房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試的知識(shí)點(diǎn)，本文將針對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考試第六章考點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的講解，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助，并在此預(yù)祝您金榜題名！

五、房屋登記的基本要求

(一)以共同申請(qǐng)為原則，以單方申請(qǐng)為例外

申請(qǐng)房屋登記原則上由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)，但特殊情形下，也可以單方申請(qǐng)。

《房屋登記辦法》規(guī)定，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的情形有：因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)取得房屋權(quán)利；因繼承、受遺贈(zèng)取得房屋權(quán)利；《房屋登記辦法》所列變更登記情形之一；房屋滅失；權(quán)利人放棄房屋權(quán)利；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，一并申請(qǐng)登記。建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。

例題：新開(kāi)發(fā)的商品住宅區(qū)內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房的房屋登記，由( )。（2008年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題）

A．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，一并申請(qǐng)登記

B．業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)房屋登記

C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)房屋登記

D．房屋登記機(jī)構(gòu)直接登記

答案：A

解析：《房屋登記辦法》第三十一條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請(qǐng)登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。

(二)以查驗(yàn)申請(qǐng)資料為主，實(shí)施必要的實(shí)地查看

《房屋登記辦法》對(duì)不同類型的房屋登記申請(qǐng)人要提供的材料做出了具體的規(guī)定。詢問(wèn)結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請(qǐng)人簽字確認(rèn)，并予以保留。

在做好材料查驗(yàn)、事項(xiàng)詢問(wèn)的基礎(chǔ)上，依據(jù)《物權(quán)法》的要求，《房屋登記辦法》還規(guī)定，房屋所有權(quán)初始登記、在建工程抵押登記、因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記，以及法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的其他房屋登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地對(duì)擬登記的房屋進(jìn)行實(shí)地查看。

(三)按房屋基本單元進(jìn)行登記

房屋按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)的房屋或者特定空間。《房屋登記辦法》規(guī)定：國(guó)有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進(jìn)行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。

六、房屋登記的程序（熟悉）

辦理房屋登記，要經(jīng)過(guò)申請(qǐng)、受理、審核、記載于登記簿和發(fā)證等程序。房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時(shí)，可以就登記事項(xiàng)進(jìn)行公告。

(一)申請(qǐng)

房屋登記是依當(dāng)事人的申請(qǐng)而進(jìn)行的。申請(qǐng)人可以是自然人，也可以是法人或其他組織。申請(qǐng)人為自然人的，應(yīng)具備完全民事行為能力，即一般為年滿18周歲智力正常的成年人。未成年人和其他限制行為能力人(如精神病人)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)。監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)時(shí)，還應(yīng)當(dāng)提交證明其監(jiān)護(hù)身份的證明材料。監(jiān)護(hù)人處分未成年人房屋時(shí)，還應(yīng)當(dāng)提供處分是為了未成年人利益的書(shū)面保證。申請(qǐng)人為自然人的，其申請(qǐng)登記使用的姓名，應(yīng)當(dāng)與其身份證件上的姓名一致。申請(qǐng)人為法人或其他組織的，應(yīng)當(dāng)使用其法定名稱，由其法定代表人申請(qǐng)登記。申請(qǐng)人也可以委托代理人申請(qǐng)房屋登記。委托代理的，代理人應(yīng)當(dāng)提交委托書(shū)和證明其委托身份的證明。境外申請(qǐng)人委托代理人申請(qǐng)房屋登記的，其授權(quán)委托書(shū)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理公證或者認(rèn)證。對(duì)共有房屋，由共有人共同申請(qǐng)登記。但共有房屋所有權(quán)變更登記，可以由相關(guān)的共有人申請(qǐng)。

(二)受理

受理是房屋登記機(jī)構(gòu)查驗(yàn)申請(qǐng)人提交的有關(guān)證件，如其手續(xù)完備，則房屋登記機(jī)構(gòu)接受申請(qǐng)人申請(qǐng)的行為。受理時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)以及有關(guān)政策規(guī)定，查閱申請(qǐng)人提交的證明文件，并就與登記有關(guān)的事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人，對(duì)詢問(wèn)結(jié)果應(yīng)進(jìn)行記錄并要求申請(qǐng)人簽字確認(rèn)。對(duì)提交登記文件齊備、來(lái)源清楚的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理登記申請(qǐng)，并出具書(shū)面憑證。對(duì)手續(xù)不全或權(quán)屬來(lái)源尚不能表述清楚的，房屋登記機(jī)構(gòu)不受理登記申請(qǐng)，并應(yīng)告知申請(qǐng)人不予受理的原因以及一次性書(shū)面告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)齊的文件。

(三)審核

審核是房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)受理的申請(qǐng)登記事項(xiàng)進(jìn)行審查核實(shí)，作出準(zhǔn)予登記或者不予登記決定的行為。主要是審核查閱登記簿、申請(qǐng)人提交的各種證件，核實(shí)房屋現(xiàn)狀、權(quán)屬來(lái)源等。權(quán)屬審核一般要經(jīng)過(guò)初審、復(fù)審和終審。初審是對(duì)申請(qǐng)人提交的證件、證明以及墻界情況、房屋狀況等進(jìn)行核實(shí)。復(fù)審要依據(jù)初審中已確定的事實(shí)，按照法律法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定，并充分利用房屋登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)存的各項(xiàng)資料及測(cè)繪圖件，反復(fù)核對(duì)，以確保權(quán)屬審核的準(zhǔn)確性。終審是最后的審查，經(jīng)終審批準(zhǔn)后，該項(xiàng)登記審核工作成立。房屋登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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