房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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預(yù)告登記，是德國中世紀(jì)民法創(chuàng)立的制度。根據(jù)德國民法典的規(guī)定，為保全目的在于轉(zhuǎn)讓或者廢止一項(xiàng)土地上的物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，或者土地上負(fù)擔(dān)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，或者變更這些物權(quán)的內(nèi)容或其順位的請(qǐng)求權(quán)，可以在土地登記簿中將其納入預(yù)告登記。預(yù)告登記可在滿足兩種條件之一的情況下進(jìn)行：（1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的同意；（2）法院的臨時(shí)處分命令。為預(yù)告登記而做出的臨時(shí)處分，與民事訴訟法中規(guī)定的臨時(shí)處分有所不同。根據(jù)德國民事訴訟法的規(guī)定，臨時(shí)處分是在當(dāng)事人認(rèn)為存在著將來不能實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或者難以實(shí)現(xiàn)其權(quán)利的危險(xiǎn)時(shí)實(shí)施的。而預(yù)告登記的臨時(shí)處分命令的做出無須當(dāng)事人證明請(qǐng)求權(quán)處于危險(xiǎn)，只需證明存在著可為預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)即可。預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記后，即具有排他效力，可能妨害請(qǐng)求權(quán)的處分視為違反預(yù)告登記的處分而無效。預(yù)告登記是與所登記的請(qǐng)求權(quán)緊密結(jié)合在一起的，隨著請(qǐng)求權(quán)的移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)，隨著請(qǐng)求權(quán)的消滅而消滅。此外，預(yù)告登記還因債權(quán)人的放棄、所保全的請(qǐng)求權(quán)指向的物權(quán)納入本登記、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人行使涂銷預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)而消滅。瑞士民法典規(guī)定，因下列原因之一，可以預(yù)登記對(duì)土地的處分限制：（1）官方為保全有爭(zhēng)執(zhí)的或有待執(zhí)行的請(qǐng)求權(quán)所發(fā)布的命令；（2）出質(zhì)、破產(chǎn)或遺產(chǎn)延期分割；（3）屬法定預(yù)登記的，如家宅的設(shè)定及后位繼承人的繼承權(quán)等權(quán)利。處分的限制，經(jīng)預(yù)登記后，始得對(duì)他人后取得的權(quán)利有對(duì)抗的效力。

日本不動(dòng)產(chǎn)登記法將這種制度稱為“假登記”，在下列各項(xiàng)情形下進(jìn)行：（1）未具備登記申請(qǐng)程序上需要的條件時(shí)；（2）欲保全法律所載權(quán)利的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或者消滅的請(qǐng)求權(quán)時(shí)。我國臺(tái)灣地區(qū)“土地法”中該制度的名稱也是預(yù)告登記，該“法”規(guī)定，聲請(qǐng)保全下列請(qǐng)求權(quán)之預(yù)告登記，應(yīng)由請(qǐng)求權(quán)人檢附登記名義人之同意書為之：（1）關(guān)于土地權(quán)利移轉(zhuǎn)或使其消滅之請(qǐng)求權(quán)；（2）土地權(quán)利內(nèi)容或次序變更之請(qǐng)求權(quán)；（3）附條件或期限之請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記未涂銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對(duì)于所登記之請(qǐng)求權(quán)有妨礙者無效。本條對(duì)預(yù)告登記條件及法律效力的規(guī)定，較為接近我國臺(tái)灣地區(qū)的規(guī)定。

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