房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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2．抵押房屋的補(bǔ)償、安置

設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時(shí)，應(yīng)當(dāng)按以下程序進(jìn)行補(bǔ)償和安置：一是要認(rèn)定抵押的有效性。按照《擔(dān)保法》的規(guī)定，當(dāng)事人以房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。因此，未進(jìn)行抵押登記的，視為無(wú)效抵押，拆遷時(shí)不應(yīng)按已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行補(bǔ)償、安置；二是應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人，一般是接受抵押的銀行；三是能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可；不能解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)盅簷?quán)人的，抵押權(quán)人按照《擔(dān)保法》及有關(guān)法律規(guī)定，向抵押人進(jìn)行追償。

3．公益事業(yè)房屋及其附屬物的補(bǔ)償

公益事業(yè)一般是指科教、文化、衛(wèi)生、社會(huì)公共福利性等非生產(chǎn)性事業(yè)。公益事業(yè)多位本營(yíng)利的社會(huì)福利事業(yè)。用于公益事業(yè)房屋的認(rèn)定，一是要根據(jù)其服務(wù)對(duì)象，是為大多數(shù)老百姓服務(wù)還是為特定人群服務(wù)的，是共享性的還是排他性的；二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營(yíng)、是否有收益。公益事業(yè)房屋的數(shù)量、位置應(yīng)當(dāng)由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)城市總體發(fā)展要求，進(jìn)行總體安排，拆除此類房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的要求進(jìn)行重新建設(shè)或者進(jìn)行補(bǔ)償。

對(duì)拆除公益事業(yè)用房的貨幣補(bǔ)償，通過(guò)評(píng)估確定其價(jià)格，公益事業(yè)用房由于缺乏足夠的交易案例，也沒(méi)有收益，因此，通常用成本法評(píng)估。

例題：拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，補(bǔ)償方式為( )。(2003年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題)

A．產(chǎn)權(quán)調(diào)換 B．貨幣補(bǔ)償 C．產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償 D．不予補(bǔ)償

答案：B

解析：拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

4．臨時(shí)建筑的補(bǔ)償及違法建筑

臨時(shí)建筑是指必須限期拆除、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易、臨時(shí)性的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施，臨時(shí)建筑都應(yīng)當(dāng)有規(guī)定的使用期限。超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑在拆遷時(shí)，依法不予補(bǔ)償。未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，是合法建筑。拆除未到期限的臨時(shí)建筑，會(huì)給臨時(shí)建筑所有人帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損失，因此，也應(yīng)當(dāng)按殘存價(jià)值參考剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償。

違法建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物。違法建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門(mén)的職權(quán)范圍，判斷某一建筑是否屬于違法建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門(mén)出具證明。作為拆遷人或者拆遷主管部門(mén)都沒(méi)有權(quán)力認(rèn)定。

在拆遷過(guò)程中，拆遷人對(duì)嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的違法建筑，不予補(bǔ)償；對(duì)影響城市規(guī)劃，但可采取改正措施的違法建筑，所有人依法履行相關(guān)義務(wù)后，按合法建筑給予補(bǔ)償。

例題1：房屋拆遷實(shí)施過(guò)程中，違法建筑應(yīng)由( )認(rèn)定。（2008年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題）

A．拆遷人 B．拆遷主管部門(mén)

C．房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu) D．規(guī)劃行政主管部門(mén)

答案：D

解析：違法建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門(mén)的職權(quán)范圍，判斷某一建筑是否屬于違法建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門(mén)出具證明。

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