房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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房地產(chǎn)的重新購建價格

重新購建價格又稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價時點(diǎn)重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。其中，重新取得可簡單地理解為重新購買，重新開發(fā)建設(shè)可簡單地理解為重新生產(chǎn)。把握重新購建價格的概念還應(yīng)特別注意下列3點(diǎn)：①重新購建價格是估價時點(diǎn)時的價格。②重新購建價格是客觀的價格。③建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，土地的重新購建價格是估價時點(diǎn)狀況下的價格。因此，建筑物的重新購建價格中未扣除建筑物的折舊，而土地的增減價因素一般已考慮在其重新購建價格中。

求取房地的重新購建價格有兩大路徑：一是不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨(dú)立的部分，而是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程，在房地產(chǎn)價格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來求取；二是將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨(dú)立的部分，先求取土地的重新購建價格，再求取建筑物的重新購建價格，然后將兩者相加來求取。

因此，土地的重新購建價格可以分為重新購置價格和重新開發(fā)成本。求取建筑物的重新購建價格，是假設(shè)該建筑物所占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為空地，除了建筑物不存在之外，其他狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤；也可以設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商（建筑施工企業(yè)）建造，由建筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的全部費(fèi)用（即建筑工程價款或工程承發(fā)包價格），再加上發(fā)包人所必需的其他支出（如管理費(fèi)、投資利息、稅費(fèi)等）。

建筑物的重新購建價格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價格和重建價格。重置價格又稱重置成本，是指采用估價時點(diǎn)時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點(diǎn)時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。重建價格又稱重建成本，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點(diǎn)時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。

重置價格通常要比重建價格低。有特殊保護(hù)價值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價格。一般建筑物適用重置價格。

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