房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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房產(chǎn)稅及其起源

對(duì)房產(chǎn)征稅的目房產(chǎn)稅相關(guān)漫畫的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國(guó)家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人的收入。

起源

房產(chǎn)稅是為中外各國(guó)政府廣為開征的古老的稅種。歐洲中世紀(jì)時(shí)，房產(chǎn)稅就成為封建君主斂財(cái)?shù)囊豁?xiàng)重要手段，且名目繁多，如“窗戶稅”、“灶稅”、“煙囪稅”等，這類房產(chǎn)稅大多以房屋的某種外部標(biāo)志作為確定負(fù)擔(dān)的標(biāo)準(zhǔn)。中國(guó)古籍《周禮》上所稱“廛布”即為最初的房產(chǎn)稅。至唐代的間架稅、清代和中華民國(guó)時(shí)期的房捐，均屬房產(chǎn)稅性質(zhì)。

1949年中華人民共和國(guó)建立后，政務(wù)院發(fā)布《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》（1950年）將房產(chǎn)稅列為開征的14個(gè)稅種之一。1951年8月政務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1973年簡(jiǎn)化稅制，把對(duì)國(guó)營(yíng)企業(yè)和集體企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，保留稅種只對(duì)房管部門、個(gè)人、外國(guó)僑民、外國(guó)企業(yè)和外商投資企業(yè)征收。1984年改革工商稅制，國(guó)家決定恢復(fù)征收房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種。1986年9月15日國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，同年10月1日起施行，適用于國(guó)內(nèi)單位和個(gè)人。

收益性物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成

收益性物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)用由下列構(gòu)成：

1、人工費(fèi)。

2、公共部位、公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)作、維修及保養(yǎng)費(fèi)。

3、綠化管理費(fèi)。

4、清潔衛(wèi)生費(fèi)。

5、保安費(fèi)。

6、辦公費(fèi)。

7、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。

8、不可預(yù)見費(fèi)。

9、法定稅費(fèi)。

10、企業(yè)管理費(fèi)及利潤(rùn)。

11、保險(xiǎn)費(fèi)。

12、房產(chǎn)稅。

物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的主要來(lái)源

為什么要收取住宅維修基金

凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡(jiǎn)稱“維修基金）。維修基金的使用管理執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)政部財(cái)基字[1998]7號(hào)），專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

商品住房在銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng) 當(dāng)有關(guān)于維修基金繳交的約定。新房的購(gòu)房者 應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2—3%的比例向售房單位繳交維 修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體 業(yè)主共同所有，不計(jì)人住宅銷售收入。維修基 金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房 地產(chǎn)行政主管部門確定。

公有住房售后的維修 基金來(lái)源于兩部分：

（1）售房單位按照一定比 例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售 房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%. 該部分基金屬售房單位所有。

（2）購(gòu)房者按購(gòu) 房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所 有，不計(jì)入住宅銷售收入。公有住房售后維修 基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財(cái)政部 門和房地產(chǎn)行政主管部門共同制定，經(jīng)當(dāng)?shù)厝?民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成

住宅小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)用由九個(gè)部分構(gòu)成：

（1）管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；

（2）房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行維修（小修）及保養(yǎng)費(fèi)；

（3）綠化管理費(fèi)；

（4）清潔衛(wèi)生費(fèi)；

（5）保安費(fèi)；

（6）辦公費(fèi)： 采集者退散

（7）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

（8）法定稅費(fèi)；

（9）合理利潤(rùn)

關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，主要根據(jù)具體服務(wù)項(xiàng)目的不同而有所差異。一般而言，上述服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大都由政府定價(jià)，當(dāng)然不一定是逐項(xiàng)定價(jià)，大都是由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)其所提供的具體服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、深度向政府物價(jià)部門提出物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)后確定出某一物業(yè)管理區(qū)域綜合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理企業(yè)一般就是按此標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取管理費(fèi)。總的來(lái)說(shuō)，考查物業(yè)管理費(fèi)主要應(yīng)從物業(yè)管理部門所提供服務(wù)的范圍、內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和深度等方面來(lái)考慮。還有，一般情況下，物業(yè)管理費(fèi)中不包含電梯費(fèi)。

另外，需要說(shuō)明的是，上述物業(yè)管理的內(nèi)容及項(xiàng)目都是指房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備及公共環(huán)境范圍內(nèi)的管理服務(wù)，而業(yè)主自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的管理服務(wù)則不包含在內(nèi)。當(dāng)然，業(yè)主若需要個(gè)別的專項(xiàng)服務(wù)，可與物業(yè)管理部門聯(lián)系，協(xié)商解決，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的管理服務(wù)費(fèi)。

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