房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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25、經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)中常見(jiàn)的違規(guī)操作：

①賺取不正當(dāng)差價(jià)

②隱瞞重要的交易信息

 ③不當(dāng)承諾與不當(dāng)誘導(dǎo)

④不當(dāng)收取傭金

⑤不當(dāng)代理。

26、經(jīng)紀(jì)人承擔(dān)的法律責(zé)任有：民事責(zé)任、行政責(zé)任、刑事責(zé)任。

27根據(jù)民事違法行為所侵害的權(quán)利的不同，民事責(zé)任主要可以分為：違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。這種區(qū)分是民事責(zé)任最根本的區(qū)分。

28、違約責(zé)任：當(dāng)事人因違反合同義務(wù)而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。違約責(zé)任是以有效合同為提前。

29、違約責(zé)任的構(gòu)成要件：一是必須有違約行為，二是無(wú)免責(zé)事由。

30、違約行為包括：履行不能、履行遲延、履行不當(dāng)和履行拒絕。

① 履不能是指困可歸于債務(wù)人的事由致合同不能履行，亦稱合同不履行

② 履行遲延是指履行期滿而能履行的債務(wù)，因可歸債務(wù)人的事由未履行所發(fā)生的延遲。這是時(shí)間上的不完全履行

③ 履行不當(dāng)是指?jìng)鶆?wù)人沒(méi)有完全按合同內(nèi)容所為的履行，也稱瑕疵履行。如履行數(shù)量不足、地點(diǎn)不妥、方法不當(dāng)?shù)?

④ 履行拒絕是指?jìng)鶆?wù)人在債成立后履行期屆滿前，能履行而明示不履行的意思表示。

31、當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的情況，成為預(yù)期違約。如，甲委托乙出賣房產(chǎn)，而在合同期內(nèi)甲私自將房產(chǎn)出售于丙，此行為表示甲將不同志履行與乙的合同，此時(shí)甲即為預(yù)期違約。

32、免責(zé)事由包括：

①不可抗力。

②自己有過(guò)失。違約行為發(fā)生后相對(duì)人應(yīng)采限措施防止損失擴(kuò)大，如未采限措施導(dǎo)致擴(kuò)大的損失，不得就擴(kuò)大部分的損失請(qǐng)求賠償。

③ 約定免責(zé)事由。但根據(jù)合同法規(guī)定造成對(duì)人身傷害，及因故意或重大過(guò)失造成的對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的免責(zé)條款為無(wú)效。

33、承擔(dān)違約責(zé)任的方式主要：

① 強(qiáng)制實(shí)際履行。

②違約金。約定的數(shù)額應(yīng)與損失大致相當(dāng)。

③ 損害賠償。在違約人繼續(xù)履行或采限補(bǔ)救措施后，相對(duì)人還有損失的，可請(qǐng)求損害賠償。

34、我國(guó)對(duì)于違約行為，采取以繼續(xù)履行為主賠償為輔的救濟(jì)原則。

35、對(duì)于因履行遲延、履行不當(dāng)或履行拒絕的行為，原則上均可請(qǐng)求繼續(xù)履行或補(bǔ)充履行。除金錢外，債務(wù)發(fā)生履行不能，以及債務(wù)標(biāo)的不適宜強(qiáng)制履行，或債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請(qǐng)求履行債務(wù)已超過(guò)訴訟時(shí)效的，不得請(qǐng)求強(qiáng)制履行。

36、因遲延履行給付違約金后，不免除違約人的合同義務(wù)，仍應(yīng)繼續(xù)履行。

37、賠償?shù)姆秶▽?shí)際損失和預(yù)見(jiàn)期利益不得超過(guò)違約人締約時(shí)預(yù)見(jiàn)到的或可能預(yù)見(jiàn)到違約可能造成損失。

38、在當(dāng)事人違約行為為侵害對(duì)方人身或財(cái)產(chǎn)的，對(duì)方有請(qǐng)求違約損害賠償或侵權(quán)賠償?shù)倪x擇權(quán)。例如承租人損毀租賃房屋，既是違約行為，又是侵害他人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的行為，因而發(fā)生兩個(gè)損害賠償請(qǐng)求權(quán)的競(jìng)合，出租人可擇一行使。

39、在合同未成立或成立后無(wú)效、被撤銷，無(wú)法請(qǐng)求違約責(zé)任的情況下，在合同成立以前締約上有過(guò)失的一方應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

40、締約過(guò)失責(zé)任雖不屬于違約責(zé)任，屬于合同責(zé)任。

41、締約過(guò)失責(zé)任的條件是：①當(dāng)事人一方違反先合同義務(wù)，②當(dāng)事人一方有過(guò)失 ③另一方有損失。

42、締約過(guò)失責(zé)任的賠償范圍以實(shí)際損失為原則。

43、侵權(quán)責(zé)任：是指侵犯?jìng)鶛?quán)之外的基他權(quán)利而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。包括一般侵權(quán)行為和特殊侵權(quán)行為。

44、侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要件：一是有侵權(quán)行為，二是無(wú)免責(zé)事由。

45、侵權(quán)行為的構(gòu)成要件有：①行為違法。②有損害事實(shí)。?、圻`法行為與損害事實(shí)之間有因果關(guān)系。④ 主觀過(guò)錯(cuò)(故意和過(guò)失)。

46、違法行為包括作為和不作為。

47、作為是指法律規(guī)范規(guī)定或約定了當(dāng)事人禁止某種行為，而為此種行為，造成損害結(jié)果。

48、不作為是指法律規(guī)范規(guī)定或約定當(dāng)事人有特定義務(wù)，而不履行義務(wù)，放任損害結(jié)果的發(fā)生。

49、損害包括財(cái)產(chǎn)損害和人身?yè)p害。財(cái)產(chǎn)損害又包括積極損害和消極損害。

50、積極的財(cái)產(chǎn)損害指財(cái)產(chǎn)的毀損滅失、財(cái)產(chǎn)權(quán)利的消或財(cái)產(chǎn)價(jià)值的減少;

51、消極的財(cái)產(chǎn)損害指本可以取得的財(cái)產(chǎn)利益卻因他人的妨礙而沒(méi)有取得。過(guò)錯(cuò)包括故意和過(guò)失。

52、免責(zé)事由包括：① 阻卻違法性事由，包括正當(dāng)防衛(wèi)和緊急避險(xiǎn)。②不可抗力。③受害人的過(guò)錯(cuò)。

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