房地產(chǎn)經(jīng)紀人

第二章房地產(chǎn)權(quán)利

(一)集體土地征收制度

1.土地征收的概念和前提

法律保障公民和法人的財產(chǎn)權(quán)不受侵犯，非經(jīng)權(quán)利人同意不得強制轉(zhuǎn)讓其財產(chǎn)權(quán)，這是現(xiàn)代法治的基本原則。征收和征用是國家強制取得公民和法人的財產(chǎn)權(quán)或者強制使用公民和法人的財產(chǎn)的制度，屬于一種例外規(guī)則。征收和征用是既有聯(lián)系又有區(qū)別的兩項法律制度。其共同點在于強制性：依法實施的征收和征用，均僅依政府單方面的意思表示(征收命令、征用命令)而發(fā)生效力，無須征得被征收、被征用的公民和法人的同意，被征收、被征用的公民和法人必須服從、不得抗拒。土地征收和征用的不同點是：土地征收的實質(zhì)是強制收買——主要是土地所有權(quán)的改變，集體土地被征收后就變?yōu)榱藝型恋?，不存在返還的問題;土地征用的實質(zhì)是強制使用——只是使用權(quán)的改變，被征用的土地使用完畢，應(yīng)當及時返還被征用人，即是一種臨時使用土地的行為。

鑒于征收是國家強制取得公民和法人財產(chǎn)權(quán)的行為，稍有不慎即可造成對公民和法人合法財產(chǎn)的嚴重侵害，因此必須由法律嚴格規(guī)定征收的法定條件。各國法律所規(guī)定的征收的法定條件有三項：一是為了公共利益的目的;二是必須嚴格依照法律規(guī)定的程序;三是必須予以公正補償?！稇椃ā返谑畻l規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償?！笨梢姡袊恋卣魇盏那疤嵋彩枪怖娴男枰?。

2.征收集體土地應(yīng)遵守的原則

(1)珍惜耕地，合理利用土地的原則

土地是人類賴以生存和生活的基礎(chǔ)，具有有限性和不可再生性的特點，因此，它是最珍貴的自然資源，最寶貴的物質(zhì)財富，有人說“土地是財富之母”。中國是13億人口的大國，占世界人口的22%，但土地面積只是世界的7%，人均占有的土地面積只是世界人均占有量的l/3左右，特別是人均耕地只有一畝多，大大低于世界人均水平，而且宜農(nóng)可墾的耕地后備資源不足，即使全部是耕地，也改變不了人均耕地緊缺的狀況。中國耕地具有四個明顯的特點：①人均占有耕地少;②耕地總體質(zhì)量差;③生產(chǎn)水平低;④退化嚴重，后備資源不足。但是，隨著城市建設(shè)的發(fā)展和建立社會主義市場經(jīng)濟的需要，以及人民生活水平的不斷提高，必然還要占用一部分耕地。中國近年來每年大約要征收350萬至750萬畝耕地，這將使土地的供求矛盾日益加劇。因此，在征地時，必須堅持“一要吃飯、二要建設(shè)”的方針，必須堅持“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的基本國策，必須堅持精打細算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地，堅決反對征而不用，多征少用，浪費土地的錯誤做法。

(2)保證國家建設(shè)用地原則

征地特別是占用耕地，必然會給被征地單位和農(nóng)民帶來一定的困難，但為了國家的整體和長遠利益，就要求被征地單位和農(nóng)民從全局出發(fā)，克服暫時的局部困難，保證國家建設(shè)用地。在征地時，應(yīng)反對兩個極端，一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國家征收;二是大幅度提高征地費用，以限制非農(nóng)業(yè)部門占用土地。因此，既要貫徹節(jié)約用地的原則，又要保證國家建設(shè)項目所必需的土地。

(3)妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則

征地會給被征地單位和農(nóng)民個人的生產(chǎn)、生活帶來困難和不便，用地單位應(yīng)根據(jù)國家和當?shù)卣囊?guī)定，妥善安排被征地范圍內(nèi)的單位和農(nóng)民的生產(chǎn)、生活，這是必須堅持的原則。沒有這個原則就不能保證征地工作的順利進行。

妥善安置主要包括五個方面：①要給被征地單位妥善安排生產(chǎn)用地;②要妥善安置征地范圍內(nèi)的被征收人;③對征地要適當補償;④對因征地給農(nóng)民造成的損失要適當補助;⑤對征地造成的剩余農(nóng)民勞動力要適當安排。

