房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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1.成本法最基本的公式為： 積算價(jià)格＝重新購(gòu)建價(jià)格-折舊

2.適用于新開發(fā)土地的基本公式

新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。在這些情況下，成本法的基本公式為：

新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

上式中：

開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū) 用地總面積×100%

實(shí)際測(cè)算時(shí)通常分為下列3大步驟進(jìn)行：

（1）計(jì)算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格。

（2）計(jì)算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格。用第一步計(jì)算出的平均價(jià)格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率即是。

（3）計(jì)算開發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格。將第二步計(jì)算出的平均價(jià)格，根據(jù)宗地的規(guī)、劃用途、具體位置、使用年限、容積率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p調(diào)整即是。

對(duì)新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，成本法是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成，土地收益也還沒有。

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