房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試的知識點，本文將主要針對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考試第七章考點進行詳細(xì)的講解，希望對您參加本次考試有所幫助，并在此預(yù)祝您金榜題名！

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依法定程序設(shè)立，以物業(yè)管理為主業(yè)，獨立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的具有獨立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟實體。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)按自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機制運行，其指導(dǎo)思想是：以服務(wù)為宗旨，以管理和經(jīng)營為手段，以經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為目的。這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)行政部門所屬的房管所和各自管房單位的房管處的最本質(zhì)的區(qū)別。

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立分工商注冊、稅務(wù)登記和資質(zhì)審批兩步。

1．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工商注冊、稅務(wù)登記

設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)須向工商行政管理部門進行注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，并到稅務(wù)部門辦理稅務(wù)登記后，方可開業(yè)。

2．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理

為加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理，原建設(shè)部印發(fā)了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(以下簡稱《資質(zhì)管理辦法》)。房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和物業(yè)管理業(yè)績等，對設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)核定資質(zhì)等級。未經(jīng)主管部門進行資質(zhì)評定并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一級、二級、三級?！顿Y質(zhì)管理辦法》從企業(yè)的資產(chǎn)、人員構(gòu)成、管理物業(yè)的類型與規(guī)模、業(yè)績、誠信和內(nèi)部規(guī)章制度等方面對一、二、三級三個資質(zhì)等級做了規(guī)定。

新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申報臨時資質(zhì)：①營業(yè)執(zhí)照；②企業(yè)章程；③驗資證明；④企業(yè)法定代表人的身份證明；⑤物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。

新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。一年內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能承接物業(yè)管理項目，資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)取消其從事物業(yè)管理活動的資格。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批。國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：①企業(yè)資質(zhì)等級申報表；②營業(yè)執(zhí)照；③企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；④物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動合同；⑤物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；⑥物業(yè)管理業(yè)績材料。

資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請之日起20個工作日內(nèi)，對符合相應(yīng)資質(zhì)等級條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；一級資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為20個工作日。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，在申請之日前一年內(nèi)有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn)：①聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的；②將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；③挪用專項維修資金的；④擅自改變物業(yè)管理用房用途的；⑤擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；⑥擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；⑦擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的；⑧物業(yè)服務(wù)合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；⑨與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；⑩不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實的；⑩超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；⑩出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；⑩發(fā)生重大責(zé)任事故的。

經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級的《資質(zhì)證書》。

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理中最根本的權(quán)利、義務(wù)是：依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同對受委托物業(yè)實施物業(yè)管理的權(quán)利、義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利：

(1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、政策和合同的約定，并結(jié)合實際情況制定物業(yè)管理制度。

(2)依照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費。

(3)制止違反物業(yè)管理制度的行為。

(4)要求委托人協(xié)助管理。

(5)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項經(jīng)營服務(wù)管理業(yè)務(wù)。

(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)：

(1)履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù)。

(2)接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人的監(jiān)督。

(3)定期公布物業(yè)管理服務(wù)費用和代管基金收支帳目，接受質(zhì)詢和審計。

(4)接受有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理。

(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

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