(4)有償使用土地的原則

有償使用土地，是土地使用制度改革的核心內(nèi)容，是管好土地、促進節(jié)約用地和合理利用土地、提高土地效益的經(jīng)濟手段。有償使用土地有多種形式，如土地使用權(quán)出讓、土地租賃、土地使用權(quán)作價入資、人股等。由于種種原因，目前對土地還沒有全部實行有償使用。在一個相當長的時間內(nèi)，土地使用制度將實行雙軌制，即土地使用權(quán)有償出讓和土地使用權(quán)劃撥兩種制度長期并存，對此，《城市房地產(chǎn)管理法》已有明確規(guī)定。

(5)依法征地的原則

征地必須根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定和要求，持有國家主管部門或者縣級以上人民政府批準的證書或文件，并按照征地程序和法定的審批權(quán)限，依法辦理了征地手續(xù)后，才能合法用地。凡無征地手續(xù)，或無權(quán)批準使用土地的單位批準使用的土地，或超權(quán)限批準使用的土地，均屬非法征地，不受法律保護。

3.征收集體土地的政策規(guī)定

《土地管理法》對征地的有關(guān)問題作了明確規(guī)定。

(1)征地的范圍

國家進行經(jīng)濟、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)和列入固定資產(chǎn)投資計劃用地的，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后可以征收集體土地，被征地單位和個人應(yīng)服從國家需要，不得阻撓。

(2)征收土地批準權(quán)限的規(guī)定

征收土地實行兩級審批制度，即國務(wù)院和省級人民政府。征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院審批;其他用地由省級人民政府審批，并報國務(wù)院備案。

征收農(nóng)地的，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。經(jīng)國務(wù)院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù);經(jīng)省級人民政府在征地批準權(quán)限內(nèi)批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，超過征地批準權(quán)限的，應(yīng)另行辦理征地審批。為實施土地利用總體規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。

(3)建設(shè)單位申請征地不得化整為零

一個建設(shè)項目需要征收的土地，應(yīng)當根據(jù)總體設(shè)計一次申請批準，不得化整為零。分期建設(shè)的項目，應(yīng)當分期征地，不得先征待用。鐵路、公路和輸油輸水等管線建設(shè)需要征收的土地，可以分段申請批準，辦理征地手續(xù)。

(4)對被征地單位和農(nóng)民進行安置、補償和補助

征地由用地單位依法支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。

(5)臨時用地必須辦理報批手續(xù)

工程項目施工，需要材料堆放場地、運輸?shù)缆泛推渌R時設(shè)施的用地，應(yīng)盡可能在征用的土地范圍內(nèi)安排，確實需要另行增加臨時用地，由建設(shè)單位向批準工程項目用地的機關(guān)提出臨時用地的數(shù)量和期限的申請，經(jīng)批準后，同土地所有權(quán)單位簽訂臨時用地協(xié)議后方可用地。臨時使用土地的期限，最多不得超過兩年，并不得改變批準的用途，不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或其他經(jīng)營性的活動，不得修建永久性建筑。臨時用地期滿后，應(yīng)將場地清理并按用地協(xié)議支付一切費用，土地管理部門同時注銷其臨時用地使用權(quán)。臨時用地超過批準的時間，可再提出申請，不退地又不申請的按違章用地處理。

(6)全民所有制企業(yè)，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織聯(lián)營使用的集體土地

全民所有制企業(yè)、城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共同投資興辦的聯(lián)營企業(yè)所使用的集體土地，必須持縣級以上人民政府按照國家基本建設(shè)程序批準的設(shè)計任務(wù)書或者其他批準文件，由聯(lián)營企業(yè)向縣級以上人民政府土地管理部門提出用地申請，按照國家建設(shè)用地的批準權(quán)限，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準;經(jīng)批準使用的土地，可以按照國家建設(shè)用地的規(guī)定實行征收，也可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按照協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件。

這樣規(guī)定是為了適應(yīng)城鄉(xiāng)橫向經(jīng)濟聯(lián)合，促進地方經(jīng)濟發(fā)展，既體現(xiàn)了占用農(nóng)地必須遵守的原則，即須經(jīng)批準方可用地，同時又體現(xiàn)了用地的靈活性，即聯(lián)營企業(yè)用地，可以不改變土地權(quán)屬性質(zhì)。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件的，可以不計算土地補償費和各種補助費。

(7)征收土地時必須進行征地公告

被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征地方案后，10日內(nèi)應(yīng)以書面或其他形式進行公告。

