管理經(jīng)費的不足，實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。此時的收入和利潤，從性質(zhì)上講屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入和經(jīng)營利潤。其收入和利潤事先無法準確的測算和預(yù)計，因此，這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費的主要來源。之所以將物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營的部分利潤也作為物業(yè)管理經(jīng)費的一個來源，主要是考慮目前我國物業(yè)管理的市場經(jīng)濟體制尚不完善，從推動物業(yè)管理的運作、建立物業(yè)管理良好聲譽和人民群眾經(jīng)濟承受能力的實際出發(fā)，而提出的在一定時期內(nèi)的帶有較強過渡色彩的措施。

(四)政府多方面的扶持

考慮到目前我國的實際情況，廣大居民的收入水平和低租金的住房政策，普通住宅物業(yè)管理經(jīng)費完全由住戶負擔尚有一定困難。因此，為推動物業(yè)管理的發(fā)展，政府還在多方面對物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予大力扶持。特別是對經(jīng)濟適用房、按房改房政策出售的公有住房、安居房、普通居民住宅，物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。其收費標準低于管理服務(wù)成本的，各地人民政府給予優(yōu)惠政策。

目前，政府對物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關(guān)的政策和給予一定的資金支持，主要包括：①制定住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費辦法和政府指導(dǎo)價，加強對收費的管理；②規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，在開展多種經(jīng)營中可適當減免部分稅金等；③《物業(yè)管理條例》第五十二條規(guī)定：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責(zé)任。

(五)開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持

開發(fā)建設(shè)單位為了自身的聲譽和經(jīng)濟效益，對所建造的物業(yè)，尤其是住宅日后的物業(yè)管理也會給予必要的支持。主要體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用房和經(jīng)營性配套商業(yè)用房，完善物業(yè)的各種配套設(shè)施和環(huán)境的建設(shè)等。

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