房地產(chǎn)經(jīng)紀人

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第二節(jié) 集體土地征收

2004年3月，全國人大對《憲法》作了修改，將原《憲法》第十條"國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用"修改為"國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償"。

2004年8月，《土地管理法》也作了修改，第二條第四款修改為："國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。"除個別條文外，《土地管理法》中的"征用"均改為"征收"。土地征收和征用都是為了公共利益的需要或者因搶險、救災(zāi)等緊急需要，都具有一定的強制性，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補償。

《物權(quán)法》第四十二條第二款規(guī)定："征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。"

征收土地具有三個明顯的特點：一是具有一定的強制性，征地是國家的特有行為，被征地單位和農(nóng)民必須服從國家的需要；二是要妥善安置被征地單位和農(nóng)民的生產(chǎn)和生活，依法給予被征地單位和農(nóng)民補償；三是被征收后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體所有的土地變?yōu)閲型恋?。而征用土地只是土地使用?quán)改變了；征用后，土地所有權(quán)仍然屬于農(nóng)民集體，使用結(jié)束后需要將土地還給農(nóng)民集體。

例題1：《憲法》規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行( )并給予補償。（2006年房地產(chǎn)估價師制度試題）

A．征收 B．征用 C．征收或者征用 D．征購

答案：C

解析：2004年3月，全國人大對《憲法》進行了修改，將《憲法》第十條"國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用。"改為"國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償"。

例題2：下列關(guān)于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有( )。（2007年房地產(chǎn)估價師制度試題）

A．征收或者征用都是為了公共利益需要

B．征收或者征用都要依法給予補償

C．征收是國家行為，征用是企業(yè)行為

D．征收是土地所有權(quán)發(fā)生改變，征用是土地使用權(quán)發(fā)生改變

E．征收是強制性的，征用是非強制性的

答案：ABD

解析：征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補償。不同之處在于，征收主要是所有權(quán)的改變，是國家從被征用人手中直接取得所有權(quán)或其他權(quán)利的行為，其結(jié)果是權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移；征用是使用權(quán)的改變，是在特殊或者緊急狀態(tài)下的強制使用，一旦特殊或者緊急狀態(tài)結(jié)束，被征用的土地應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還給原權(quán)利人。

例題3：我國土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的唯一方式是( )。(2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)

A．劃撥 B．出讓 C．轉(zhuǎn)讓 D．征收

答案：D

解析：我國土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的唯一方式是征收。

一、征收集體土地應(yīng)遵守的原則 （了解）

在征收土地時。土地管理部門和用地單位必須嚴格遵守下列原則：①珍惜耕地，合理利用土地的原則；②保證國家建設(shè)用地的原則；③妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則；④有償使用土地的原則；⑤依法征地的原則。

1．珍惜耕地，合理利用土地的原則

土地是最珍貴的自然資源和最寶貴的物質(zhì)財富，是人類賴以生存和生活的基礎(chǔ)，具有有限性和不可再生性。中國耕地具有四個明顯的特點：①人均占有耕地少；②耕地總體質(zhì)量差；③生產(chǎn)水平低；④退化嚴重，后備資源不足。在征收土地時，必須堅持"一要吃飯、二要建設(shè)"的方針，必須堅持"十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地"的基本國策。

2．保證國家建設(shè)用地的原則

在征收土地時，應(yīng)反對兩個極端，一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國家征收；二是大幅度提高征地費用，以限制非農(nóng)業(yè)部門占用土地。因此，既要貫徹節(jié)約用地的原則，又要保證國家建設(shè)項目所必需的土地。

3．妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則

妥善安置主要包括四個方面：①對征收的土地要適當(dāng)補償；②對因征地給農(nóng)民造成的損失要適當(dāng)補助；③對征地造成的剩余農(nóng)民勞動力要適當(dāng)安排；④要妥善安置征地范圍內(nèi)的拆遷戶。由于中國地域遼闊，各地情況差異較大，補償、補助標準不應(yīng)簡單統(tǒng)一。但補償、補助要適當(dāng)，不能因為征收土地而降低被征地農(nóng)民的生活水平。

