房地產(chǎn)經(jīng)紀人

為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀人考試課 程，全面的了解房產(chǎn)經(jīng)紀人考 試教材 的相關(guān)重點，小編特編輯匯總了2011年房產(chǎn)經(jīng)紀人考試 相關(guān)知識的輔導(dǎo)資料，希望對您參加本次考試有所幫助!  

三、房地產(chǎn)市場調(diào)查資料的搜集(熟悉)

資料搜集內(nèi)容包括基本資料、房地產(chǎn)行業(yè)法規(guī)資料、項目基地現(xiàn)狀資料、交通流量資料、人文社會經(jīng)濟資料、公共設(shè)施資料、商圈資料、房地產(chǎn)市場景氣資料、銷售資料、競爭項目資料和租金資料等。

(一)搜集資料的途徑

1.交易雙方當事人

訪問地區(qū)市場上曾經(jīng)發(fā)生過交易行為的買方或賣方，應(yīng)著重查訪成交標的物的位置、面積、交易價格、交易當時的狀況和其他條件等。在訪問中應(yīng)盡量了解其交易進行時的狀況，并從其提供的資料中盡可能導(dǎo)引出其他市場交易線索。訪問者可以詢問交易當事人，為什么會接受與其當初的報價方案不同的成交結(jié)果，其所作決策是依據(jù)哪些理由。據(jù)此可掌握更多該地方的市場交易資料，并有助于了解交易內(nèi)容有無其他附加條件。

2.促成房地產(chǎn)交易行為的中介組織

房地產(chǎn)市場上的中介組織，具有促進交易行為的作用，在房地產(chǎn)市場上十分活躍。一般而言，他們不但參與交易行為，且對于地區(qū)市場十分了解。因此，市場調(diào)查人員可利用其提供的資料，增加市場調(diào)查的深度和廣度。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公開發(fā)布的各種銷售或出租廣告

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公開推出銷售或出租個案之前都預(yù)先做好市場調(diào)查工作，因此其在報刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報價具有很大參考價值。—個成功的租售個案更能代表市場的接受力，其代表性和參考價值更為肯定，這種資料可靠程度更高。但應(yīng)注意其中的銷售或租賃條件如當事人雙方的關(guān)系、付款方式、附屬設(shè)備、折扣、銷售或租賃標的物的狀況等基本條件。

4.熟悉房地產(chǎn)市場的專業(yè)人士

房地產(chǎn)估價師等專業(yè)人士十分熟悉房地產(chǎn)市場，調(diào)查人員可向其探詢交易資料作為再進一步查證的依據(jù)。這種查證方式較費工夫，但不失為有效的交易資料探尋方法。調(diào)查時忌諱僅以膚淺的見聞不加查證即作為依據(jù)。

5.同業(yè)間資料的交流

房地產(chǎn)同業(yè)間如果能秉持合作的態(tài)度，以經(jīng)整理分析的次級資料進行交流，則大有裨益。但這種方式很難為開發(fā)企業(yè)接受，因為他們往往視此種交流與自己的業(yè)務(wù)有利害關(guān)系。只有在互惠互利的情況下房地產(chǎn)同業(yè)之間的資料交流才能進行，

6.準交易資料的利用

交易資料一般必須是買賣雙方達成協(xié)議和發(fā)生房地產(chǎn)交易行為的資料。而準交易資料是當事人擬出售(購買)房地產(chǎn)的單方面意愿的報價資料，凡處于未促成供求雙方一致意愿階段的資料都稱為“準交易資料”。供求雙方對于價格都有一致立場的市場交易資料固然極具采證性，但這些資料往往事過境遷，而且資料經(jīng)迂回的傳遞搜集起來也較為困難(除非列在計劃性的日常工作中)。地區(qū)市場上的準交易資料具有及時反映市場行情的功能，因為準交易行為者擬定價格前必須預(yù)先到該地方市場了解交易情況，參考當時的成交價格后才能初步?jīng)Q定價格。這種價格與完成交易時的價格可能尚有差距存在，但是已能大致分析出房地產(chǎn)市場的基本行情。如果能利用準交易資料配合環(huán)境因素的比較分析，并運用房地產(chǎn)專業(yè)知識進行判斷，必能使它成為具有很好利用價值的資料。

