房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

第四節(jié) 其他房屋租賃管理

一、 已購(gòu)公房租賃管理

已購(gòu)公房指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)(或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià))購(gòu)買(mǎi)的公有住房。對(duì)于已購(gòu)公房租賃管理，各地政策不一，以廣州為例，《廣州市已購(gòu)公有住房上市規(guī)定(2008修訂)》規(guī)定，已購(gòu)公有住房已按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)付清房款，取得房地產(chǎn)權(quán)證的，可以抵押，出租;已購(gòu)公有住房上市的，按出售、交換、贈(zèng)與、抵押、出租的有關(guān)法律、法規(guī)，辦理交易過(guò)戶、產(chǎn)權(quán)登記、抵押登記、租賃登記手續(xù);已購(gòu)公有住房上市后，原產(chǎn)權(quán)人及其配偶不得再享受按福利優(yōu)惠政策分配、租住、購(gòu)買(mǎi)公有住房。而部分地區(qū)如北京、上海已取消了已購(gòu)公房上市租賃管理規(guī)定。

二、廉租住房租賃管理

廉租住房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租住房只租不售。2007年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部、財(cái)政部等七部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《廉租住房保障辦法》(建設(shè)部令第162號(hào))以及2010年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(建保[2010]62號(hào))，明確了廉租住房的管理規(guī)定。

(一)供應(yīng)對(duì)象

廉租住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭。

(二)廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)

實(shí)物配租的住房租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)。實(shí)物配租住房的租金，按照配租面積和市、縣人民政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。有條件的地區(qū)，對(duì)城市居民最低生活保障家庭，可以免收實(shí)物配租住房中住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的租金。

(三)廉租住房租賃合同終止

根據(jù)《廉租住房保障辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定，廉租住房租賃合同終止的情形主要有：

1.承租人已不符合規(guī)定條件的;

2.將所承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租、調(diào)換和轉(zhuǎn)讓廉租住房的;

3.改變廉租住房用途的;

4.無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交納廉租住房租金的。

三、公共租賃住房管理

公共租賃住房指通過(guò)政府或政府委托的機(jī)構(gòu)，參照市場(chǎng)租價(jià)向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房。2010年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》(建保[2010]87號(hào))，對(duì)公共租賃住房管理有關(guān)內(nèi)容作出規(guī)定。

(一)公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象

公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。公共租賃住房的供應(yīng)范圍和供應(yīng)對(duì)象的收入線標(biāo)準(zhǔn)、住房困難條件，由市、縣人民政府確定。已享受廉租住房實(shí)物配租和經(jīng)濟(jì)適用住房政策的家庭，不得承租公共租賃住房。

(二)公共租賃住房租金水平

公共租賃住房租金水平，由市、縣人民政府統(tǒng)籌考慮住房市場(chǎng)租金水平和供應(yīng)對(duì)象的支付能力等因素合理確定，并按年度實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。符合廉租住房保障條件的家庭承租公共租賃住房的，可以申請(qǐng)廉租住房租賃補(bǔ)貼。對(duì)承租人拖欠租金和其他費(fèi)用的，可以通報(bào)其所在單位，從其工資收入中直接劃扣。

(三)公共租賃住房租賃合同

公共租賃住房出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同。公共租賃住房租賃合同期限一般為3至5年，合同示范文本由省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)(住房保障)部門(mén)制訂。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定合理使用住房，及時(shí)繳納租金和其他費(fèi)用。租賃合同期滿后承租人仍符合規(guī)定條件的，可以申請(qǐng)續(xù)租。

(四)公共租賃住房合同終止

公共租賃住房終止的情形有：

l_違法出借、轉(zhuǎn)租或閑置

公共租賃住房只能用于承租人自住，不得出借、轉(zhuǎn)租或閑置，也不得用于從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。承租人違反規(guī)定使用公共租賃住房的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令退出。

2.擁有其他住房

承租人購(gòu)買(mǎi)、受贈(zèng)、繼承或者租賃其他住房的，應(yīng)當(dāng)退出。

復(fù)習(xí)思考題

1.什么是房屋租賃?

2.房屋租賃的種類?

3.房屋租賃的基本要求有哪些?

4.商品房屋租賃合同的特征如何?

5.商品房屋租賃合同的內(nèi)容有哪些?

6.商品房屋租賃合同當(dāng)事人有哪些權(quán)利和義務(wù)?

7.商品房屋轉(zhuǎn)租的要求與效力如何?

8.商品房屋租賃合同單方解除的情形?

9.商品房屋租賃登記備案的效力如何?

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（責(zé)任編輯：lqh）

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