房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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(2)拍賣方式。拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。拍賣出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競爭，它適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。

(3)掛牌方式。掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公告，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場競價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。

(4)協(xié)議方式。協(xié)議出讓指政府作為土地所有者(出讓方)與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。協(xié)議出讓方式的特點(diǎn)是自．由度大，不利于公平競爭。這種方式適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地。土地使用權(quán)出讓應(yīng)有一套完整的工作程序。

例題：下列用地中，可以采取協(xié)議方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的是( )。 (2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

A．商業(yè)用地 B．商品住宅用地

C．非營利的社會(huì)團(tuán)體用地 D．娛樂用地

答案：C

解析：協(xié)議出讓方式適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地。

(二)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的各類用途的國有土地使用權(quán)出讓最高年限如下：

(1)居住用地70年，

(2)工業(yè)用地50年；

(3)教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；

(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

(5)綜合或其他用地50年。

例題1：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一居住用地使用權(quán)后2年未動(dòng)工開發(fā)，國家依法將其收回，并改為商業(yè)用地出讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該土地使用權(quán)的最高年限為（ ）年。(2009年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題)

A．38B．40 C．68D．70

答案：B

解析：商業(yè)用地土地使用權(quán)法定最高出讓年限為40年。不應(yīng)考慮甲房地產(chǎn)開發(fā)公司的"2年未動(dòng)工開發(fā)"時(shí)間。

例題2：下列關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限的表述中，錯(cuò)誤的是( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

A．私立學(xué)校用地50年 B．廠房用地50年

C．大型超市用地50年 D．別墅用地70年

答案：C

解析：《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的各類用途的國有土地使用權(quán)出讓最高年限如下：(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地50年；(3)教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年； (4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；(5)綜合或其他用地50年。大型超市用地屬于商業(yè)用地，應(yīng)為40年。

例題3：下列用地中，出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)法定最高年限為50年的有( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

A．廉租住房用地 B．酒廠用地

C．教育、科技用地 D．文化、體育用地

E．度假村用地

答案：BCD

解析：《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的各類用途的國有土地使用權(quán)出讓最高年限如下：(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地50年；(3)教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年； (4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；(5)綜合或其他用地50年。度假村用地屬于旅游用地，應(yīng)為40年。廉租住房用地為劃撥用地，無使用期限的限制。

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