房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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三、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及其管理

建設(shè)用地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，有成片土地使用權(quán)出讓合同，項(xiàng)目用地(宗地)土地使用權(quán)出讓合同，劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押而補(bǔ)辦的土地使用權(quán)出讓合同三類。2008年，國土資源部、國家工商行政管理總局制定了新的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本，于2008年7月1日起執(zhí)行。

(一)合同的主要內(nèi)容

1．合同

主要內(nèi)容包括：當(dāng)事人的名稱和住所；土地界址、面積等；建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；土地用途；土地條件；土地使用期限；出讓金等費(fèi)用及其支付方式；開發(fā)投資強(qiáng)度；規(guī)劃條件；配套；轉(zhuǎn)讓、出租、抵押條件；期限屆滿的處理；不可抗力的處理；違約責(zé)任；解決爭議的方法。

2．合同附件

主要內(nèi)容有：宗地平面界址圖；出讓宗地豎向界限；市縣政府規(guī)劃管理部門確定的宗地規(guī)劃條件等。

例題：《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的附件包括( )。

A．省級政府規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件

B．市縣政府規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件

C．出讓宗地平面界址圖

D．出讓宗地豎向界限

E．出讓宗地橫向界限

答案：BCD

解析：《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》包括合同正文、附件1（出讓宗地平面界址圖）、附件2（出讓宗地豎向界限）和附件3（市縣政府規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件）。

(二)合同的履行

以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)期限、土地用途、固定資產(chǎn)投資規(guī)模和強(qiáng)度開發(fā)土地。

(1)超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為，或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

例題：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的( )以下的土地閑置費(fèi)。（2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題）

A．10％ B．15％ C．20％ D．25％

答案：C

解析：用地單位必須按合同約定開發(fā)使用土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)。

(2)用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價款。

(3)項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資、投資強(qiáng)度和開發(fā)投資總額應(yīng)達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)。未達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)，出讓人可以按照實(shí)際差額部分占約定投資總額和投資強(qiáng)度指標(biāo)的比例，要求用地單位支付相當(dāng)于同比例國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的違約金，并可要求用地單位繼續(xù)履約。

注：關(guān)于改變土地用途處置法律、法規(guī)依據(jù)

1、《物權(quán)法》第一百四十條 建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。

2、《土地管理法》第五十六條 建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。

3、《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用出讓金。

4、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

5、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第十六條 以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

例題：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，必須取得( )同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。 （2004年房地產(chǎn)估價師制度試題）

A．原出讓方 B．轉(zhuǎn)讓人

C．規(guī)劃行政主管部門 D．原出讓方和市、縣規(guī)劃行政主管部門

答案：D

解析：用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價款。

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