4．有償使用土地的原則

有償使用土地是土地使用制度改革的核心內(nèi)容，是管好土地、促進節(jié)約用地和合理利用土地、提高土地效益的經(jīng)濟手段。有償使用土地有多種形式，如土地使用權(quán)出讓、土地租賃、土地使用權(quán)作價出資、入股等。由于種種原因，目前對土地還沒有全部實行有償使用。在一個相當(dāng)長的時間內(nèi)，土地使用制度將實行雙軌制，即土地使用權(quán)有償出讓和土地使用權(quán)劃撥兩種制度長期并存。對此，《城市房地產(chǎn)管理法》已有明確規(guī)定。

5．依法征地的原則

建設(shè)單位因城市建設(shè)征收土地，必須根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定和要求，持有國家主管部門或者縣級以上人民政府批準的證書或文件，并按照征收土地的程序和法定的審批權(quán)限，依法辦理了征收手續(xù)后，才能合法用地。凡無征地手續(xù)，或無權(quán)批準使用土地的單位批準使用的土地，或超權(quán)限批準使用的土地，均屬非法征地，不受法律保護。

例題：下列不屬于征收土地必須嚴格遵守的原則是( ) 。（2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題）

A．珍惜土地，合理利用土地 B．滿足建設(shè)用地需要

C．依法征地 D．有償使用土地

答案：B

解析：在征收土地時，土地管理部門和用地單位必須嚴格遵守下列原則：①珍惜耕地，合理利用土地的原則；②保證國家建設(shè)用地的原則；③妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則；④有償使用土地的原則；⑤依法征地的原則。

二、征收集體土地的政策規(guī)定（熟悉）

《土地管理法》對征收土地的有關(guān)問題作了明確規(guī)定。

1．征收土地的范圍

國家進行經(jīng)濟、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)和列入固定資產(chǎn)投資計劃用地的，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后可以征收集體土地，被征地單位和個人應(yīng)服從國家需要，不得阻撓。對于征收的集體土地，其土地所有權(quán)屬于國家，用地單位只有土地使用權(quán)。

2．征收土地批準權(quán)限的規(guī)定

(1)征收土地實行兩級審批制度，即國務(wù)院審批和省級人民政府審批；

(2)征收農(nóng)用地的，應(yīng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)；

(3)基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院審批；

(4)其他用地和已經(jīng)批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)的具體項目，由省級人民政府審批并報國務(wù)院備案。

例題1：征收集體土地實行國務(wù)院和省級人民政府兩級審批制度。在以下情形中，應(yīng)由國務(wù)院批準的情形有( )。（2009年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）

A．征收基本農(nóng)田5畝 B．征收基本農(nóng)田以外的耕地45公頃

C．征收園地600畝 D．征收集體建設(shè)用地45公頃

E．征收未利用土地50公頃

答案：AB

解析：應(yīng)由國務(wù)院批準的為：(1)基本農(nóng)田；(2)基本農(nóng)田以外的耕地超過35h㎡；(3)其他土地超過70h㎡的。１畝=0．0667公頃。

例題2：征用( )，不需國務(wù)院批準。 （2001年房地產(chǎn)估價師制度試題）

A. 基本農(nóng)田10公頃以下的

B．基本農(nóng)田以外的耕地不超過35公頃的

C. 基本農(nóng)田以外的耕地超過70公頃的

D．其他土地不超過35公頃的

E．其他土地超過70公頃的

答案：BD

解析：這里的"征用"應(yīng)理解為"征收"。征收基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院審批。

例題3：某房地產(chǎn)開發(fā)公司征用X省Y市Z縣基本農(nóng)田以外的耕地360畝開發(fā)建設(shè)一綜合小區(qū)。開發(fā)公司征用該片土地應(yīng)報( )審批。（2007年房地產(chǎn)估價師制度試題）

