房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)2012年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試課程， 全面的了解2012年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編 輯匯總了2012年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試相關(guān)知識(shí)的輔導(dǎo)資料 ，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助!

(二)對(duì)質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的處理方式

房屋竣工后，必須驗(yàn)收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。這樣規(guī)定目的主要是為了保護(hù)購買商品房的消費(fèi)者的合法權(quán)益。

應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)問題：一是購房人在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權(quán)證辦理之前，也可以是房屋所有權(quán)證辦理完備之后。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題與使用時(shí)間關(guān)系不大，主要是設(shè)計(jì)和施工原因造成的，因而，只要在合理的使用年限內(nèi)，只要屬于主體結(jié)構(gòu)的問題，都可以申請(qǐng)質(zhì)量部門認(rèn)定，房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，均可申請(qǐng)退房。二是確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，而不是一般性的質(zhì)量問題。房屋質(zhì)量有很多種，一般性的質(zhì)量問題主要通過質(zhì)量保修解決，而不是退房。三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請(qǐng)重新核驗(yàn)，以質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的結(jié)論為依據(jù)。這里的質(zhì)量監(jiān)督部門是指專門進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收的質(zhì)量監(jiān)督站，其他單位的核驗(yàn)結(jié)果不能作為退房的依據(jù)。四是對(duì)給購房人造成損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定，只應(yīng)包含直接損失，不應(yīng)含精神損失等間接性損失。

對(duì)于經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)，確屬房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，消費(fèi)者有權(quán)要求退房，終止房屋買賣關(guān)系。也有權(quán)采取其他辦法，如雙方協(xié)商換房等，選擇退房還是換房，權(quán)力在消費(fèi)者。這樣規(guī)定目的也是為了保護(hù)購買商品房的消費(fèi)者的合法權(quán)益。

例題1：下列關(guān)于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的已售商品住房處理方式的表述中，正確的是( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

A．購房人只能要求退房，不能要求換房

B．購房人只能要求換房，不能要求退房

C．購房人有權(quán)選擇退房或換房

D．商品住房買賣雙方協(xié)商選擇退房或換房

答案：C

解析：選擇退房還是換房，權(quán)利在消費(fèi)者。對(duì)于經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)，確屬房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，消費(fèi)者有權(quán)要求退房，終止房屋買賣關(guān)系。也有權(quán)采取其他辦法，如雙方協(xié)商換房等。

六、住宅質(zhì)量保證和使用說明制度（掌握）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品住房交付使用時(shí)，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

例題：房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在商品住宅交付時(shí)，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和（ ）。（2009年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題）

A．《住宅使用說明書》B．《住宅驗(yàn)收說明書》

C．《住宅保修說明書》D．《住宅保修保證書》

答案：A

解析：根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

(一) 《住宅質(zhì)量保證書》

1．內(nèi)容

《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

2．保修項(xiàng)目和保修期

商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗拒力或者使用不當(dāng)造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

保修期自商品住宅交付之日起計(jì)算。

例題1：房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)商品住宅的保修期從商品住宅（ ）之日起計(jì)算。（2009年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題）

A．竣工B．竣工驗(yàn)收 C．入住D．交付

答案：D

解析：房地產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計(jì)算。

(二)《住宅使用說明書》的內(nèi)容

《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性 能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

(1)開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;

(2)結(jié)構(gòu)類型；

(3)裝修、裝飾注意事項(xiàng)；

(4)上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通信、消防等設(shè)施配置的說明；

(5)有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)

(6)門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；

(7)配電負(fù)荷；

(8)承重墻、保溫墻、防水層、陽臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說明；

(9)其他需說明的問題。

住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于《住宅使用說明書》中。

例題1：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅，其保修期從( )之日起計(jì)算。（2006年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題）

A．工程竣工 B．物業(yè)驗(yàn)收合格

C．購房人實(shí)際入住 D．開發(fā)企業(yè)向購房人交付房屋

答案：D

解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計(jì)算。

七、項(xiàng)目手冊(cè)制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)制度是政府行業(yè)管理部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，是否按照合同的約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)而建立的一項(xiàng)動(dòng)態(tài)管理制度。其目的主要是為了在項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。政府行業(yè)管理部門的監(jiān)控主要包括是否按申請(qǐng)預(yù)售許可證時(shí)承諾的時(shí)間表進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，預(yù)售款項(xiàng)是否按期投入，拆遷安置是否按要求進(jìn)行，工程項(xiàng)目是否發(fā)生變化等內(nèi)容。 -

《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》是一種制度性、常規(guī)性的監(jiān)控措施。通過項(xiàng)目手冊(cè)的實(shí)施，可以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)測(cè)，及時(shí)了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，督促開發(fā)企業(yè)按城市規(guī)劃實(shí)施開發(fā)，按要求分期投入開發(fā)所需資金、進(jìn)行配套建設(shè)、完成拆遷安置；對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量是否符合預(yù)售條件等進(jìn)行審核，有效地防止樓盤"爛尾"等現(xiàn)象的發(fā)生。

例題：《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》是為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的( )管理而設(shè)定的。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

A．質(zhì)量 B．資金 C．進(jìn)度 D．動(dòng)態(tài)

答案：D

解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目手冊(cè)制度是政府行業(yè)管理部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，是否按照合同的約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)而建立的一項(xiàng)動(dòng)態(tài)管理制度。

第七節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理（掌握）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓

(一)轉(zhuǎn)讓條件

1．以出讓方式取得的土地使用權(quán)

《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)的條件。

(1)要按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓；

(2)要按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。

這里又分為兩種情形，一是屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25％以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。這樣規(guī)定，其目的在于嚴(yán)格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設(shè)的順利實(shí)施。

2．以劃撥方式取得的土地使用權(quán)

《城市房地產(chǎn)管理法》第40條規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)的條件。對(duì)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外，對(duì)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式。

(1)由受讓方補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；

(2)可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

相關(guān)文章：

2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策第二章考點(diǎn)

2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策第三章考點(diǎn)

更多關(guān)注：考試培訓(xùn) 歷年真題  模擬試題  考試論壇

（責(zé)任編輯：中大編輯）

共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