7.向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教

主要是參加房地產(chǎn)交易展示會、展覽會、換房大會，了解各類信息、行情，索取有關(guān)資料。

8.各類二手資料

次級資料主要是政府各類統(tǒng)計資料中有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分析材料;與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的銀行、消費者組織、咨詢機構(gòu)以及新聞媒體所提供的資料;來自上級主管部門和行業(yè)管理機構(gòu)、行業(yè)協(xié)調(diào)機構(gòu)的資料;一些專業(yè)和非專業(yè)研究機構(gòu)提供的相關(guān)資料，以及來自本企業(yè)各部門的數(shù)據(jù)材料。

(二)一手資料和二手資料的搜集

1.一手資料和二手資料

一手資料的搜集是依據(jù)特定目的，遵循完整的研究設(shè)計及調(diào)查設(shè)計，并通過調(diào)查執(zhí)行、資料處理與分析，以得到所需的資料。這種資料搜集方法在社會科學(xué)研究中經(jīng)常使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以往較依賴市場經(jīng)驗而不注重方法，但因土地資源有限，市場競爭日益激烈，某些初級資料(例如潛在客戶購買力、選擇區(qū)位評估因素、客戶滿意度、商業(yè)圈類型等)的使用性高、目的明確，若配合次級資料使用，可使開發(fā)企業(yè)做出更正確的判斷。

二手資料一般分為：①內(nèi)部二手資料。一般人常常忽略公司內(nèi)部資料的可貴性而未加以利用，例如開發(fā)公司或代理公司每個項目方案的執(zhí)行過程報告或分析報告，如初期的土地購買評估報告、產(chǎn)品定位報告、銷售檢討報告、結(jié)案統(tǒng)計報告等，通常都是極有參考價值的資料來源。由這些資料可整理出項目個案的購買客戶群體的狀況，對項目策劃時的目標客戶群研究及產(chǎn)品策劃構(gòu)想很有幫助。②外部二手資料。在各種資料搜集上，可依照各種資料的性質(zhì)整理分析。如政府發(fā)布的經(jīng)濟狀況統(tǒng)計數(shù)據(jù)、各項政策公告及政策法規(guī)執(zhí)行的狀況、建筑規(guī)劃及各項統(tǒng)計數(shù)據(jù);學(xué)術(shù)研究文獻中，主要有各項政府重要計劃的研究分析，對當前政策制度或特定主題的研究討論，例如經(jīng)濟適用住房政策的定位;企業(yè)發(fā)布的行業(yè)資料及市場報告除供求狀況外，還有項目的規(guī)劃、價格、貸款及市場對各種產(chǎn)品的接受程度等。因此，在進行項目策劃定位時須事先擬定資料搜集的方式，理出一條脈絡(luò)分明的定位邏輯，以達到事半功倍的效果。

2.資料和數(shù)據(jù)的分類

(1)房地產(chǎn)行業(yè)法規(guī)資料

目前我國已出臺的有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)主要有：《城市房地產(chǎn)管理法》，《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《物權(quán)法》、《建筑法》等。各地方也根據(jù)當?shù)厍闆r分別制訂地方性法規(guī)。

(2)人文社會經(jīng)濟資料

人口統(tǒng)計變量和經(jīng)濟變量是房地產(chǎn)市場分析中應(yīng)該選擇調(diào)查的重要數(shù)據(jù)。①人口統(tǒng)計特征變量。區(qū)域內(nèi)的人口、戶數(shù)及其增長、年齡、教育程度、家庭收入等對當?shù)胤康禺a(chǎn)的供求有重要的影響。②產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與職業(yè)或行業(yè)類別比例是相輔相成的。區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級，第三產(chǎn)業(yè)比重的增加，會造成該區(qū)域?qū)鹑?、服?wù)等產(chǎn)業(yè)的需求增加，房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)和性能也因此不同。

