房地產(chǎn)經(jīng)紀人

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第二章 我國土地基本制度

一、我國現(xiàn)行土地所有制的性質(zhì)是社會主義公有制。土地公有制是我國土地制度的基礎(chǔ)和核心，也是我國社會主義制度的重要經(jīng)濟基礎(chǔ)。

形式：全民所有制，勞動群眾集體所有制。

二、土地管理制度

1、土地登記制度：國家依照法定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系、面積、用途、使用條件、等級、價值等情況記錄于專門的簿冊，以確定土地的權(quán)屬，加強政府對于土地的管理，保護權(quán)利人合法權(quán)益的制度。

土地登記以宗地為單位，擁有或者使用兩宗以上土地的土地使用者或土地所有者應(yīng)當分宗申請登記，兩個以上土地使用者共同使用一宗土地的，應(yīng)當分別登記。

2、國有土地有償使用制度(20世紀80年代)。我國國有土地供給實行有償使用和劃撥兩種方式。國有土地有償使用方式包括國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國有土地使用權(quán)作價出資或者授權(quán)經(jīng)營。

特征：堅持城市土地國家所有制;土地有償使用的形式多樣化;雙軌并存，經(jīng)營性用地全面實行有償使用;強化有形市場建設(shè)和專業(yè)化的中介服務(wù)。

3、土地用途管制制度(1998年)。特點：帶有明顯的強制性;需要多部門協(xié)作;各級人民政府是實行的主體。

土地用途管制的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途，尤其是耕地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須經(jīng)有批準權(quán)的人民政府核準。

三、傳統(tǒng)城鎮(zhèn)國有土地使用制度：行政劃撥，無償、無限期、無流動的土地使用制度。弊?。号懦獾刈庖?guī)律、市場對土地利用的調(diào)節(jié)作用;土地大量浪費;增值得不到回收。

改革過程：1、收取場地使用費或土地使用費。(1979年7月1日)

2、開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試點。

3、制定地方性的土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓法規(guī)。

4、修改憲法和土地管理法。

5、制定全國性的土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓法規(guī)。

四、國有建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立

1、劃撥：指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。

劃撥范圍：國家機關(guān)用地和軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地;國家重點扶持的項目;法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他用地。

特征：1除法律、法規(guī)規(guī)定外，沒有使用期限的限制;

2除法律、法規(guī)規(guī)定外，不得進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押;

3必須經(jīng)核準并按法定程序辦理手續(xù)。

2、出讓：指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用出讓金的行為。

出讓方式：招標，拍賣，掛牌，協(xié)議出讓。

《物權(quán)法》第137條規(guī)定“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以意向用地者的，應(yīng)當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

出讓年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。

《物權(quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

土地使用者需要改變建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓人和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

出讓合同條款：

1當事人的名稱和住所，

2土地界址、面積等，

3建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用空間，

4土地用途，

5使用期限，

6出讓金等費用及其支付方式，

7解決爭議的辦法。

國有建設(shè)用地租賃是指國家將國有建設(shè)用地租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。(期限：短期不超過5年，最長不得超過法律規(guī)定的出讓最高年限。)

五、國有建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

《物權(quán)法》第143條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律規(guī)定的除外。”

流轉(zhuǎn)的方式：出售，互換，出資，贈與，抵押。

國有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定：1建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應(yīng)當采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。

2建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應(yīng)當向登記機構(gòu)申請變更登記。3建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。

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（責任編輯：中大編輯）

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