房地產(chǎn)經(jīng)紀人

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2．拆遷審批和《房屋拆遷許可證》的取得

房屋拆遷管理部門收到拆遷申請和規(guī)定提交的文件后，應對申請內(nèi)容進行審查，并對拆遷范圍進行現(xiàn)場勘察。審查內(nèi)容主要是：申請人提供的文件是否齊全、有效，拆遷范圍內(nèi)是否有受保護不允許拆除的建筑，拆遷范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權是否明確或有爭議，對被拆遷人的補償安置是否符合政策規(guī)定，補償安置方案是否可行，拆遷期限是否合理等。

經(jīng)審查符合條件的，由房屋拆遷管理部門發(fā)給拆遷申請人《房屋拆遷許可證》?！斗课莶疬w許可證》是房屋拆遷的法律憑證。獲得許可證后，拆遷申請人就成為拆遷人，其拆遷行為受法律保護。

房屋拆遷管理部門在發(fā)放《房屋拆遷許可證》時，應當依照《拆遷條例》的規(guī)定向被拆遷人發(fā)出房屋拆遷公告。公告要明確建設項目、拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等。房屋拆遷管理部門和拆遷人有責任向被拆遷人做好拆遷宣傳和政策解釋工作。

3．拆遷協(xié)議

《拆遷條例》規(guī)定，拆遷人與被拆遷人必須在規(guī)定的期限內(nèi)，就有關問題簽訂書面協(xié)議。以協(xié)議形式確定拆遷當事人雙方的權利和義務。拆遷補償安置協(xié)議是約定拆遷當事人之間民事權利與義務關系的合同，適用《民法通則》和《合同法》。依法成立的拆遷補償安置協(xié)議，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除協(xié)議。

拆遷補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容包括補償方式和補償金額、安置房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。除上述主要內(nèi)容外，協(xié)議一般還應包括違約責任、解決爭議的辦法等條款。

協(xié)議簽訂后是否公證，由雙方當事人自主選擇。但《拆遷條例》規(guī)定，房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關公證，并辦理證據(jù)保全。

例題：下列關于城市房屋拆遷補償安置協(xié)議的表述中，不正確的是（ )。

A．協(xié)議是平等主體之間的有關民事補償安置的內(nèi)容

B．依法簽訂的拆遷補償安置協(xié)議，對當事人具有法律約束力

C．協(xié)議簽訂后，可以進行公證

D．協(xié)議應當向市、縣人民政府房屋拆遷主管部門備案

答案：D

解析： 協(xié)議簽訂后是否公證，由雙方當事人自主選擇。但根據(jù)《拆遷條例》規(guī)定，拆除代管房屋，必須經(jīng)公證機關公證。

4．拆遷的實施

拆遷的實施方式有兩種，即自行拆遷和委托拆遷。

自行拆遷，是指拆遷人自己實施拆遷工作，包括對被拆遷人進行拆遷動員，組織簽訂和實施補償安置協(xié)議，組織拆除房屋及附屬物等。委托拆遷，就是拆遷人自己不承擔拆遷工作，而是把拆遷工作委托給具有拆遷資格的單位去承擔。

在實踐中，由于建設單位的建設項目一般是單一的，拆遷工作對其是非經(jīng)常性工作，建設單位從事拆遷工作的人員對有關法律、法規(guī)、政策的生疏，對拆遷業(yè)務不熟悉，往往容易造成失誤或損失。為了適應社會化、專業(yè)化生產(chǎn)的要求，由專門從事城市房屋拆遷的單位承擔拆遷，有利于節(jié)約人力、物力和財力，減輕建設單位前期工作的負擔。因此大多數(shù)拆遷人通過委托拆遷形式完成拆遷。拆遷人委托拆遷的，應當同被委托的拆遷單位訂立拆遷委托合同，并出具委托書。接受拆遷委托單位必須取得拆遷資格。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。

拆遷人必須在《房屋拆遷許可證》規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進行拆遷，不得超越批準的拆遷范圍和規(guī)定的拆遷期限。

例題1：甲公司負責城市市區(qū)危改地塊A的土地一級開發(fā)工作，甲公司委托乙公司承擔拆遷業(yè)務。土地一級開發(fā)后收歸市土地儲備中心所有，并以住宅用地性質進行國有土地使用權拍賣。該地塊的使用權由丙公司竟買得到。半年后，丙公司將該地塊轉讓給丁公司，丁公司欲在該地塊開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，而不建設住宅。實施房屋拆遷時，拆遷必須在( )規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進行。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)

A．建設工程規(guī)劃許可證 B．建設用地規(guī)劃許可證

C．房屋拆遷許可證 D．建筑工程施工許可證

答案：C

解析：拆遷人必須在《房屋拆遷許可證》規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進行拆遷，不得超越批準的拆遷范圍和規(guī)定的拆遷期限。

5．拆遷補償安置資金的監(jiān)管

為了避免拆遷人出具虛假證明、抽逃拆遷補償安置資金，損害被拆遷人的利益，政府必須加強對拆遷補償安置資金的監(jiān)督管理。因此，《拆遷條例》規(guī)定，申請領取房屋拆遷許可證，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明，并規(guī)定了"拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用"，"縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督。"

二、城市房屋拆遷補償與安置

(一)補償對象

為保證被拆除房屋的所有人的合法權益，拆遷人應當對被拆除房屋所有人即被拆遷人給予補償。

(二)補償方式

房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產(chǎn)權調換。

貨幣補償是指拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。貨幣補償?shù)慕痤~，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。

房屋產(chǎn)權調換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權房屋與被拆遷房屋進行調換產(chǎn)權，并按拆遷房屋的市場評估價與調換房屋的市場評估價進行結算、結清產(chǎn)權調換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋與被拆除房屋進行產(chǎn)權交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權，調換之后擁有了調換房屋的產(chǎn)權。但拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權調換，由拆遷人給予貨幣補償。

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（責任編輯：中大編輯）

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