人文社會經(jīng)濟資料搜集的方法雖因資料種類不同而有差異，但大部分資料都可由次級資料獲得。但在運用這些次級資料時，最重要的是要以搜集5～10年長期資料為基礎(chǔ)，才能掌握發(fā)展的趨勢。

(3)項目基地現(xiàn)狀資料

不論是住宅、商業(yè)或工業(yè)用地，都可從下列的土地、建筑物及坐落環(huán)境的狀況，掌握土地的開發(fā)條件：①地形狀況;②地上物狀況;③相鄰地塊狀況;④基地四周道路、給排水狀況;⑤附近公共設(shè)施及交通狀況。(4)交通流量資料交通流量常能帶來人口流量，使人流駐留地點的商業(yè)價值提升。

(5)公共設(shè)施資料

公共設(shè)施建設(shè)在城市發(fā)展過程中是非常重要的，要根據(jù)各地區(qū)的人口、土地使用、交通運輸?shù)痊F(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，由政府擬定公共設(shè)施的項目、位置與面積，以提高人民生活水平及確保良好的生活品質(zhì)，因此公共設(shè)施的多少及完善與否直接影響房地產(chǎn)的品質(zhì)及價格。

公共設(shè)施用地的開發(fā)與使用對房地產(chǎn)開發(fā)有重大影響。

(6)房地產(chǎn)市場景氣資料

房地產(chǎn)景氣究竟是指價格、銷售率、總銷售金額、銷售速度，還是交易量呢?一般來說房地產(chǎn)市場的“景氣”衡量標準界定在交易量上是較客觀的。

(7)銷售資料

一個預(yù)售項目推出后是否銷售成功，依賴于其是否能充分了解市場，避免劣勢競爭，并能提供符合需求的產(chǎn)品及條件。而對市場了解的方式就是要掌握各競爭項目的銷售狀況資料，進而了解市場上產(chǎn)品供求、銷售成敗的原因，以及客源特征等等。

一般而言，樓書銷售資料包括海報、銷售現(xiàn)場資料及其他資料等。①銷售海報樓書及廣告。海報提供的重要信息在于該項目的特色、地點及交通、平面規(guī)劃配置及建材設(shè)備等。廣告通常配合銷售策略而制作，因此常能反映各預(yù)售項目主要的訴求重點及對象。②銷售現(xiàn)場資料。銷售現(xiàn)場是接觸業(yè)務(wù)的第一線，客戶反應(yīng)資料是最直接最真實資料。

(8)競爭項目資料

競爭項目所在的區(qū)域范圍可大可小，視資料搜集的目的而定。在同一區(qū)域內(nèi)除了同類型產(chǎn)品是主要競爭項目外，其他類型不同的產(chǎn)品，因會吸收同區(qū)域內(nèi)的客源，有時也需特別注意其發(fā)展方向。至于區(qū)域外的項目，即使是同類型的，也無需作為競爭項目深入了解。

項目推出前及推出期間須掌握競爭項目個案的狀況及動態(tài)，這是房地產(chǎn)銷售開發(fā)企業(yè)、市調(diào)人員及策劃人員不斷成長的主要工具與渠道。由于競爭項目個案必須深入了解，所以除了要與各開發(fā)公司、代理公司的項目人員維持良好關(guān)系以探詢資料外，還要對公開的項目個案定期追蹤其銷售、廣告等資料。

需要搜集的競爭項目個案資料包括產(chǎn)品定位、房型組合、公共設(shè)施分攤方式、規(guī)劃特色、定價方式、付款方式、銷售技巧、銷售狀況等，有經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若能掌握任何一個項目的上述資料，其銷售好壞大都能了然于心。

(9)租金資料

租金根據(jù)房屋種類、房齡、外觀、地段、環(huán)境等而有所不同。分述如下：①住宅：住宅可分為普通住宅、公寓及別墅。需注意住宅產(chǎn)品應(yīng)靠近學(xué)校、公園、市場;公寓若面臨交通要道則可兼辦公室，其出租效益較高。②辦公樓：辦公樓區(qū)位必須具備交通順暢、金融機構(gòu)聚集、商圈成熟、人潮持續(xù)等條

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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