房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試的知識點(diǎn)，本文將針對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論》進(jìn)行詳細(xì)的講解，希望對您參加本次考試有所幫助，并在此預(yù)祝您金榜題名！

經(jīng)紀(jì)人以賺取傭金為目的，賺取傭金是通過提供中介服務(wù)實(shí)現(xiàn)的。經(jīng)紀(jì)人提供中介服務(wù)的方式，即經(jīng)紀(jì)活動方式主要有居間、行紀(jì)和代理三種。我國《民法通則》、《合同法》對居間、行紀(jì)和代理都有具體的規(guī)范，權(quán)利義務(wù)規(guī)定也十分明確。但這三種方式只是經(jīng)紀(jì)人與委托人之間的合約，不是經(jīng)紀(jì)人與第三方(相對交易方)之間的協(xié)議。經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)紀(jì)活動離開了合法方式和途徑，就等于脫離了國家法律的保護(hù)。所以，掌握并熟練地運(yùn)用這些方式，是經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)的重要前提。

一、居間：居間又叫中介，是雙方當(dāng)事人約定一方按照對方的要求提供訂立合同的機(jī)會或?yàn)閷Ψ教峁┯喠⒑贤闹薪榉?wù)，而由對方支付報酬(傭金)的委任關(guān)系，這種委任關(guān)系是通過簽訂居間合同來確立的。在這個委任關(guān)系中，一方當(dāng)事人是委托對方完成一定的服務(wù)的人，是委托人;而對方當(dāng)事人則是接受委托，完成一定委托事務(wù)的人，稱之為居間人或居間經(jīng)紀(jì)人。

居間合同既是商品經(jīng)濟(jì)時代的產(chǎn)物，也是一種淵源已久的商業(yè)現(xiàn)象。通常人們俗稱為“牽線搭橋”、“穿針引線”、“對縫”、“撮合”等經(jīng)紀(jì)活動，就是對居間的形象描述。

對于居間合同，我們可以從以下幾個方面來理解其法律特征;

第一，居間合同以委托人委托居間人(居間經(jīng)紀(jì)人)完成某種服務(wù)為目的。在這里，居間經(jīng)紀(jì)人要做的只是兩件事，即為委托人報告訂約機(jī)會，或?yàn)槲腥伺c第三方簽約提供的媒介服務(wù)。

第二，居間經(jīng)紀(jì)人在居間合同中處于中介人的地位，并不為委托人作意思表述，也不介入委托人與第三人所簽訂的合同關(guān)系。在這里，居間經(jīng)紀(jì)人既不是委托人訂立合同的代理人，也不是為委托人的利益而充當(dāng)與第三人訂立合同的當(dāng)事人，只是一個純粹的中介人。

第三，居間合同是有償合同。居間是一種以賺取傭金為目的的中介活動，在居間這種委任關(guān)系中，委托人需向居間人給付傭金，居間人則以收取從事居間活動的傭金為其營業(yè)目的。

第四，居間合同為諾成合同、不要式合同。

在訂立居間合同時，只要委托人與居間人的意思表示一致，居間合同即可成立，無需以居間人先行報告訂約機(jī)會或提供簽約媒介服務(wù)為條件。居間人通過向委托人報告訂立合同的機(jī)會或提供訂立合同的媒介服務(wù)，促成合同成立，屬于合同的履行問題，與居間合同屬于諾成合同的性質(zhì)無關(guān)。

居間合同的成立可以采用口頭形式，也可以采用書面形式，無需采用特定形式。居間經(jīng)紀(jì)人在與委托人確立居間委任關(guān)系時，應(yīng)該首先考慮采用書面的合同形式。

第五，居間經(jīng)紀(jì)人對委托人與第三方所訂立合同的后果，一般不承擔(dān)法律責(zé)任。但如果在居間合同中居間人承諾了某種特定的專業(yè)審查義務(wù)，而居間經(jīng)紀(jì)人未盡審查義務(wù)或?qū)彶槭д`的，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