(8)合理使用征地補償費

建設(shè)用地單位支付的各種勞動力的就業(yè)補助和應(yīng)發(fā)的各種補償及其他費用，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定管理和使用。耕地占用稅用于土地開發(fā)和農(nóng)業(yè)發(fā)展;菜田基金、土地復(fù)墾費、土地荒蕪費、防洪費用于菜田開發(fā)建設(shè)和土地的調(diào)整和治理;征地管理費用于土地管理部門的各種業(yè)務(wù)開支。各級人民政府和土地管理部門，嚴格監(jiān)督征地費用的管理和使用，任何單位和個人均不得占用或挪作他用。

(9)特殊征地按特殊政策辦理

1)大中型水利、水電工程建設(shè)征收土地的補償費標準和安置費用，由國務(wù)院另行規(guī)定;

2)征收林地、園林等按林業(yè)管理部門的規(guī)定辦理;

3)征收土地發(fā)現(xiàn)文物、古跡、古樹等應(yīng)報主管部門處理后方可征地;

4)遷移烈士墓、華僑墓按主管部門規(guī)定辦理;

5)用地范圍內(nèi)的國防設(shè)施，經(jīng)協(xié)商后方可征收。

單位安置的人員，安置補助費支付給安置單位;不需要統(tǒng)一安置的人員，補助費發(fā)放給個人。

二、我國現(xiàn)行房屋所有權(quán)制度

(一)房屋所有權(quán)的概念

房屋所有權(quán)，是房屋所有人獨占性地支配其所有的房屋的權(quán)利。房屋所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，可以排除他人的干涉，對其所有的房屋進行占有、使用、收益、處分。

1.占有：是產(chǎn)權(quán)人對其房屋事實上的控制權(quán);占有權(quán)是房屋所有權(quán)的基本內(nèi)容，沒有占有，就談不上所有權(quán)。然而占有并非就是所有，因為占有分所有人占有和非所有人占有、合法占有和非法占有、善意占有與非善意占有。

2.使用：是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能、作用對房屋加以利用的權(quán)利;使用權(quán)的行使必須符合下列條件：①無損于房屋的本質(zhì)。②按照房屋的自然性能、經(jīng)濟性能和規(guī)定的土地用途使用。③遵守法律和公共道德，不損害公共利益和他人的合法利益。

3.收益：產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利，如將房屋出租收取的租金、用房屋作為合伙入股取得紅利等。

4.處分：是產(chǎn)權(quán)人在事實上或法律上對房產(chǎn)進行處置的權(quán)利。如依法對自己所有的房地產(chǎn)出售、出租、抵押、贈與、拆除等。處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使(法律上有特別規(guī)定的除外)。

房屋所有權(quán)是一種絕對權(quán)，即權(quán)利人不需要他人積極行為的協(xié)助就可以直接實現(xiàn)自己的權(quán)力。

房屋租賃，可以理解為房屋所有權(quán)人將房屋一定期限內(nèi)的占有權(quán)、使用權(quán)有償讓渡給承租人從而使自己獲得收益的行為。

(二)我國房屋所有權(quán)的特點

房屋所有權(quán)的特點，一方面由房屋本身的性質(zhì)所決定，另一方面也由各國的房屋所有權(quán)法律制度所決定。我國房屋所有權(quán)具有以下特點：

1.房屋的國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和個人所有權(quán)同時并存，同等地受到憲法和法律的保護。

2.房屋所有權(quán)的客體是具有一定結(jié)構(gòu)、可供利用的房屋，而不是單指組成房屋的材料。未形成房屋或已拆毀的房屋的材料，不能成其為房屋所有權(quán)的客體。

3.房屋所有權(quán)與其所依附的土地的使用權(quán)不可分離。房屋的所有權(quán)發(fā)生變更，土地的使用權(quán)也隨之發(fā)生變更，反之亦然。

4.國家所有的房屋廣泛實行所有權(quán)與使用權(quán)的分離。國家享有所有權(quán)，國有企、事業(yè)單位和其他組織享有使用權(quán)。

5.房屋所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但受到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制約。由于房屋所有權(quán)與其所依附的土地使用權(quán)不可分離，因而，凡不可轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的土地上的房屋，其所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓;非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，會導(dǎo)致土地上房屋的轉(zhuǎn)讓無效。

6.房屋所有權(quán)的設(shè)立與移轉(zhuǎn)，需辦理房屋所有權(quán)登記和轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。不辦理房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，不發(fā)生確定房屋所有權(quán)或移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的效力。

(三)房屋所有權(quán)的取得

房屋所有權(quán)的取得，分為原始取得和繼受取得兩種。

1.原始取得

原始取得是指由于一定的法律事實，根據(jù)法律的規(guī)定，取得新建房屋、無主房屋的所有權(quán)，或者不以原房屋所有人的權(quán)利和意志為根據(jù)而取得房屋的所有權(quán)。原始取得主要包括以下情形：(1)依法建造房屋;(2)依法沒收房屋;(3)收歸國有的無主房屋;(4)合法添附的房屋(如翻建、加層)。

