房地產(chǎn)經(jīng)紀人

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房地產(chǎn)的定義及分類（二）

房地產(chǎn)項目開發(fā)的一般程序

具備組織開發(fā)資金能力———————————&9658；自由資金、融資渠道

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投資可行性分析———————————&9658；研究、初步方案、詳細方案

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確定項目———————————&9658；成立項目公司

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前期設(shè)計、報建手續(xù)———————————&9658；規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、房管部門審批

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組織施工———————————&9658；工程管理、各方協(xié)調(diào)

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制定營銷策略———————————&9658；市場調(diào)研、初步方案、詳細方案、實操方案

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建立銷售體系———————————&9658；組織銷售隊伍、包括招聘、培訓(xùn)、管理等

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項目銷售過程———————————&9658；內(nèi)部認購、公開發(fā)售、持續(xù)銷售、尾盤銷售

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物業(yè)管理接管、開發(fā)商退出———————————&9658；售后服務(wù)、項目交付使用

房地產(chǎn)開發(fā)的周期長，投入得資金較高，一般中小得項目起碼也需7－8年，而大型項目則在10年以上，而當(dāng)中最難把握的就是項目的銷售過程，所以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對策劃銷售人員的素質(zhì)要求也越來越高。

房地產(chǎn)推廣

1、房地產(chǎn)推廣是開發(fā)商公開發(fā)售市場的全面展開

2、房地產(chǎn)推廣的一般步驟：

前期信息公布——一般新項目推出之前，以新聞報導(dǎo)形式作介紹

內(nèi)部認購期——可以參觀現(xiàn)場、有意向的客戶可以落誠意預(yù)訂，而此時一般未有預(yù)售證。

首次公開發(fā)售——大范圍廣告宣傳，公開向社會銷售，如較好得樓盤還會采取抽簽或排隊認購的方式。

階段性展銷會——根據(jù)不同的組團推廣或不同的時段進行銷售，此時已辦好預(yù)售證。

尾盤銷售階段——將剩余單位以特殊策略作掃貨尾行動，如大降價或極優(yōu)惠首期付款即入住策略。

3、房地產(chǎn)推廣的包裝

（一）現(xiàn)場包裝

售樓部、樣板房、沿途、建筑工地、周邊環(huán)境

（二）服務(wù)包裝

免費看樓車、免費停車、抽獎活動等。

（三）宣傳包裝

廣告包裝、派發(fā)宣傳單張、現(xiàn)場大屏幕介紹等。

房地產(chǎn)推廣途徑

4、廣告宣傳的途徑

報紙廣告——平面廣告、系列報導(dǎo)、新聞報導(dǎo)、夾報。

電視廣告——黃金時段、廣告雜志、公益廣告、新聞采訪。

電臺廣告——黃金時段、新聞消息。

戶外廣告——廣告牌、燈箱、汽車。

網(wǎng)上廣告——網(wǎng)站。

郵寄廣告——小禮品、宣傳單張。

贊助活動——公益廣告、社會性活動，有的會以冠名方式進行。

5、房地產(chǎn)推廣形式

展銷會——一般選每周四至下周一舉行，有現(xiàn)場展銷及異地展銷兩種，通常會配合廣告宣傳。

聯(lián)合展銷——一般由政府部門主辦，由多個房地產(chǎn)項目聯(lián)合展示，每年大約2－3次。

推廣活動——一般會配合展銷會，有的大型項目會請明星出席。

社區(qū)活動——通常為已購業(yè)主聯(lián)歡，目的是向業(yè)主的親戚朋友作宣傳。

巡展活動——配合項目營銷計劃，到周邊地區(qū)進行巡回地展示活動。

直銷活動——指直接上門向客戶推介，一般有家訪形式及推銷形式。

房地產(chǎn)廣告的大概內(nèi)容

6、長期廣告內(nèi)容

主要反映整個項目的最優(yōu)勢方面，通常以一個主題語作主要內(nèi)容，如碧桂園“給你一個五星級的家”，光大花園的“大榕樹下，健康人家”等。新聞載體多為廣告牌、燈箱、汽車等。

7、短期廣告

主要根據(jù)各個展銷會的主題而定，新聞載體為報紙廣告、電視廣告、電臺廣告等。其中以報紙廣告為主導(dǎo)，其他廣告為輔助。

報紙廣告分為形象廣告及促銷廣告兩種，一般情況下新項目會先以形象廣告開頭，之后再根據(jù)每期推廣內(nèi)容制作促銷廣告。

8、促銷廣告一般會有以下內(nèi)容：

促銷主題：如“某區(qū)新推出”，“慶祝封頂”，“慶祝交樓”，“現(xiàn)樓發(fā)售”等。

促銷時間：如“某月19—22日”，“最后兩日”等。

促銷對象：如“全湖景單位特惠推售”，“十套保留單位一口價銷售”等。

地理位置：多以公園、山水、一級馬路等作為標志物。

限制銷售：如“頭十名送全屋家私電器”，“展銷會期間額外98折”等。

固定資料：如發(fā)展商，代理商，電話等。

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