二、行紀(jì)：行紀(jì)是指當(dāng)事人一方接受另一方的委托，以自己的名義為另一方的利益實(shí)施一定的法律行為并獲得傭金的委任關(guān)系，這種委任關(guān)系通過行紀(jì)合同確立。

這種委任關(guān)系有兩方當(dāng)事人：一方是接受委托以自己的名義為委托人從事貿(mào)易活動的行紀(jì)人，如各類拍賣典當(dāng)公司、進(jìn)出口公司、期貨公司就是行紀(jì)經(jīng)紀(jì)人;農(nóng)村經(jīng)紀(jì)人以自己的名義聯(lián)系好客戶，將農(nóng)戶的農(nóng)產(chǎn)品躉買躉賣，進(jìn)行統(tǒng)一的交易，也是行紀(jì)的形式。另一方是委托行紀(jì)經(jīng)紀(jì)人以行紀(jì)經(jīng)紀(jì)人的名義為其從事貿(mào)易活動并向受托人支付傭金的委托人。

行紀(jì)合同關(guān)系具有以下主要法律特征：

第一，行紀(jì)合同是諾成合同、雙務(wù)合同和有償合同。行紀(jì)合同關(guān)系中，行紀(jì)經(jīng)紀(jì)人負(fù)有為委托人辦理買賣或其他商務(wù)交易的義務(wù)，而委托人則負(fù)有給付傭金的義務(wù)。雙方當(dāng)事人互享權(quán)利和互負(fù)義務(wù)。行紀(jì)合同關(guān)系只需要雙方當(dāng)事人之間的意思表示一致即告成立，是諾成合同;但是，行紀(jì)經(jīng)紀(jì)人在確立居間合同關(guān)系時，應(yīng)盡可能采用書面合同形式。

第二，行紀(jì)經(jīng)紀(jì)人以自己的名義，為委托人從事交易活動。在行紀(jì)這種委任關(guān)系中，行紀(jì)人是以自己的名義來辦理行紀(jì)業(yè)務(wù)的，如代購、代銷、寄售等業(yè)務(wù)，就是行紀(jì)經(jīng)紀(jì)人以自己的名義進(jìn)行的商務(wù)活動。

在農(nóng)村的行紀(jì)活動中，代購代銷、委托購銷和產(chǎn)品運(yùn)銷等行紀(jì)紀(jì)營形式較為普遍。由于農(nóng)村以戶為單位的生產(chǎn)特點(diǎn)，單獨(dú)農(nóng)戶難以有較大的生產(chǎn)規(guī)模，因此以行紀(jì)的形式與數(shù)量眾多的農(nóng)戶確立委任關(guān)系，以行紀(jì)經(jīng)紀(jì)人的名義對外統(tǒng)一經(jīng)營，是農(nóng)村行紀(jì)經(jīng)紀(jì)人提升競爭優(yōu)勢，搞活農(nóng)產(chǎn)品銷售的有效做法。

第三，行紀(jì)經(jīng)紀(jì)人的交易決策應(yīng)為委托人的利益計算。在行紀(jì)這種委任關(guān)系中，所發(fā)生的權(quán)利義務(wù)最終要?dú)w屬于委托人，因此，行紀(jì)經(jīng)紀(jì)人在為與第三人的交易作決策時，要審慎計算委托人的利益。根據(jù)我國《合同法》第418條規(guī)定：“行紀(jì)人低于委托人指定的價格賣出或者高于委托人指定的價格買入的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)委托人同意。未經(jīng)委托人同意，行紀(jì)人補(bǔ)償其差額的，該買賣對委托人發(fā)生效力”。

行經(jīng)人高于委托人指定的價格賣出或者低于委托人指定的價格買入的，可以按照約定增加報酬。沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，該利益屬于委托人。

第四，行紀(jì)經(jīng)紀(jì)人按照委托人的指示采購和銷售的物品，其所有權(quán)歸委托人。

第五，行紀(jì)經(jīng)紀(jì)人自己承擔(dān)交易行為所產(chǎn)生法律后果。在行紀(jì)委任關(guān)系中，行紀(jì)人與第三人訂立合同的，行紀(jì)人對該合同直接享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。第三人不履行義務(wù)致使委托人受到損害的，行紀(jì)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但行紀(jì)人與委托人另有約定的除外。