2.繼受取得

繼受取得又稱傳來取得，是指根據(jù)原房屋所有人的意思接受原房屋所有人轉(zhuǎn)移之房屋所有權(quán)，是以原房屋所有人的所有權(quán)和其轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的意志為根據(jù)的。繼受取得分為因法律行為繼受取得和因法律事件繼受取得兩類。

(1)因法律行為繼受取得房屋所有權(quán)是取得房屋所有權(quán)最普遍的方法，通常有以下幾種形式：房屋買賣(包括拍賣);房屋贈與;房屋相互交換。房屋所有權(quán)自所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理完畢后產(chǎn)生效力，即進行所有權(quán)登記后便取得房屋所有權(quán)。

(2)因法律事件繼受取得房屋所有權(quán)，指因被繼承人死亡(包括宣告死亡)的法律事件，繼承人或受遺贈人依法取得房屋所有權(quán)。根據(jù)《民法通則》的有關(guān)規(guī)定，在有數(shù)個繼承人的情況下，只要繼承人未作放棄繼承的意思表示，繼承的房產(chǎn)如果未作分割，則應(yīng)認為數(shù)個繼承人對房產(chǎn)享有共同所有權(quán)。

(四)房屋所有權(quán)的消滅

房屋所有權(quán)的消滅，是指因某種法律事實的出現(xiàn)，使原房產(chǎn)權(quán)利人失去對該房產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

引起房屋所有權(quán)消滅的法律事實有如下幾種：

1.房屋產(chǎn)權(quán)主體的消滅。如房屋所有權(quán)人(自然人)死亡或宣告死亡以及法人被終止而導(dǎo)致房產(chǎn)成為無主財產(chǎn)。

2.房屋產(chǎn)權(quán)客體的消滅。包括自然災(zāi)害、爆炸、戰(zhàn)爭等引起房屋的毀滅以及自然損毀等。

3.房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、受贈等引起原房產(chǎn)權(quán)利人對該房產(chǎn)權(quán)利的消滅。

4.因國家行政命令或法院判決而喪失。如國家行政機關(guān)對房產(chǎn)所有權(quán)人的房產(chǎn)征用、征購、拆遷等，除依法給予相應(yīng)的補償外，原房產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利因征用、征購、拆遷而喪失。又如人民法院依照法律程序?qū)⒁环疆斒氯说姆慨a(chǎn)判給另一方當事人所有，原房產(chǎn)權(quán)利人因判決發(fā)生法律效力而喪失該房屋的所有權(quán)。

5.房產(chǎn)所有權(quán)人放棄所有權(quán)。

(五)建筑物區(qū)分所有權(quán)

自世紀上半葉開始，英、法、德、意、瑞(士)等國先后進行了工業(yè)革命，城市和工業(yè)中心的急劇發(fā)展。隨著建筑材料和建筑技術(shù)的發(fā)展，高層建筑拔地而起，多個業(yè)主或承租人共同使用同一樓宇的現(xiàn)象出現(xiàn)，但與此相關(guān)的樓宇管理問題日顯突出，要求建立建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度的呼聲高漲。1804年，《法國民法典》第644條的規(guī)定，開創(chuàng)了近代民法建立建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的先河。

我國改革開放以來，隨著住房制度的改革，大量商品房出現(xiàn)，在城市已形成了很多的住宅小區(qū)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動產(chǎn)物權(quán)中的重要內(nèi)容?！段餀?quán)法》為適應(yīng)現(xiàn)實的要求，對建筑物區(qū)分所有權(quán)首次通過立法的方式予以明確：第七十條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十一條規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。第七十二條規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，包括了三個方面的基本內(nèi)容：

一是對專有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者經(jīng)營的目的;也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情;還可以用來抵押貸款或出售給他人。

二是對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。即每個業(yè)主在法律對所有權(quán)未作特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利;對建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先購買的權(quán)利。

三是對共有部分享有共同管理的權(quán)利，即有權(quán)對共用部位與公共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業(yè)主大會進行管理。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)三個方面的內(nèi)容是一個不可分離的整體。

在上述這三個方面的權(quán)利中，專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是業(yè)主對共有部分享有共有權(quán)以及對共有部分享有共同管理權(quán)的基礎(chǔ)。如果業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利則也一并轉(zhuǎn)讓。

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（責任編輯：lqh）

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