房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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三、傳統(tǒng)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度：行政劃撥，無償、無限期、無流動(dòng)的土地使用制度。弊?。号懦獾刈庖?guī)律、市場(chǎng)對(duì)土地利用的調(diào)節(jié)作用;土地大量浪費(fèi);增值得不到回收。

改革過程：1

、收取場(chǎng)地使用費(fèi)或土地使用費(fèi)。(1979年7月1日)

2、開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)。

3、制定地方性的土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓法規(guī)。

4、修改憲法和土地管理法。5、制定全國(guó)性的土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓法規(guī)。

四、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立

1、劃撥：指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。

劃撥范圍：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地;國(guó)家重點(diǎn)扶持的項(xiàng)目;法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他用地。

特征：1除法律、法規(guī)規(guī)定外，沒有使用期限的限制;2除法律、法規(guī)規(guī)定外，不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押;3必須經(jīng)核準(zhǔn)并按法定程序辦理手續(xù)。

2、出讓：指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用出讓金的行為。

出讓方式：招標(biāo)，拍賣，掛牌，協(xié)議出讓。

《物權(quán)法》第137條規(guī)定“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。

出讓年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。

《物權(quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。 土地使用者需要改變建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓人和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

出讓合同條款：

1當(dāng)事人的名稱和住所，

2土地界址、面積等，

3建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用空間，

4土地用途，

5使用期限，6出讓金等費(fèi)用及其支付方式，7解決爭(zhēng)議的辦法。

國(guó)有建設(shè)用地租賃是指國(guó)家將國(guó)有建設(shè)用地租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。(期限：短期不超過5年，最長(zhǎng)不得超過法律規(guī)定的出讓最高年限。)

五、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

《物權(quán)法》第143條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律規(guī)定的除外。”

流轉(zhuǎn)的方式：出售，互換，出資，贈(zèng)與，抵押。

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定：1建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。2建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。3建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。

第三章 我國(guó)房屋基本制度

一、我國(guó)城鎮(zhèn)房屋所有制是多種所有制并存，住宅以城鎮(zhèn)居民私有為主。

按所有制結(jié)構(gòu)分：全民所有制房產(chǎn);集體所有制房產(chǎn);私人所有制房產(chǎn);外資及中外合資房產(chǎn)。

按房屋產(chǎn)別分：直管公產(chǎn);單位自管公產(chǎn);私產(chǎn);其他產(chǎn)。

按產(chǎn)權(quán)占有形式分：?jiǎn)为?dú)所有房產(chǎn);共有房產(chǎn);

二、城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程：

1、城鎮(zhèn)住房制度改革的控索和試點(diǎn)階段。2、城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進(jìn)和配套改革階段。3、城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和全面實(shí)施階段。4、城鎮(zhèn)住房制度改革的進(jìn)一步深化和突破階段。

現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房制度的核心是通過全面建立住房保障制度、改進(jìn)完善住房供應(yīng)體系，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)住房的社會(huì)化和商品化，最終達(dá)到“人人享有適當(dāng)?shù)淖》?ldquo;的社會(huì)發(fā)展目標(biāo)。1、投資主體多元化。2、以經(jīng)濟(jì)適用住房為核心的住房供應(yīng)體系。3、住房分配的貨幣化。4、社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理。5、以個(gè)人、家庭為主體的住房消費(fèi)商品化。

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