房地產(chǎn)經(jīng)紀人

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(三)建設用地使用權(quán)的收回

國家收回土地使用權(quán)有多種原因，如使用權(quán)期間屆滿、提前收回、沒收等。

例題：《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)因( )等原因而終止。（2009年《土地管理基礎與法規(guī)》試題）

A．工地使用權(quán)抵押 B．土地滅失

C．土地使用權(quán)出租 D．提前收回

E．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

答案：BDE

解析：《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十九條 土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。

(1)土地使用權(quán)屆滿的收回。非住宅建設用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿后，土地使用者未申請續(xù)期或申請未獲批準，國家無償收回土地使用權(quán)。

(2)國家有權(quán)提前收回土地使用權(quán)。國家對經(jīng)出讓取得的土地使用權(quán)一般不得提前收回，但在特殊情況下，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，但在收回時應根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)程度、利用土地的實際情況給予適當補償。

(3)因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)。土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)有兩種情況：一是未如期支付地價款的，在簽約時應繳一定比例的地價款作為定金，60日內(nèi)應支付全部地價款，逾期未支付全部地價款的，出讓方依照法律和合同約定，收回土地使用權(quán)；二是土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地，由縣級以上人民政府土地管理部門予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權(quán)，這是對不履行合同的義務人，采取無條件取消其土地使用權(quán)的處罰形式。

(4)司法機關決定收回土地使用權(quán)。因土地使用者觸犯國家法律，不能繼續(xù)履行合同或司法機關決定沒收其全部財產(chǎn)，收回土地使用權(quán)。

例題：國家可以收回出讓土地使用權(quán)的情況包括( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)

A．土地使用權(quán)期限屆滿 B．未按照合同約定支付土地使用權(quán)出讓金

C．司法機關決定沒收 D．房屋滅失

E．土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地

答案：ABCE

解析：國家收回土地使用權(quán)有多種原因，如使用權(quán)期間屆滿、提前收回、沒收等。

(四)國有建設用地使用權(quán)續(xù)期

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于期滿前1年向土地管理部門提出申請，經(jīng)批準續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付地價款并更換土地權(quán)屬證書。

《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

例題1：依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，（ ）。(2009年房地產(chǎn)估價師制度試題)

A．由國家無償收回 B．自動續(xù)期

C．應于屆滿前6個月申請續(xù)期 D．應于屆滿前1年申請續(xù)期

答案：B

解析：依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。

例題：下列關于建設用地使用權(quán)期間屆滿后的處理的表述中，正確的是( )。(2007年房地產(chǎn)估價師制度試題)

A．非住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿后，自動續(xù)期

B．住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿后，自動續(xù)期

C．非住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于期滿前6個月申請續(xù)期

D．非住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于期滿前2年申請續(xù)期

答案：B

解析：《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

(五)國有建設用地使用權(quán)終止

(1)土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回而終止。土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物，其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。

(2)土地使用權(quán)因土地滅失而終止。土地使用權(quán)要以土地的存在或土地能滿足某種需要為前提，因土地使用權(quán)滅失而導致使用人實際土不能繼續(xù)享有土地，使用權(quán)自然終止。土地滅失是指由于自然原因造成原土地性質(zhì)的徹底改變或原土地面貌的徹底改變，諸如地震、水患、塌陷等自然災害引起的不能使用土地而終止。

(3)因土地使用者的拋棄而終止。由于政治、經(jīng)濟、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無法履行而終止土地使用權(quán)。

例題：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年時間建成商品住宅。若該商品住宅建成后即出售，則此時買受人獲得的該宗土地使用權(quán)年限為( )。（2004年房地產(chǎn)估價師制度試題）

A．47年 B．67年

C．70年 D．無限年

答案：B

解析：根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，居住用地出讓最高年限為70年。70-3=67年。

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（責任編輯：中大編輯）

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