房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要：

1、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要;

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的需要

;3、房地產(chǎn)抵押貸款的需要;

4、房地產(chǎn)征收征用補(bǔ)償?shù)男枰?

5、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?還有：房地產(chǎn)分割、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)爭(zhēng)議調(diào)處和司法鑒定，以及企業(yè)對(duì)外投資、合資、合作，分立、改制、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、清算等經(jīng)濟(jì)行為。)

二、房地產(chǎn)價(jià)格：是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)--貨幣額、商品或其他有價(jià)物。

房地產(chǎn)價(jià)格形成的條件：具備有用性、稀缺性和有效需求。

房地產(chǎn)價(jià)格的特征：

01、房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格雙有使用代價(jià)的租金。

02、受區(qū)位影響很大。

03、實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。

04、形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)。

05、房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況的影響。

房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成：

1、土地取得成本：是指取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地所必要的支出。(取得途徑：通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)取得;通過(guò)征收集體土地取得;通過(guò)城市房屋拆遷取得。)

2、開(kāi)發(fā)成本：指在取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等。(勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi);基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi);公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi);商品房建筑安裝工程費(fèi);其他工程費(fèi)。)

3、管理費(fèi)用：指為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必要的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)。

4、銷(xiāo)售費(fèi)用：指預(yù)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷(xiāo)售已經(jīng)完成的房地產(chǎn)所必要的費(fèi)用。(包括廣告費(fèi)、銷(xiāo)售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、銷(xiāo)售人員費(fèi)用或銷(xiāo)售代理費(fèi)。)

5、投資利息：指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷(xiāo)售之前發(fā)生的所有必要的費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅僅是借款的利息和手續(xù)費(fèi)。

6、銷(xiāo)售稅費(fèi)：指預(yù)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)或銷(xiāo)售已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)。(兩稅一費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加。)

7、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：是由銷(xiāo)售收入(售價(jià))減去各項(xiàng)成本、費(fèi)用和稅金后的余額。

房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的主要種類(lèi)：

01、使用價(jià)值和交換價(jià)值;

02、投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值;

03、原始價(jià)值、賬面價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值;

04、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)值和評(píng)估價(jià)值;

05、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià);

06、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格;

07、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格

;08、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià);

09、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格;

010、現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格

;011、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià);

012、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)。

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