房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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建筑物

建筑物的概念

建筑一詞有兩層含義：一是作為動(dòng)詞，指建造建筑物的活動(dòng)：

二是作為名詞，指這種建造活動(dòng)的成果，即建筑物。

建筑物有廣義和狹義兩種含義：廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有東西，既包括房屋，也包括構(gòu)筑物；狹義的建筑物僅指房屋，而不包括構(gòu)筑物。

房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門(mén)、窗，能夠遮風(fēng)避雨，供人在內(nèi)居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所。

構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。本章主要把建筑物作狹義理解。

作為使用人，對(duì)建筑物本身的基本要求是：安全、適用、經(jīng)濟(jì)、美觀。其中：

1、安全的最基本要求是不會(huì)倒塌，沒(méi)有嚴(yán)重污染。

2、適用的基本要求主要包括防水，隔聲，保溫隔熱，日照，采光，通風(fēng)，功能齊全，空間布局合理。

建筑物的分類(lèi)

（一）按建筑物使用性質(zhì)的分類(lèi)

根據(jù)建筑物的使用性質(zhì)，可將建筑物分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑四大類(lèi)。居住建筑和公共建筑通常統(tǒng)稱(chēng)為民用建筑。

居住建筑可分為住宅和集體宿舍兩類(lèi)。住宅習(xí)慣上不很?chē)?yán)格地分為普通住宅、高檔公寓和別墅。集體宿舍主要有單身職工宿舍和學(xué)生宿舍。

公共建筑是指辦公樓、商店、旅館、影劇院、體育館、展覽館、醫(yī)院等。

工業(yè)建筑是指工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。

農(nóng)業(yè)建筑是指種子庫(kù)、拖拉機(jī)站、飼養(yǎng)牲畜用房等。

（二）按房屋層數(shù)或建筑總高度的分類(lèi)

房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0.00以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。

住宅按層數(shù)分為低層住宅、多層住宅、中高層住宅和高層住宅。其中，1～3層的住宅為低層住宅，4～6層的住宅為多層住宅。

7～9層的住宅為中高層住宅，10層及以上的住宅為高層住宅。

公共建筑及綜合性建筑，總高度超過(guò)24m的為高層，但不包括總高度超過(guò)24m的單層建筑。

建筑總高度超過(guò)100m的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱(chēng)為超高層建筑。

（三）按建筑結(jié)構(gòu)的分類(lèi)

建筑結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件組成的體系。一般分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)。具體如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建筑材料來(lái)劃分，可分為鋼結(jié)構(gòu)、混凝土結(jié)構(gòu)（包括素混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)等）砌體結(jié)構(gòu)（包括磚結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)、其他材料的砌塊結(jié)構(gòu)）、木結(jié)構(gòu)、塑料結(jié)構(gòu)、薄膜充氣結(jié)構(gòu)。如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要結(jié)構(gòu)形式來(lái)劃分，可分為墻體結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、深梁結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)、拱結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架結(jié)構(gòu)、空間薄壁結(jié)構(gòu)、懸索結(jié)構(gòu)、艙體結(jié)構(gòu)。

下面對(duì)幾種主要建筑結(jié)構(gòu)的建筑物說(shuō)明如下：

1.磚木結(jié)構(gòu)建筑

2.磚混結(jié)構(gòu)建筑。

3.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑。

4.鋼結(jié)構(gòu)建筑。

按建筑施工方法的分類(lèi)

施工方法是指建造建筑物時(shí)所采用的方法。根據(jù)施工方法的不同，可將建筑物分為下列3種：

1.現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式建筑。

2.預(yù)制、裝配式建筑。

3.部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑。

按建筑物耐火等級(jí)的分類(lèi)

建筑物的耐火等級(jí)是由組成建筑物的構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限決定的。根據(jù)材料的燃燒性能，將材料分為非燃燒材料、難燃燒材料和燃燒材料。耐火極限的單位為小時(shí)（h），是指從受到火的作用時(shí)起，到失去支持能力或發(fā)生穿透裂縫或背火一面的溫度升高到220℃時(shí)止的時(shí)間。

《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJl6—87）把建筑物的耐火等級(jí)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)，其中一級(jí)的耐火性能最好，四級(jí)的耐火性能最差。

按建筑物耐久等級(jí)的分類(lèi)

建筑物耐久等級(jí)是根據(jù)建筑耐久年限來(lái)劃分的。建筑耐久年限是以建筑物的主體結(jié)構(gòu)來(lái)確定的。建筑設(shè)計(jì)上要求建筑物達(dá)到的耐久年限是由建筑物的性質(zhì)決定的，而實(shí)際中影響建筑耐久年限的因素除了設(shè)計(jì)上的，還有施工質(zhì)量和管理水平等方面。

按房屋完損等級(jí)的分類(lèi)

房屋完損等級(jí)分為5類(lèi)：（1）完好房屋；（2）基本完好房屋；（3）一般損壞房屋；（4）嚴(yán)重?fù)p壞房屋；（5）危險(xiǎn)房屋。

房屋新舊程度（成新率）的判定標(biāo)準(zhǔn)是：（1）完好房屋：十、九、八成；（2）基本完好房屋：七、六成；（3）一般損壞房屋：五、四成；（4）嚴(yán)重?fù)p壞房屋及危險(xiǎn)房屋：三成以下。

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