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(2006年房地產(chǎn)估價師綜合分析題)
1.下列關(guān)于甲公司中途變更設(shè)計的表述中,正確的為( )。
A.甲公司已在法定時間內(nèi)通知了周某,周某一直未做答復(fù)。因此,應(yīng)視同周某接受設(shè)計變更
B.周某有權(quán)退房
C.周某退房,甲公司應(yīng)承擔違約責(zé)任
D.周某退房應(yīng)承擔違約責(zé)任
答案:BC
解析:甲公司已在法定時間內(nèi),只是電話通知了周某,未采取書面形式,屬于違約。
九、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋
最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(法釋[2003]7號)共28條,已于2003年6月1日起施行。
(1)該解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價款的合同。
(2)出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當認定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認定有效。
(3)商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同,亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容,當事人違反的,應(yīng)當承擔違約責(zé)任。
(4)出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。
(5)商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。
(6)當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請求確認合同無效的,不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的,從其約定,但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對方接受的除外。
(7)拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置,如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的,應(yīng)予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的,按照司法解釋第八條的規(guī)定處理。
(8)具有下列情形之一,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:
1)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
2)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。
(9)出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:
1)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;
3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
(10)買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導(dǎo)致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應(yīng)予支持。
(11)對房屋的轉(zhuǎn)移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風(fēng)險,在交付使用前由出賣人承擔,交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知,無正當理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔,但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。
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