房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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對房屋租賃案件中增添物的處理（二）

三、對承租人增添物的處理

由于我國《民法通則》對增添物的處理沒有直接規(guī)定，最高院的《意見》第86條規(guī)定又過于籠統(tǒng)，而司法實踐中具體案件的情況千差萬別，所以上述有關(guān)動產(chǎn)與不動產(chǎn)附合的理論便成為法院審理房屋租賃糾紛中對類似問題處理的重要依據(jù)。筆者認(rèn)為，在處理房屋租賃糾紛案件涉及承租人的增添物及其補償時，應(yīng)堅持下列原則：

第一，社會經(jīng)濟(jì)效益原則。這是民法中添附理論的根本目的。法律之所以強制性規(guī)定主物所有權(quán)人因為添附而取得從物的所有權(quán)，正是為了最充分利用附合物的社會經(jīng)濟(jì)價值。因為一旦拆除從物，一方面會造成從物本身的損毀，從物所有人為拆除從物要花費一筆費用，有的甚至很高，而且從物所有人為恢復(fù)主物原狀還要另外再支出一筆費用，造成巨大的社會浪費，因此，目前世界大多數(shù)國家的民事立法中均明確規(guī)定了主物所有權(quán)人因添附而取得從物所有權(quán)的制度。②筆者認(rèn)為，在目前我國的民事立法規(guī)定不明確的情況下，我們的司法實踐工作者應(yīng)大膽依據(jù)添附理論，及時做出判決。具體到房屋租賃糾紛案件中，雙方當(dāng)事人的租賃合同被確認(rèn)無效或解除后，只要承租人在租賃房屋中所為的增添是善意的，增添物即應(yīng)歸出租人所有，由出租人補償承租人增添物相當(dāng)?shù)膬r值。這里的善意應(yīng)包括經(jīng)出租人明確同意的增添和出租人雖未明示同意，但知道后末表示反對，且承租人的增添是為了在雙方約定的用途范圍內(nèi)更好使用承租物而為的合理的增添。

第二，侵權(quán)損害賠償原則。對于承租人的惡意增添，如未經(jīng)出租人同意或超出承租目的合理需要范圍擅自所作的增添，由于承租人此時所為的增添有的已構(gòu)成對承租房屋的侵害，是侵權(quán)行為。③因此，承租人在交還房屋時，原則上應(yīng)對承租房屋恢復(fù)原狀，造成出租人損失的還應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴(kuò)建和增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同，因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。”但出租人同意承擔(dān)增添物并做適當(dāng)補償?shù)某狻，F(xiàn)在司法實踐中有些人提出，對承租人的惡意增添，如正常情況下對出租人仍有利用價值，拆除又會嚴(yán)重影響增添物價值的，可適當(dāng)補償。筆者認(rèn)為這一做法缺乏根據(jù)。因為，承租人的惡意增添已是侵權(quán)在先，按照民法的侵權(quán)理論，侵權(quán)人應(yīng)負(fù)恢復(fù)原狀或賠償損失的責(zé)任。如出租人不同意承擔(dān)，法院僅以增添物對出租人有利用價值而強行判決出租人承擔(dān)并補償承租人損失，這是對侵權(quán)行為的保護(hù)，與法律、法規(guī)的規(guī)定相違背，損害了出租人的合法權(quán)益，客觀上還可能導(dǎo)致承租人為營利目的亂裝修，出租人不堪補償?shù)膰?yán)重后果。這種做法無論從法律規(guī)定還是從實際效果看都是不可取的。

第三，過錯責(zé)任與公平合理相結(jié)合的原則。④對于承租人的善意增添物，在承租人交還房屋時由于其所有權(quán)已由出租人取得，出租人應(yīng)補償承租人的損失。目前國外的通行做法是按不當(dāng)?shù)美挠嘘P(guān)規(guī)定補償。我國最高法院的《意見》86條規(guī)定可以折價補償。這些規(guī)定對于處理合同期滿時的情況比較容易適用。但對于合同期滿前因一方或雙方的原因致合同無效或被解除，承租人的增添物損失如何補償則難以簡單適用。對此筆者認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)在正常情況下出租人的需要程度和可利用價值，結(jié)合過錯責(zé)任原則，分別不同情況，公平合理地進(jìn)行補償，具體如下：

