房地產經紀人

為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復習房產經紀人考試的知識點，本文將主要針對房產經紀人制度與政策考試第七章考點進行詳細的講解，希望對您參加本次考試有所幫助，并在此預祝您金榜題名！

例題：業(yè)主大會籌備組應當自組成之日起( )日內組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。(2005年房地產經紀人制度試題)

A．15 B．25 C．20 D．30

答案：D

解析：業(yè)主大會籌備組應當自組成之日起30 內組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。

3．業(yè)主大會會議的召開

業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，一般一年召開一次。經20％以上的業(yè)主提議或發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的以及業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況時，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

4．業(yè)主共同決定的事項

下列事項由業(yè)主共同決定：

(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；

(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

(4)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

(6)改建、重建建筑物及其附屬設施；

(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定第(5)項和第(6)項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

《物權法》規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：①制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；②制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；③選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員成員；④選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；⑤籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；⑥改建、重建建筑物及其附屬設施；⑦有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第⑤項和第⑥項規(guī)定的事項，應當經共有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

(三)業(yè)主委員會

1．業(yè)主委員會的性質、地位和職責

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產生。業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主決策機構和執(zhí)行機構分離，業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責。

業(yè)主委員會應當接受縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門監(jiān)督管理。業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。在物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

業(yè)主委員會的宗旨是代表本物業(yè)的合法權益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結合的管理體制，保障物業(yè)合理、安全地使用，維護本物業(yè)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。

2．業(yè)主委員會的產生

業(yè)主大會應當在首次會議召開時選舉產生業(yè)主委員會。一個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個業(yè)主委員會，人數(shù)為5～11名的單數(shù)。業(yè)主委員會成員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力和必要工作時間的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業(yè)所在地的街道辦事處和區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業(yè)主委員會會議，推選產生業(yè)主委員會主任1人，副主任1-2人。

3．業(yè)主委員會應履行的職責

(1)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

(3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

(5)業(yè)主大會賦予的其他職責。

(四)管理規(guī)約

管理規(guī)約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質。它是由全體業(yè)主承諾共同訂立的，對全體業(yè)主(也包括物業(yè)使用人)有共同約束力。管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的公共利益，業(yè)主應當履行的義務，違反規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規(guī)約是物業(yè)管理中的一個重要的基礎性文件。它一般是依據(jù)政府制定的示范文本，結合物業(yè)的實際情況進行修改補充，經業(yè)主大會討論通過生效。在第一次業(yè)主大會會議召開之前，最初的管理規(guī)約可由建設單位依據(jù)政府制定的示范文本代為擬定，提交第一次業(yè)主大會會議討論通過，并經業(yè)主簽字后生效。以后根據(jù)實際情況進行的修訂則只需業(yè)主大會討論通過即生效。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

(五)業(yè)主大會議事規(guī)則

業(yè)主大會議事規(guī)則由業(yè)主經過民主協(xié)商和表決通過，約定業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項。業(yè)主大會議事規(guī)則是《物業(yè)管理條例》中首次提出的。它的制定原則基于物業(yè)管理的"業(yè)主自治"。業(yè)主大會議事規(guī)則是每一個業(yè)主通過民主的程序和方法參與物業(yè)管理并正確行使自己權利的必要條件，它規(guī)定了物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理活動中重要事項的運作方式和運作規(guī)則。

對業(yè)主大會議事規(guī)則，有兩點需提請注意：一是議事規(guī)則中的任何規(guī)定不得違反國家相關的法律、法規(guī)；二是議事規(guī)則必須在首次業(yè)主大會上最先討論和通過，然后才能按此議事規(guī)則討論決定其他問題。

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（責任編輯：中大編輯）

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