房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。

二級及二級以下資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能承擔(dān)建設(shè)面積25萬平方米以下的建設(shè)項目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)主管部門確定，不得超越資質(zhì)范圍承擔(dān)開發(fā)項目。另外，各資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還必須具備完善的質(zhì)量保證體系，商品銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。并且，從未 發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

例題：甲公司持有二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。2006年4月，甲公司取得了某市市區(qū)一宗國有土地使用權(quán)，擬開發(fā)建設(shè)高檔住宅小區(qū)，并取得城市房屋拆遷許可證，開始拆遷該宗土地上房屋。李某為拆遷范圍內(nèi)一幢房屋的所有權(quán)人。2006年8月，甲公司因與李某達(dá)不成拆遷補償協(xié)議，申請拆遷管理部門裁決。（2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題）

1．二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)應(yīng)具備的條件包括( )。

A．注冊資本應(yīng)在2000萬元人民幣以上

B．至少應(yīng)有4名以上專業(yè)管理人員

C．近3年房屋建筑面積累計竣工 15萬㎡以上

D．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的時間應(yīng)在2年以上

答案：AC

解析：從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的時間應(yīng)在3年以上。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理

(一)管理機(jī)構(gòu)

國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作；縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)登記實行分級審批

一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門初審，報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批；二級及二級以下資質(zhì)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行動態(tài)檢查制度

對于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以降級或注銷資質(zhì)證書。企業(yè)涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的，由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款。

例題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)由（ ）審批。

A．市人民政府 B．省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門

C．省、自治區(qū)、直轄市人民政府 D．國務(wù)院建設(shè)行政主管部門

答案：D

解析：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批，因此，應(yīng)選D。

第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（熟悉）

一、確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的原則

(1)確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報計劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。

例題：確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合( )的要求。

A．土地利用總體規(guī)劃 B．年度建設(shè)用地計劃

C．城市規(guī)劃 D．房地產(chǎn)銷售計劃

E、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃

答案：ABCE

解析：根據(jù)"確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求"，因此，應(yīng)選ABCE。

二、房地產(chǎn)開始項目建設(shè)用地使用權(quán)的取得

(一)建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓的方式取得。但法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外?？梢圆捎眯姓潛苄问饺〉猛恋厥褂脵?quán)有以下兩種情形：

(1)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。

(2)1998年7月3日國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)[1998]23號)規(guī)定："經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應(yīng)"。

注：1、《劃撥用地目錄》（國土資源部令第9號）規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地主要指特殊用地，包括監(jiān)獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。

2、《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)[2008]3號)規(guī)定，今后除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對國家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會事業(yè)用地要積極探索實行有償使用，對其中的經(jīng)營性用地先行實行有償使用。

3、原建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局、國家統(tǒng)計局令第162號《廉租住房保障辦法》第十三條規(guī)定，廉租住房建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計劃中優(yōu)先安排，并在申報年度用地指標(biāo)時單獨列出，采取劃撥方式，保證供應(yīng)。

4、原建設(shè)部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局等七部門2007年11月30日聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(建住房[2007] 258號) 第七條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)納入當(dāng)?shù)啬甓韧恋毓?yīng)計劃，在申報年度用地指標(biāo)時單獨列出，確保優(yōu)先供應(yīng)。

(二)建設(shè)條件書面意見的內(nèi)容

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓或劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或劃撥的依據(jù)之一：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

(2)城市規(guī)劃設(shè)計的條件；

(3)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

(4)基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

(5)項目拆遷補償、安置要求。

例題：房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)用地使用權(quán)的取得，可采取行政劃撥方式包括( )。

A．國家機(jī)關(guān)用地，軍事用地

B．國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地

C．商業(yè)用房建設(shè)用地

D．城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益用地

E．經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地

答案：ABDE

解析：商業(yè)用房建設(shè)用地使用權(quán)不能采取行政劃撥方式，因此，應(yīng)選ABDE。

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