1、屬出租人過錯的，對承租人的增添物補償可按合同期滿時的原則處理，即對增添物的現(xiàn)值進(jìn)行評估，由出租人予以相當(dāng)價值的補償。但實踐中有的同志主張，在此情況下，應(yīng)把承租方的增添投入分?jǐn)側(cè)胱馄?，按比例計算。即賠償數(shù)額等于總增添投入除以總租期再乘以未盡租期。筆者認(rèn)為，這種計算方法不盡公平。因為一方面增添物在租賃期滿時其使用價值多數(shù)情況下仍然存在，不可能租期屆滿則增添物毫無價值；另一方面，對承租方的增添總投入往往雙方爭議較大，難于準(zhǔn)確計算。只有對增添物的現(xiàn)值進(jìn)行評估，以此作為補償依據(jù)才能避免上述不公平、不合理的情況出現(xiàn)。

2、屬于承租人過錯的，對增添物現(xiàn)值予以評估后，根據(jù)出租人的可利用程度折價予以補償。判斷出租人的可利用程度，應(yīng)根據(jù)正常情況下增添物對一般人的利用價值為標(biāo)準(zhǔn)，出租人的特殊情況適當(dāng)予以考慮。至于因出租人未能對增添物現(xiàn)值全額補償而造成的承租人損失，由于合同未能繼續(xù)履行的過錯全部在承租人一方，這部分損失自然應(yīng)由承租人自己負(fù)擔(dān)。目前在司法實踐中有的同志主張，因承租人的過錯致租賃合同不能履行的，承租人的增添損失不予補償。筆者認(rèn)為，這種觀點很值得商榷，因為這種觀點實際上是將出租人對承租人增添物的適當(dāng)補償也作為出租人因合同不能履行的損失。根據(jù)有關(guān)的附合理論，承租人的善意增添損失是應(yīng)由出租人在獲得對增添物的所有權(quán)后，依不當(dāng)?shù)美挠嘘P(guān)規(guī)定適當(dāng)予以補償?shù)摹３凶馊艘蚱溥^錯致合同不能履行的損失只是增添物現(xiàn)值與出租人實際補償間的差額。這部分應(yīng)由承租人自己負(fù)擔(dān)。而出租人在獲得增添物所有權(quán)后，對承租人的增添物適當(dāng)補償，是公平合理，有法律依據(jù)的，是出租人應(yīng)該付出的，并不是出租人的什么損失，當(dāng)然也不應(yīng)由承租人負(fù)擔(dān)。上述觀點的錯誤在于將出租人應(yīng)為的支出作為出租人的損失讓承租人負(fù)擔(dān)，是毫無根據(jù)的。

3、屬雙方共同過錯的，應(yīng)先按公平原則，由出租人適當(dāng)補償承租人的增添物損失。對于其與增添物現(xiàn)值的差額，可作為承租人的損失由雙方當(dāng)事人按過錯責(zé)任分擔(dān)。對此，有的同志主張，應(yīng)直接將增添物現(xiàn)值進(jìn)行評估作為承租方損失，由雙方按過錯責(zé)任大小分擔(dān)。筆者認(rèn)為，這種做法的考慮是不全面的。因為此時增添物沒有滅失，在出租方獲取增添物的所有權(quán)后，多數(shù)情況下增添物對出租方仍有利用價值，應(yīng)先由出租方適當(dāng)補償承租方。出租方的補償與增添物現(xiàn)值間的差額才是承租方的真正損失，只有這部分才可按雙方過錯責(zé)任分擔(dān)。前述的做法實質(zhì)是將出租方本應(yīng)支付的合理補償也作為損失讓承租方與出租方共同分擔(dān)，對承租方是不公平的。

當(dāng)然，在適用上述原則時，如果雙方當(dāng)事人在簽訂的租賃合同上對承租人的增添物如何處理及補償有明確約定，應(yīng)優(yōu)先適用當(dāng)事人的約定。只有在當(dāng)事人沒有約定或約定不明確時，才可適用上述處理原則。同時，上述幾個原則不是孤立分開的，在處理具體案件時，有時可能只適用一個原則，但多數(shù)情況下是綜合運用。只有這樣，才能真正公平合理地解決糾紛，切實維護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

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