房地產(chǎn)經(jīng)紀人

為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習2012年房產(chǎn)經(jīng)紀人考試課程， 全面的了解2012年房產(chǎn)經(jīng)紀人考試教材的相關(guān)重點，小編特編 輯匯總了2012年房產(chǎn)經(jīng)紀人考試相關(guān)知識的輔導(dǎo)資料 ，希望對您參加本次考試有所幫助!

(四)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價的結(jié)算

產(chǎn)權(quán)調(diào)換注重的也是房屋的價值。盡管以實物形式體現(xiàn)，實質(zhì)上是按等價交換的原則，由拆遷人按被拆除房屋的評估價對被拆遷人進行補償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，被拆遷房屋的評估價與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價進行差價結(jié)算，多退少補。無論實行貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有一個基本原則必須明確，即等價原則，所以，從價值量來衡量，產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補償是等價的。

(五)拆遷安置

對于拆除租賃房屋，《拆遷條例》規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式。即由拆遷人對房屋所有人進行補償，由所有人對承租人進行安置。拆遷補償前，已經(jīng)解除了租賃協(xié)議或出租人對承租人進行了安置的，實質(zhì)上相當于非租賃房屋的補償、安置根據(jù)《拆遷條例》的規(guī)定，對所有人進行補償、安置；當出租人與承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議時，為了保障承租人的利益不受損害，《拆遷條例》規(guī)定應(yīng)當實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。

例題1：甲的房屋出租給乙，租期5年。一年后甲又將該房屋抵押給銀行，期限3年，并辦理了抵押登記。因城市改造的需要，該房處于拆遷范圍，將被拆除。下列表述中，正確的有( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)

A．若甲與乙未達成解除租賃關(guān)系協(xié)議，該房屋不能拆除

B．若甲與乙未達成解除租賃關(guān)系協(xié)議，應(yīng)當采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補償

C．若甲與銀行未達成解除抵押關(guān)系協(xié)議，甲可用拆遷補償款清償?shù)盅簜鶆?wù)

D．若甲與銀行未達成解除抵押關(guān)系協(xié)議，該房屋不能拆除

E．若甲與乙未達成解除租賃關(guān)系協(xié)議，拆遷人應(yīng)直接將拆遷補償款支付給銀行

答案：BC

解析：對于出租人與承租人達不成協(xié)議的，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，《拆遷條例》規(guī)定實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。

(六)安置房屋的質(zhì)量要求

拆遷安置房屋的質(zhì)量和安全性能，直接關(guān)系到被拆除房屋使用人的切身利益。長期以來，部分拆遷人為了節(jié)約成本，提供的安置用房質(zhì)量、功能、環(huán)境等方面都比較差，給房屋使用人的生活帶來極大的不便，有的甚至嚴重違反國家強制標準，存在嚴重的安全隱患。所以，《拆遷條例》明確了安置用房的質(zhì)量安全標準。明確要求相關(guān)的管理部門要按各自的職責，確保安置房符合城市規(guī)劃，符合有關(guān)勘察設(shè)計、建筑施工、建筑材料與構(gòu)配件等的國家、行業(yè)標準或規(guī)范，并經(jīng)竣工驗收。

(七)特殊情況的拆遷補償、安置

1．產(chǎn)權(quán)不明確房屋的補償、安置

產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無權(quán)屬證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。

由于房屋產(chǎn)權(quán)的不確定性，補償安置的主體也就不能確定。但是，拆遷實施中不能因為其主體不明確，就降低或不對此類房屋進行補償?！恫疬w條例》規(guī)定；"由拆遷人提出補償方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷"。產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應(yīng)當就該房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。拆遷人應(yīng)當就被拆遷房屋向公證機關(guān)提交證據(jù)保全申請，并按公證機關(guān)規(guī)定的程序和要求辦理公證，對公證機關(guān)出具的法律文書要立案歸檔以備查用。

例題：產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應(yīng)當就該房屋的有關(guān)事項向( )辦理證據(jù)保全。

A 、人民政府 B．公證機關(guān) C．檢察機關(guān) D．人民法院

答案：B

解析：產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，因為未進入法律程序，只有公證機關(guān)，才能辦理證據(jù)保全。

相關(guān)文章：

2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度與政策第二章考點

2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度與政策第三章考點

更多關(guān)注： 輔導(dǎo)資料  考試培訓(xùn) 歷年真題  模擬試題  考試論壇

（責任編輯：中大編輯）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