房地產(chǎn)經(jīng)紀人

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第四節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓（掌握）

一、內(nèi)容提要：

1、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓

2、國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

3、閑置土地的處理

二、考試目的和考試要求

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和劃撥以及對閑置土地的處理等的了解、熟悉和掌握程度?？荚嚮疽螅?/p>

1．掌握國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓；

2．掌握國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥；

3．熟悉閑置土地的處理。

三、內(nèi)容輔導(dǎo)：

本章涉及有關(guān)的法律、法規(guī)包括： 1）《土地管理法》及《物權(quán)法》。2）《城市房地產(chǎn)管理法》土地條款。3）《土地管理法實施條例》。4）《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。5）《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》。6）《閑置土地處置辦法》。7）《刑法》土地條款(記住具體的刑事處罰規(guī)定)。

一、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念和特征

《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》所稱的"國有土地使用權(quán)"，即《物權(quán)法》所稱"建設(shè)用地使用權(quán)"。

土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。

例題：經(jīng)報有批準權(quán)的人民政府批準，甲工廠將其以劃拔方式取得的土地轉(zhuǎn)讓給乙公司，土地使用權(quán)出讓金應(yīng)由( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)

A．甲工廠繳納 B．乙公司繳納

C．甲工廠與乙公司各繳納一半 D．甲工廠與乙公司協(xié)商繳納

答案：A

解析：土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。

土地使用權(quán)出讓具體包括以下內(nèi)容：

(1)土地使用權(quán)出讓也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權(quán)。

(2)經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個人，在土地使用期內(nèi)沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對土地擁有使用、占有、收益、處分權(quán)；土地使用權(quán)可以進入市場，可以進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物和礦藏物歸國家所有。

(3)土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。

(4)集體土地不經(jīng)征收不得出讓。

(5)土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點。

例題1：下列關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓的表述中，錯誤的是( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)

A．國有土地使用權(quán)出讓市場是土地一級市場

B．國有土地使用權(quán)可以由國家、單位進行出讓

C．集體土地不經(jīng)征用不得出讓

D．國有土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書

答案：B

解析：土地使用權(quán)出讓也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權(quán)。

例題2：按照法律規(guī)定，( )可以出讓國有土地使用權(quán)。(2001年房地產(chǎn)估價師制度試題)

A. 國家 B．擁有國有土地使用權(quán)的事業(yè)單位

C. 擁有國有土地使用權(quán)的開發(fā)企業(yè) D．擁有國有土地使用權(quán)的個人

答案：A

解析：建設(shè)用地使用權(quán)出讓簡稱土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

例題3：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地出讓，應(yīng)具備的法定條件是( )。(2000年土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)試題)

A．由國家先行征收 B．先轉(zhuǎn)讓給國家

C．經(jīng)集體土地所有者同意 D．經(jīng)集體經(jīng)濟組織2／3以上的成員同意

答案：A

解析：集體土地不經(jīng)征收不得出讓。

二、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓政策

(一)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式

土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃，根據(jù)省市人民政府下達的控制指標，擬定年度出讓國有土地總面積方案，并且有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定，按照國務(wù)院的規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。

國務(wù)院1990年頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：國有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。全國人大常委會1994年7月頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》則進一步規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標方式；沒有條件的，可采用雙方協(xié)議的方式，但協(xié)議方式出讓的土地價格不得低于國家所規(guī)定的最低價。2002年，國土資源部頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第11號)增加了掛牌出讓方式。2007年9月國土資源部對《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》作了修訂，公布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第39號)同時規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。

例題1：工業(yè)用地使用權(quán)出讓方式不包括( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)

A．招標方式 B．掛牌方式 C．劃撥方式 D．協(xié)議方式

答案：C

例題2：按照有關(guān)規(guī)定，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓的有( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)

A．商業(yè)用地 B．旅游用地

C．娛樂用地 D．商品住宅用地

E．廉租住房用地

答案：ABCD

解析：《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第39號)同時規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。

例題3：下列項目用地必須辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)的是( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)

A．"鳥巢"場館建設(shè)用地 B．國家大劇院建設(shè)用地

C．地方政協(xié)辦公用地 D．上市公司辦公用地

答案：D

解析：《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第39號)同時規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。

例題4：國家規(guī)定，商品住宅用地必須采?。?)方式出讓。(2005年房地產(chǎn)估價師制度試題)

A．抽簽 B．招標 C．拍賣 D．協(xié)議 E．掛牌出讓

答案：BCE

解析：《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第39號)規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。

1．招標出讓方式

(1)招標方式。招標出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱出讓人)發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。招標出讓方式的特點是有利于公平競爭，適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。

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（責任編輯：中大編輯）

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