A. Z縣人民政府 B．Y市人民政府 C．X省人民政府 D．國務(wù)院

答案：C

解析：這里的"征用"應(yīng)理解為"征收"。1公頃=15畝，360畝=360÷15=24公頃，也就是征收基本農(nóng)田以外的耕地24公頃，未超過35公頃，應(yīng)由省級政府審批。

3．建設(shè)單位申請征地不得化整為零

一個建設(shè)項目需要征收的土地，應(yīng)當(dāng)根據(jù)總體設(shè)計一次申請批準，不得化整為零。分期建設(shè)的項目，應(yīng)當(dāng)分期征地，不得先征待用。鐵路、公路和輸油、輸水等管線建設(shè)需要征收的土地，可以分段申請批準，辦理征地手續(xù)。

4．對被征地單位和農(nóng)民進行安置、補償和補助

征收土地由用地單位支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用。

5．臨時用地必須辦理報批手續(xù)

工程項目施工，需要材料堆放場地、運輸通路和其他臨時設(shè)施的用地，應(yīng)盡可能在征收的土地范圍內(nèi)安排，確需另行增加臨時用地的，由建設(shè)單位向批準工程項目用地的機關(guān)提出臨時用地的數(shù)量和期限的申請，經(jīng)批準后，同土地所有權(quán)單位簽訂臨時用地協(xié)議后方可用地。臨時使用土地的期限，最多不得超過2年，并不得改變批準的用途，不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或其他經(jīng)營性的活動，不得修建永久性建筑。臨時用地期滿后，應(yīng)將場地清理并按用地協(xié)議支付一切費用，土地管理部門同時注銷其臨時用地使用權(quán)。臨時用地超過批準的時間，可再提出申請，不退地又不申請的按違章用地處理。

例題：征收土地時，應(yīng)由用地單位向被征地單位和農(nóng)民支付( )。

A．土地補償費 B．安置補助費

C．各種稅費 D．青苗補償費

E．地上附著物補償費

答案：ABDE

解析："各種稅費"是不用向被征地單位和農(nóng)民支付的。

6．全民所有制企業(yè)，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織聯(lián)營使用的集體土地

全民所有制企業(yè)、城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共同投資興辦的聯(lián)營企業(yè)所使用的集體土地，必須持縣級以上人民政府按照國家基本建設(shè)程序批準的設(shè)計任務(wù)書或者其他批準文件，由聯(lián)營企業(yè)向縣級以上人民政府土地管理部門提出用地申請，按照國家建設(shè)用地的批準權(quán)限，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準；經(jīng)批準使用的土地，可以按照國家建設(shè)用地的規(guī)定實行征收，也可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按照協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件。這樣規(guī)定是為了適應(yīng)城鄉(xiāng)橫向經(jīng)濟聯(lián)合，促進地方經(jīng)濟發(fā)展，既體現(xiàn)了占用農(nóng)地必須遵守的原則，即須經(jīng)批準方可用地，同時又體現(xiàn)了用地的靈活性，即聯(lián)營企業(yè)用地，可以不改變土地權(quán)屬性質(zhì)。

例題：下列關(guān)于全民所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共同投資興辦的聯(lián)營企業(yè)所使用的集體土地的表述中，正確的是( )。（2004年房地產(chǎn)估價師制度試題）

A．由全民所有制企業(yè)向有關(guān)部門提出用地申請

B．經(jīng)批準使用的土地，必須按照國家建設(shè)用地的規(guī)定征地

C．不計算土地補償費和各種補助費

D．農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可按照協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件

答案：D

解析：由聯(lián)營企業(yè)向縣級以上人民政府土地管理部門提出用地申請，經(jīng)批準使用的土地，可以按照國家建設(shè)用地的規(guī)定實行征收，也可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按照協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件。

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