房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照一定的程序，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)手續(xù)后，方可交易過(guò)戶。《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序做了如下規(guī)定：

(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同；

(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；

(3)房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù)，7日內(nèi)未做書(shū)面答復(fù)的，視為同意受理；

(4)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；

(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；

(6)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。

此外，凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。

例題：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后( )日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格。

A．15

B．30

C．60

D．90

答案：D

解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格。

四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確雙方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的書(shū)面協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同。合同的內(nèi)容由當(dāng)事人協(xié)商擬定，一般應(yīng)包括；

(1)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所及聯(lián)系方式；

(2)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的名稱和編號(hào)；

(3)房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；

(4)土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；

(5)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；

(6)成交價(jià)格及支付方式；

(7)房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；

(8)違約責(zé)任；

(9)雙方約定的其他事項(xiàng)。

例題：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)( )。 （2001年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題）

A．簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同

B．向縣級(jí)以上政府規(guī)定的部門申報(bào)成交價(jià)

C. 到工商管理部門辦理轉(zhuǎn)讓合同登記手續(xù)

D．到土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)

E．到房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記

答案：ABDE

解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人不用到工商管理部門辦理轉(zhuǎn)讓合同登記手續(xù)。

五、以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人所取得的建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人所原有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)范圍相一致。轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利、義務(wù)是由建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同載明的，因此，該出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移給新的受讓人。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，在土地使用期限屆滿前可以在不同土地使用者之間自由轉(zhuǎn)讓，但無(wú)論轉(zhuǎn)讓幾次，原建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去該宗土地使用權(quán)已使用年限后的剩余年限。例如土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為50年，原土地使用者使用10年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有40年。

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人擬改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

例題1：甲公司獲得某商業(yè)用地的土地使用權(quán)用來(lái)建造商場(chǎng)，土地使用年限為法定最高年限，建造期2年，投入使用13年后轉(zhuǎn)讓給乙公司，則乙公司取得的該宗土地的使用年限是( )年。（2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題）

A．25

B．27

C．35

D．38

答案：A

解析：以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。40-2-13=25年。

六、以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

我國(guó)城市市區(qū)土地屬于國(guó)家所有，這一點(diǎn)早在1982年修改《憲法》時(shí)已經(jīng)明確，但國(guó)有土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)，還需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。

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