房地產(chǎn)經(jīng)紀人

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3.成本法適用的對象和條件

只要是新近開發(fā)建設、可以假設重新開發(fā)建設或者計劃開發(fā)建設的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于估價那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設的房地產(chǎn)。單純建筑物的估價通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于估價市場不完善或狹小市場上無法運用市場法估價的房地產(chǎn)。

在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價。因為在保險事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀往往是局部的，需要將其恢復到原貌；對于發(fā)生全部損毀的，有時也需要用重置或重建的辦法來解決。

在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能影響價格。價格等于“成本加平均利潤”是在長期內平均來看的，而且還需要具備兩個條件：一是自由競爭（即可以自由進入市場），二是該種商品本身可以大量重復生產(chǎn)。

房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本高并不一定意味著房地產(chǎn)的價格就該高，開發(fā)建設成本低也不一定說明房地產(chǎn)的價格就不該高。

要注意如下兩個方面：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的開發(fā)商的實際花費，客觀成本是假設開發(fā)建設時大多數(shù)開發(fā)商的正?；ㄙM。在估價中應采用客觀成本，而不是實際成本。二是要結合市場供求分析來確定評估價值。當市場供大于求時，價值應向下調整，當求大于供時，價值應向上調整。

成本法主要適用于比較新的建筑物的估價，不大適用于過于舊的建筑物的估價。成本法估價還要求估價人員有專業(yè)知識和豐富的經(jīng)驗，特別是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑設備和工程造價等方面的專業(yè)知識。

4.成本法的操作步驟

運用成本法估價一般分為下列4個步驟進行：①搜集有關房地產(chǎn)開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料；②測算重新購建價格；③測算折舊；④求取積算價格。

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