房地產(chǎn)經(jīng)紀人

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三、房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度

1996年8月23日國務院發(fā)布了《關于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知》(國發(fā)[1996]35號)。該通知規(guī)定從1996年開始，對各種經(jīng)營性投資項目，包括國有單位的基本建設、技術改造、房地產(chǎn)開發(fā)項目和集體投資項目試行資本金制度，投資的項目必須首先落實資本金才能進行建設。

(一)項目資本金的概念

投資項目資本金，是指在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽回。

(二)項目資本金的出資方式

項目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實物、工業(yè)產(chǎn)權、非專利技術、土地使用權，必須經(jīng)過有資格的評估機構依照法律、法規(guī)評估作價，不得高估或低估作價出資。以工業(yè)產(chǎn)權、非專利技術作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20％，國家對采用高新技術成果有特別規(guī)定的除外。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定："房地產(chǎn)開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％"。2004年，《國務院關于調整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)[2004]13號)印發(fā)以來，房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例提高到不得低于35％。2009年5月25日，國務院出臺了《關于調整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》（國發(fā)〔2009〕27號），該文件規(guī)定，"保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%"。

房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度，即規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬項目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分不規(guī)范的企業(yè)的不規(guī)范行為，減少樓盤"爛尾"等現(xiàn)象的發(fā)生。

注：關于普通商品住房：

1、《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房應同時滿足以下條件：(1)住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上；(2)單套建筑面積在120㎡以下；(3)實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下。

2、目前，各地普通商品住房標準不一，

(1)烏魯木齊規(guī)定，普通商品住房標準必須同時滿足2個條件：單套住房建筑面積在140平方米以下（含140平方米）；實際成交價格低于同級地段住房平均交易價格的1.4倍。

(2)常州市的普通商品住房原則上應同時滿足；住宅小區(qū)建筑容積率在 1.0 以上、單套建筑面積在 144 平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 1.44 倍以下。

例題1：2010年7月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)建設一普通商品住房項目，總投資2億元，則該項目資本金應不低于( )萬元。

A．4000 B．5000 C．6000 D．7000

答案：A

解析：國務院《關于調整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》（國發(fā)〔2009〕27號），規(guī)定，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。2億元×20％=4000萬元。

四、逾期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的處理原則

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照土地的使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。這樣規(guī)定的目的是為了防止利用土地進行非法炒作，激勵土地盡陜投入使用，促進土地的合理利用。

這里所指的滿一年未動工開發(fā)的起止日是土地的使用權出讓合同生效之日算起至次年同年同月同日止。動工開發(fā)日期是指開發(fā)建設單位進行實質性投入的日期。動工開發(fā)，必須進行實質性投入，開工后必須不間斷地進行基礎設施、房屋建設。在有拆遷的地段進行拆遷、三通一平，即視為啟動。一經(jīng)啟動，無特殊原因則不應當停工，如稍作啟動即停工無期，不應算作開工。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》還規(guī)定了以下三種情況造成的違約和土地閑置，不征收土地閑置費：

(1)因不可抗拒力造成開工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪澇等自然災害。

(2)因政府或者政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的。

(3)因動工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預見的情況而延期動工開發(fā)的。如發(fā)現(xiàn)地下文物、拆遷中發(fā)生不是開發(fā)商努力能解決的問題等。

例題：國有土地有償使用合同或建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)日期，房地產(chǎn)開發(fā)項目自( )之日起滿1年未動工開發(fā)的，可以收取土地閑置費。（2004年房地產(chǎn)估價師制度試題）

A．使用土地 B．土地使用權出讓合同生效

C．土地使用權出讓金繳納 D．土地使用證取得

答案：B

解析：滿1年未動工開發(fā)的起止日是自土地的使用權出讓合同生效之日計算起至次年同月同日止。

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量責任制度（掌握）

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔質量責任

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規(guī)范以及合同的約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量承擔責任。勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔相應的責任。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔質量責任。

例題：由于施工的原因導致商品住宅出現(xiàn)質量問題，應首先由( )對購房者承擔責任。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)

A．施工單位 B．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) C．監(jiān)理單位 D．房地產(chǎn)開發(fā)主管部門

答案：B

解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔質量責任。

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（責任編輯：中大編輯）

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