房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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（2）交易日期調(diào)整的方法

在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生的變化有3種情況：①平穩(wěn)；②上漲；③下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí)，可不進(jìn)行交易日期調(diào)整。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為上漲或下跌時(shí)，則必須進(jìn)行交易日期調(diào)整，以使其符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。

采用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為：

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。其中，交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，以經(jīng)過(guò)前面修正后的可比實(shí)例價(jià)格為基準(zhǔn)（下同），可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為±t％（從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，當(dāng)可比實(shí)例的價(jià)格上漲的，為+t％；下跌的，為-t％），則：

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（1±t％）＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格或者可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（100±t）/100＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

上式中，（1±t％）或（100±t）/100是交易日期調(diào)整系數(shù)。

價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期。如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱(chēng)為定基價(jià)格指數(shù)：如果是以上一時(shí)期作為基期的，稱(chēng)為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)的編制原理見(jiàn)表

采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

例某宗房地產(chǎn)2004年6月的價(jià)格為1800元/㎡，現(xiàn)需將其調(diào)整到2004年10月。

已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類(lèi)房地產(chǎn)2004年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月為100）試計(jì)算該宗房地產(chǎn)2004年10月的價(jià)格。

[解]該宗房地產(chǎn)2004年10月的價(jià)格計(jì)算如下：

1800× 98/76.7=2302.2（元/㎡）

采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格× 成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)× 再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×… ×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

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