需要強(qiáng)調(diào)的是國家實(shí)行特許經(jīng)營的商品和服務(wù)在未經(jīng)許可的情況下，經(jīng)紀(jì)人不得以行紀(jì)的方式開展經(jīng)紀(jì)活動。

三、代理：代理又可分為法定代理、指定代理和委托代理，經(jīng)紀(jì)人一般適用委托代理的形式。委托代理是經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)中最為普遍的形式，農(nóng)村經(jīng)紀(jì)人在許多情況下都是以委托代理的方式進(jìn)行。代理是指經(jīng)紀(jì)人接受委托人的委托，以委托人的名義，在約定的范圍內(nèi)處理委托事務(wù)，委托人向經(jīng)紀(jì)人支付服務(wù)報酬。

代理經(jīng)紀(jì)人在委托范圍內(nèi)對代理的事務(wù)不承擔(dān)法律責(zé)任，責(zé)任是由委托人自己來承擔(dān)。

委托代理合同的主要法律特征：

第一，委托代理關(guān)系的確立以委托人與受托人之間的相互信任為前提。

委托人要承擔(dān)受托人依委托授權(quán)所進(jìn)行的民事活動的后果，所以委托人對受托人的選任，是以他對受托人的辦事能力和信譽(yù)的了解，相信受托人能夠處理好委托的事務(wù)為前提的。受托人愿意接受委托，也是基于為委托人服務(wù)的自愿以及對自己辦事能力的自信。所以，在委托代理關(guān)系中，如果任何一方不再相信對方，都可以解除或終止委托代理關(guān)系。

第二，委托代理合同的內(nèi)容是由受托人用委托人的名義和費(fèi)用處理或管理委托人的事務(wù)。

委托代理是一種典型的提供服務(wù)的合同。委托合同訂立后，代理經(jīng)紀(jì)人在委托的權(quán)限內(nèi)辦理受托人的事務(wù)應(yīng)以委托人的名義進(jìn)行，其后果直接由委托人承擔(dān)。代理經(jīng)紀(jì)人即受托人，在委托權(quán)限內(nèi)所實(shí)施的行為，等同于委托人自己的行為，受托人辦理受托事務(wù)的費(fèi)用也由委托人承擔(dān)。

第三，委托代理合同為諾成合同。

委托代理合同自雙方當(dāng)事人意思表示一致時，即可成立并生效，不以物的交付或當(dāng)事人實(shí)際履行為合同成立生效的要件。

第四，委托代理合同為不要式合同。

當(dāng)事人訂立委托代理合同可以根據(jù)實(shí)際情況選擇口頭、書面或其他適法形式。從這個意義上說，委托代理合同為不要式合同。經(jīng)紀(jì)人在與當(dāng)事人訂立委托代理合同時，依有關(guān)規(guī)定應(yīng)采用書面的合同形式。

第五，委托代理合同關(guān)系中，受托人依委托所進(jìn)行的民事活動的后果由委托人承擔(dān)。

居間、行紀(jì)、代理是經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)的主要三種經(jīng)紀(jì)方式。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，經(jīng)紀(jì)人的活動方式也在不斷變化?；ヂ?lián)網(wǎng)、電子商務(wù)等新工具、新技術(shù)的出現(xiàn)，無疑為經(jīng)紀(jì)人的事業(yè)帶來了嶄新的空間。網(wǎng)絡(luò)咨詢服務(wù)、搜索引擎等現(xiàn)代技術(shù)的應(yīng)運(yùn)和普及，正在使傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)方式發(fā)生革命性的變化。經(jīng)紀(jì)人正在突破一對一的經(jīng)紀(jì)活動方式，通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)他們可以同時與更多的委托人建立關(guān)系，為更多的客戶提供中介服務(wù)。

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