房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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淺談房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的對(duì)策與思路

加快行業(yè)法制建設(shè)，健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律制度首先應(yīng)明確界定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這一基本概念，具體確定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的范圍及其結(jié)構(gòu)類型。

其次，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的主管部門及其職能。由房地產(chǎn)管理部門作為專業(yè)主管部門，構(gòu)建與房地產(chǎn)專業(yè)管理相適應(yīng)、一體化的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)監(jiān)管制度。再者，逐步改進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。實(shí)施專業(yè)化管理，通過完善相關(guān)法律，逐步形成嚴(yán)格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入行政許可制度。最后，推進(jìn)統(tǒng)一的全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)制度，制定實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)制度的相關(guān)文件，以保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織履行其執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)的職責(zé)。

理順行業(yè)管理主體關(guān)系，探索新型行業(yè)管理體制目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行政管理存在的主要問題是工商行政與房地部門的管理職能、規(guī)范內(nèi)容重疊交叉，在一定程度導(dǎo)致管理關(guān)系不協(xié)調(diào)。應(yīng)該實(shí)行既統(tǒng)一、又分工、協(xié)調(diào)銜接的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)監(jiān)管主體制度，劃清管理職能，理清管理關(guān)系，并將可以通過行業(yè)自律管理的具體事務(wù)逐步向行業(yè)組織轉(zhuǎn)移，探索房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自我管理的新模式。構(gòu)建這一市場(chǎng)監(jiān)管主體制度涉及到兩個(gè)層面的關(guān)系，一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)主管部門與其他政府職能部門之間的分工協(xié)調(diào)；二是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)政府管理部門和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織的分工協(xié)調(diào)。在專業(yè)化管理原則確立的前提下，工商行政管理部門不再對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進(jìn)行注冊(cè)登記管理，主要職能是按照對(duì)一般企業(yè)管理的要求，負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)設(shè)立的注冊(cè)登記的審批、經(jīng)營(yíng)服務(wù)行為的監(jiān)管。

在工商行政管理部門對(duì)經(jīng)紀(jì)企業(yè)一般化管理基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立、經(jīng)紀(jì)人員資質(zhì)取得的專業(yè)許可管理，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)系統(tǒng)，嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在一個(gè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)的制度；對(duì)于經(jīng)紀(jì)人在不同的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的流動(dòng)，由房地產(chǎn)管理部門建立相應(yīng)的核查制度，以保證對(duì)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)的專業(yè)監(jiān)管。對(duì)日常經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的服務(wù)分類、服務(wù)收費(fèi)、委托收費(fèi)交割、經(jīng)紀(jì)人員簽名等各項(xiàng)制度進(jìn)行監(jiān)管并處理。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主管部門與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織之間的分工協(xié)調(diào)，實(shí)行“政會(huì)分離”，建立以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織自律平臺(tái)為基礎(chǔ)的行業(yè)管理模式。

健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度，優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理首先，健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)和從業(yè)人員市場(chǎng)準(zhǔn)入與退出制度；在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面，應(yīng)按不同經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)種類和經(jīng)營(yíng)范圍，對(duì)經(jīng)紀(jì)人員及企業(yè)設(shè)定不同的門檻，為優(yōu)勝劣汰、不斷提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)整體水平奠定基礎(chǔ)。同時(shí)，實(shí)行優(yōu)勝劣汰，建立退出制度，加強(qiáng)對(duì)違法違規(guī)經(jīng)紀(jì)行為的監(jiān)督和處罰力度，確立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)依法治理的權(quán)威。

其次，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同管理與建立署名制度。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的監(jiān)管。一方面，可以由房地產(chǎn)管理部門和工商行政部門共同制定《房地產(chǎn)居間/代理合同》的示范文本，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)與客戶簽訂規(guī)范的經(jīng)紀(jì)合同；另一方面，應(yīng)確立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同文本備案制度，允許公開查閱，增加經(jīng)紀(jì)合同的透明度。同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專業(yè)化管理要求，應(yīng)建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人署名制度。

第三，完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理制度。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)收費(fèi)的管理，有關(guān)部門應(yīng)在按服務(wù)種類制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，從重收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理轉(zhuǎn)向重收費(fèi)行為管理。同時(shí)，按服務(wù)項(xiàng)目分類，制定最低和最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以遏制低價(jià)惡性競(jìng)爭(zhēng)和漫天要價(jià)，獲取暴利。

第四，建立房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管制度與執(zhí)業(yè)保證金制度。鼓勵(lì)更多的金融機(jī)構(gòu)參與，建立一個(gè)由各級(jí)房地產(chǎn)交易中心和多家金融機(jī)構(gòu)共同組成的網(wǎng)絡(luò)化、化、流轉(zhuǎn)安全、結(jié)算便捷的房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管體制。同時(shí)，為了避免和分散房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提高整個(gè)行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在條件成熟的時(shí)候還可考慮探索建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)保證金制度。

第五，優(yōu)化房地產(chǎn)登記手續(xù)代辦管理制度。加強(qiáng)對(duì)從事這類業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進(jìn)行房地產(chǎn)登記代理專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)考試，取得專門資格證書才能持證上崗，同時(shí)引入優(yōu)勝劣汰機(jī)制。

最后，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)及其從業(yè)人員信用公示制度。由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)專業(yè)管理部門牽頭建立一個(gè)信用公示系統(tǒng)，將經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)業(yè)資格、登記注冊(cè)情況、驗(yàn)證情況、獎(jiǎng)懲情況，以及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)登記、登記備案情況、獎(jiǎng)懲情況等基本記錄公示，待新型行業(yè)管理模式建立后再移交給行業(yè)組織，由其承擔(dān)信用的記錄公示職能充分發(fā)揮行業(yè)組織作用，健全行業(yè)自律管理的運(yùn)行機(jī)制隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)職能的確定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織的自律作用將顯得越來越重要。為了適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律管理的需要，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織應(yīng)加強(qiáng)和改進(jìn)的自身建設(shè)，建立起一支職業(yè)化、高水平的專業(yè)隊(duì)伍，改進(jìn)行業(yè)組織的運(yùn)作機(jī)制，緊緊依靠房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)和廣大的執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人員，全面履行服務(wù)、代表、自律、協(xié)調(diào)的職責(zé)。

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